Виды контрактов, технология их разработки и заключения

Теоретическая часть

 

В теории контрактов выделяют несколько видов: рамочные контракты, типовые контракты, контракты присоединения, подконтракты и другие. Вид контракта влияет на технологию их подготовки и заключения.

Контракт как документ фиксирует уже существующее обязательство. В силу этого структура и строение контракта полностью диктуются содержанием и существом обязательства.

Обязательство состоит из сторон обязательства, факта наличия обязательства, условий возникновения обязатель­ства, параметров исполнения обязательства и последствий исполнения/неисполнения этого обязательства. В строгом со­ответствии с этим текст контракта состоит из совокупности связок (элементов), каждая из которых соответствует одно­му обязательству из сделки.

Данные связки имеют вид следующего набора: условие возникновения обязательства / сторона обязательства / сущность обязательства / порядок, условия и параметры ис­полнения обязательства / условия прекращения обязатель­ства / идентификация исполнения / нарушения обязатель­ства / последствия неисполнения / нарушения обязатель­ства (возможно в виде нового обязательства) и т.д. В силу того, что обязательство может быть сложным, т.е. состоять из совокупности обязательств, соответствую­щие связки могут быть вложенными.

Текст контракта не просто описывает обязательство, он его фиксирует. По этой причине неправильное или неудачное состав­ление данного текстового документа является ничем иным, как неправильным или неудачным фиксированием обяза­тельства. А это уже совсем другое дело. Неправильная фиксация обязательства делает невозмож­ной последующую работу по этому обязательству, а неудач­ная фиксация эту работу значительно осложняет.

Каким же способом необходимо взаимно располагать и компоновать связки? Рассмотрим структуры текстов контрак­тов, соответствующие различным способам компоновки обя­зательственных связок.

1. Условная структура.

Текст контракта данной структуры состоит из блоков, в которые описательные связки объединяются по признаку общности условий возникновения обязательств. Так, если связки представить в форме троек вида "условие–сторона–обязательство", тройки, имеющие общие условия, будут объединены в один блок.

Предположим, что процесс исполнения обя­зательств по какой-либо сделке идет от состояния 1 до состояния 2, потом, в зависимости от результата событий, в состоянии 2 идет или от 2 к 3 или от 2 к 4 и, в свою очередь, в состоянии 4 – от 4 к 5 или 6, что графически можно изобразить следующим образом (рисунок 7.1).

Рисунок 7.1 –  Процесс исполнения обязательств.

В этом случае текст контракта, сформированный из свя­зок по принципу общности условий, будет иметь вид:

Условия участка 1–2

Сторона а обязана…

Сторона в обязана…

Условия участка 2–3

Сторона а обязана…

Сторона в обязана…

Условия участка 2–4

Сторона а обязана…

Сторона в обязана…

Условия участка 4–5

Сторона а обязана…

Сторона в обязана…

Условия участка 4–6

Сторона а обязана…

Сторона в обязана…

Достоинствами данной структуры являются простота составления для простых сделок, простота анализа обяза­тельств для конкретных условий. А к числу недостатков сле­дует отнести затрудненность анализа всего текста при боль­шом количестве условий, а также невозможность учета сложных многомерных условий и независимых одновремен­ных действий.

2. Ролевая структура.

При ролевой структуре образующие текст связки объединяются в блоки по параметру стороны обязательства, описываемого каждой связкой. При этом связки могут объе­диняться в блоки по хронологическому признаку для тек­стов сценарной "архитектуры" либо по признаку единства стороны для текстов блочной "архитектуры".

Сценарная "архитектура". Текстовый порядок следо­вания связок, описывающих действия сторон обязательства по его исполнению, совпадает с хронологическим порядком совершения действий. Текст строится по принципу текста пьесы, в котором в хронологическом порядке описываются действия участников, с выносом на первое место в абзаце наименования участника действия.

Контракт с текстом ролевой сценарной "архитектуры" составляется по принципу сценария "наоборот". Воображае­мая камера фиксирует действия сторон в процессе исполне­ния сторонами своих обязательств по сделке, и сделанная запись в том же самом порядке, в котором действия совер­шались в виде текстовых связок, отображается в тексте контракта. При этом текст имеет следующий вид:

Сторона А...

Сторона В...

Сторона А...

Сторона В...

Сторона А...

Сторона В...

Сторона А...

Сторона В...

Достоинствами сценарной структуры являются предель­ная простота составления текста, наглядность причинно-следственной связи, неограниченное количество участников, а также простота анализа текста и отслеживания хронологии действий. В числе ее недостатков следует выделить невозможность отображения одновременно происходящих дей­ствий.

Блочная "архитектура". Текст с ролевой блочной струк­турой состоит из связок, сгруппированных в блоки по при­знаку общности стороныобязательств.

При этом по всей сделке в ролевой блок, относящийся к стороне А, помещаются все связки, имеющие отношение к этой стороне, потом в блок В – все связки, имеющие отношение к стороне В, и т.д. При этом получившийся текст будет иметь вид:

Сторона А...

...

...

...

 Сторона В...

...

...

...

Достоинства блочной структуры – простота анализа обя­зательств конкретного лица и возможность учета обяза­тельств многих лиц, а в числе недостатков – сложность анализа взаимосвязанных обязательств разных лиц и отсле­живания единой хронологии событий.

3. Комбинированная архитектура.

Если нет одновременных действий нескольких лиц, применяется роле­вая сценарная "архитектура", если есть несколько автоном­ных, последовательных действий одной стороны – ролевая блочная "архитектура", если существует несколько вариан­тов возможного развития событий – условная структура.

Составление текста контракта

Составление текста контракта – это процесс отобра­жения, описания системы обязательств по сделке с помо­щью, как мы уже отмечали, текстовых связок вида: усло­вие обязательства / сторона обязательства / существо обя­зательства / параметры исполнения обязательства / послед­ствия (не)исполнения обязательства.

Составление текста контракта по уже имеющемуся обя­зательству – процесс чисто механический. В результате данного процесса новых содержательных сущностей не об­разуется – графическое изображение системы обязательств по сделке лишь преобразуется в форму текстового доку­мента.

Ключевым параметром при "отекстовке" системы обя­зательств по сделке является степень, уровень детализа­ции описания обязательств.

Степень детализации описания каждого конкретного обязательства выбирается исходя из степени влияния дан­ного промежуточного обязательства на исполнение общего обязательства и диктуется общепринятостью, очевидностью норм и параметров обязательства как для самих сторон обя­зательства, так и для лиц, от трактовки которых зависит исполнение обязательства или последствия исполнения.

Например, в сделке, связанной с перемещением товара через границу, таможняникак не принимает участия в ка­честве стороны обязательства, однако от ее трактовки смыс­ла текста контракта зависят параметры исполнения сделки. То же самое имеет место и в отношении налоговой инспек­ции и, например, суда, могущего впоследствии разбирать возможный спор, вызванный данной сделкой.

Подготовка документа. Главным параметром контракта, определяющим и вли­яющим на процесс его разработки и подготовки, является статус контракта. Под термином "статус" понимается роль, место и зна­чение данного, конкретного контракта в деятельности сто­рон сделки. При увеличении данной роли значение пара­метров контракта как документа возрастает, при уменьше­нии – снижается. Статус документа влияет на все без исключения пара­метры данного документа, начиная от уровня полиграфи­ческого исполнения документа и заканчивая уровнем линг­вистической проработки текстовых формулировок.

 

Задания

 

Задание 7.1

 Использую условную структуру составьте договор на предоставление риэлторских услуг по продаже квартиры между ООО «Риэлторская компания Уютное гнездышко» и гражданином Пупкиным В. С.

 

Задание 7.2

 Используя ролевую структуру, составьте договор на предоставление риэлторских услуг по продаже земельного участка между ООО «Риэлторская компания «ЭлитЖильё» и гражданкой Спинкиной И. А.

 

Задание 7.3

Составьте договор на предоставление риэлторских услуг по оформлению документов для получения права собственности на земельный участок с одношаговой передачей права исполнения обязательства.

 

Задание 7.4

 Составьте договор доверительного управления недвижимостью (ООО «Племзавод имени 1000 голов») между собственником И. А. Ословым и компанией «ПлемТраст» с передачей права получения исполнения обязательства его внуку О. О. Ослову и передачей права требования исполнения обязательства сыну собственника О. И. Ослову.

 

Задание 7.5

 Бабушка Старенькая С. Т. нуждается в уходе и с первого января сего года не покидает по стоянию здоровья пределов квартиры, где проживает со своей дочерью. При этом она зарегистрирована по адресу г. Ставрополь ул. Кривая, д. 5, где проживала последние 36 лет. Старенькая Т. С. хочет подарить свой дом по указанному адресу и участок с расположенными на последнем хозяйственными постройками своему внуку Молодых А. И., если он женится на Красивой У. К.

Единственным документом удостоверяющим право Старенькой С. Т. на её дом является Свидетельство о праве на наследство жилого дома по адресу г. Ставрополь, ул. Кривая, д. 5, выданное нотариусом Внимательным В. Д. 16 февраля 1979 г. в г. Ессентуки. Других документов ни на землю, ни на строение Старенькая С. Т. не имеет.

Каким образом бабушке осуществить свою мечту?

 

Вопросы к практическому занятию

7.1. Какие компоненты включает ситуация принятия решения?

7.2. Что собой представляет информационная структура ситуации принятия решения (ИССПР)?

7.3. Из каких компонентов должна состоять система, способная реализовать некоторую цель?

7.4. Каковы возможные причины, препятствующие координации действий экономических агентов?

7.5. В чем заключается эффект конца игры?

7.6. Какую основную задачу была призвана решить классическая теория контрактов?

7.7. Какие признаки отделяют юридически защищаемые обеща­ния от обещаний, которые не могут быть принуждены к ис­полнению судом?

7.8. Какую задачу, с точки зрения информационного подхода, ре­шает суд, рассматривая дела о нарушении контрактных обя­зательств?

7.9. Чем классический контракт отличается от неоклассического?

7.10. Чем неоклассический контракт отличается от отношенческого?

7.11. Какие факторы обуславливают выбор классической, неоклассической или отношенческой форм контрактации?

7.12. Что представляет собой имплицитный контракт?

7.13. Какие процессы приводят к формированию имплицитны контрактов?

7.14. В чем различие односторонних и двусторонних имплицитны контрактов?

7.15. Дайте определение группового имплицитного контракта.

7.16. Что такое социальный контракт?

7.17. В чем состоят основные проблемы исполнения имплицитных контрактов?

7.18. Каковы механизмы защиты имплицитных контрактов, отличаются ли они от механизмов защиты эксплицитных контрактов?

7.19. Что обусловливает экономическую эффективность двусторонних имплицитных контрактов?

7.20. Какие два блока параметров характеризуют контракт как план согласованной деятельности его сторон?

7.21. Какие подходы к моделированию контрактов существуют в настоящее время?

7.22. Каковы предпосылки неоклассического моделирования контрактов?

7.23. Что представляет собой «идеальный» полный контракт, какая экономическая модель лежит в основе этого понятия?

7.24. В чем заключается задача проектирования устройства контракта в теории полных контрактов?

7.25. Какие исследовательские задачи решает теория неполных контрактов?

7.26. В чем состоит различие подходов к анализу контрактов в теориях полных и неполных контрактов?

7.27. Назовите разновидности теории неполных контрактов.

7.28. В чем отличие рамочных контрактов от предварительных?

7.29. В чем проявляется сходство рамочных и типовых контрактов?

7.30. Охарактеризуйте контракты присоединения.

7.31. Являются ли подконтракты самостоятельными контрактами?

7.32. Для чего используется номинальность контракта?

7.33. Перечислите достоинства условной структуры контракта.

7.34. Перечислите недостатки ролевой структуры контракта.

7.35. Дайте оценку комбинированной архитектуры контракта.

7.36. Какие параметры контракты необходимо учитывать при его оформлении?

7.37. Охарактеризуйте этапы составления контракта.

7.38. Перечислите виды оптимизации контракта.

7.39. Что понимается под толкованием контракта?

7.40. Что понимается под контрактным хозяйтвом?

Литература

[1 – 7].

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ  8

Проведение подрядных торгов

Теоретическая часть

В России торги можно условно разделить на 5 видов, но все они имеют следующие общие признаки.

1. Торги являются гражданско-правовой процедурой, направленной на заключение договора в будущем. Участие в торгах создает для сторон гражданские права и обязанности.

2. Договор, заключенный между победителем торгов и собственником имущества либо обладателем имущественного права по результатам состоявшихся торгов, выступает как самостоятельная гражданско-правовая сделка.

3. Отчуждение имущества либо имущественного права происходит с намерением получить за реализованное имущество либо имущественное право наибольшую цену.

4. Торги проводятся в установленном законом порядке и могут быть признанными недействительными только судом по иску заинтересованного лица в случае нарушения указанного порядка.

1. Торги по продаже имущества, арестованного в ходе исполнительного производства.

2. Торги в ходе внешнего управления и конкурсного производства.

3. Продажа на торгах государственного и муниципального имуще­ства и предоставляемых государством льгот: акций приватизируемых предприятий, объектов незавершенного строительства, квот на вылов рыбы и др.

4. Реализация на торгах антиквариата и иного эксклюзивного иму­щества по инициативе собственника.

5. Подрядные торги.

Организатор торгов осуществляет следующие действия:

- назначаем дату, время и место проведения торгов;

- публикует и извещение о проведении торгов;

- организует прием финансовых средств от участников торгов и
их возврат, а так же предоставляет возможность ознакомления с предметом торгов;

- проводит торги в соответствии с установленной процедурой;

- оформляет права победителю торгов, подписывает с ним имеющий силу договора протокол о результатах торгов.

В строительной отрасли подрядные торги могут проводиться при размещении заказов:

- на строительство предприятий, зданий и сооружений произ­водственного и непроизводственного назначения, в том числе на условиях "под ключ";

- выполнение проектных, инженерно-изыскательских, конструк­торских, строительных, монтажных, пусконаладочных и других видов работ;

- поставку комплектного технологического оборудования, в том числе на условиях "под ключ";

- управление проектом, консультирование, надзор;

- любые технические и организационно обоснованные сочетания указанных работ и услуг.

По благоустройству и дорожному хозяйству такими объектами и предметами торгов могут быть:

- ремонт и содержание дорог, мостов, садово-парковых объектов;

- проектирование всех видов ремонтных работ;

- поставка оборудования и материалов для содержания объектов благоустройства и дорожно-мостового хозяйства;

- осуществление технадзора за проведением работ и т. д.

По содержанию жилищного фонда города в качестве объекта и предмета торгов являются:

- капитальный ремонт жилых домов;

- модернизация жилых домов;

- эксплуатация жилых домов;

- ремонт лифтов.

По энергетике и инженерному обеспечению города:

- проектирование и устройство энергетических и инженерных систем;

- поставка и монтаж технологического оборудования;

- ремонт и содержание инженерных систем.

По транспорту города:

- обслуживание маршрутов общественного транспорта.

По городскому имуществу города:

- право на заключение договоров аренды;

- приватизация объектов городской собственности.

По земельным ресурсам и землепользованию города:

- оказание профессиональных услуг.

По охране окружающей среды:

- выполнение исследований по проблемам охраны окружающей среды;

- осуществление контроля состояния атмосферы, вод и т. д.

Оценка предложений претендентов может проводиться по одной из существующих ме­тодик, которые выбираются конкурсным комитетом. Большинство существующих методик по оценке конкурсных предложений основываются на бальных методах оценки, в которых по каждому частному критерию устанавливается соответствующее количество баллов. После придания всем частным критериям определенного количества баллов производится их сум­мирование и по результатам величин обобщенных показателей определяется победитель конкурсов.

 

Задания

 

Задание 8.1

Составьте текст объявления о проведении аукциона о продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

 

Задание 8.2

Составьте текст объявления о проведении аукциона о продаже объекта коммерческой недвижимости, находящегося в муниципальной собственности.

 

Задание 8.3

Составьте текст объявления о проведении подрядных торгов на заключение договора строительства муниципального детского сада на 250 мест.

 

Задание 8.4

Предложите критерии оценки конкурсных предложений при проведении подрядных торгов на заключение договора строительства муниципального детского сада на 250 мест.

 

Задание 8.5

Опишите способ применения информационной технологии при организации проведения подрядных торгов в строительстве и городском хозяйстве.

 

Вопросы к практическому занятию

8.1. Поясните, являются ли торги новым явлением в российской экономике?

8.2. Перечислите виды торгов.

8.3. Охарактеризуйте участника торгов.

8.4. Назовите функции организатора торгов.

8.5. Каковы последствия нарушения правил проведения торгов?

8.6. Перечислите особенности проведения торгов в ходе внешнего управления и конкурсного производства.

8.7. Каковы особенности проведения торгов в ходе исполнительного производства?

8.8. Какова цель проведения подрядных торгов в строительстве и городском хозяйстве?

8.9. Каков порядок организации подрядных торгов в строительстве?

8.10. Каковы критерии отбора конкурсных предложений?

8.11. Назовите методы оценки оферт?

8.12. По каким критериям происходит выбор проектных решений?

8.13. Какова технология проведения подрядных торгов?

8.14. Назовите цель и задачи мониторинга при организации и проведении подрядных торгов.

8.15. Каковы преимущества использования информационных технологий при организации и проведении торгов?

8.16. Перечислите требования к разработке и оформлению тендерной документации по правилам Всемирного банка.

8.17. Как осуществляется управление капитальным строительством на основе системы подрядных торгов?

8.18. Что обозначается термином «международный контракт»?

8.19. Какова структура международного договора?

8.20. Какие базисные условия поставки вам известны?

8.21. Для каких целей заключается толлинговый контракт?

8.22. Является ли СВОП-контракт биржевым контрактом, почему?

8.23. Какова роль оговорок в международном договоре?

Литература

[1 – 7].

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ  9