Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...
Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...
Топ:
Техника безопасности при работе на пароконвектомате: К обслуживанию пароконвектомата допускаются лица, прошедшие технический минимум по эксплуатации оборудования...
История развития методов оптимизации: теорема Куна-Таккера, метод Лагранжа, роль выпуклости в оптимизации...
Характеристика АТП и сварочно-жестяницкого участка: Транспорт в настоящее время является одной из важнейших отраслей народного...
Интересное:
Подходы к решению темы фильма: Существует три основных типа исторического фильма, имеющих между собой много общего...
Как мы говорим и как мы слушаем: общение можно сравнить с огромным зонтиком, под которым скрыто все...
Распространение рака на другие отдаленные от желудка органы: Характерных симптомов рака желудка не существует. Выраженные симптомы появляются, когда опухоль...
Дисциплины:
2017-06-25 | 477 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Сегодня профессиональная независимая оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включающих в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости, например, права аренды, права пользования и т.д. В нынешнем обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Нередко, стоимость коммерческой недвижимости бывает известной для ее хозяев или возможных инвесторов. Но, после проведения оценки, ее рыночная стоимость может быть существенно изменена. С целью определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.
Надобность в оценке объектов доходной недвижимости возникает в следующих случаях:
Купле-продаже или сдаче в аренду, кредитовании под залог объектов недвижимости, приносящей доход, внесении объектов доходной недвижимости в качестве вклада в уставный фонд, переоценке основных средств предприятий, постановке на баланс неучтенных объектов, разрешении имущественных споров, установлении стоимости ущерба, оценка ущерба от залива, пожара, других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости, приносящей доход.
Как совершается оценка доходной недвижимости?
При оценке доходной недвижимости применяются три основных подхода к оценке: сравнительный, доходный, затратный.
В рамках сравнительного подхода применяется метод сравнения продаж, базирующийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно купить аналогичный по качеству и пригодности объект недвижимости. Доходный подход основан на том, что стоимость объекта недвижимости, приносящей доход зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечён собственником от владения объектом.
В основе затратного подхода находится принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект доходной недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение схожего по качеству объекта без чрезмерной задержки.
|
34 Методы определения стоимости недвижимости
Обычно заказчики просят оценить рыночную (в текущем или наилучшем использовании), ликвидационную, оценочную или остаточные стоимости объектов недвижимости.
Они рассчитываются для разных целей оценки и разными методами оценки.
Методы оценки бывают:
— рыночные (затратный, доходный и сравнительный);
— индексный.
Индексным методом (перемножением стоимости объекта на соответствующий коэффициент(индекс) рассчитывается оценочная стоимость. Таким методом для целей налогообложения налоговая инспекция массово оценивает стоимость объектов недвижимости. Если налогоплательщик не согласен с такой оценкой, он может заказать у независимого оценщика рыночную стоимость объекта недвижимости, и уплачивать налог на недвижимость в соответствии с независимой оценкой.
Все другие виды стоимости рассчитываются рыночными методами оценки.
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке недвижимости за характерный для таких объектов срок экспозиции.
Ликвидационная стоимость рассчитывается как рыночная стоимость, но с поправкой на срочность и вынужденность продажи. Обычно для целей продажи на торгах или с аукциона. Из банков ее обычно просит рассчитать «Белинвестбанк» и «Белагропромбанк».
Остаточная стоимость объекта оценки обычно рассчитывается для целей постановки излишков на баланс, для целей принятия управленческих решений и других. Как правило — затратным методом оценки.
|
Доходный метод оценивает текущую стоимость доходов от владения (сдачи в аренду) и перепродажи объекта недвижимости с учетом. Обычно используется много допущений и предположений, что несколько снижает его достоверность и точность.
Затратный метод базируется на реальном состоянии объекта и земельного участка и учитывает необходимые затраты для строительства аналогичного оцениваемому объекта недвижимости. Без сметы точно определить эти затраты в наших условиях сложно, поэтому точность затратного метода тоже оставляет желать лучшего.
Сравнительный метод состоит в определении рыночной стоимости недвижимости в сравнении с уже проданными или выставленными на продажу объектами. Информацию по таким объектам обобщают, корректируют с учетом инфляции и существующих тенденций на рынке и применяют к оценке стоимости оцениваемого здания или помещения. При наличии достаточного количества аналогов этот метод дает наиболее точную оценку рыночной стоимости.
|
|
Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...
Эмиссия газов от очистных сооружений канализации: В последние годы внимание мирового сообщества сосредоточено на экологических проблемах...
Автоматическое растормаживание колес: Тормозные устройства колес предназначены для уменьшения длины пробега и улучшения маневрирования ВС при...
История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!