Технология осуществления риэлтерской деятельности

 

Технология оказания риэлтерских услуг сводится к следующим основным этапам:

Получение заявки:

а) изучается характер и объем предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулируются ограничительные условия.

Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

а) конкретизируется предмет договора и подготавливается к подписанию;

б) составляется план выполнения работ по договору.

Сбор и анализ данных об объекте:

а) собираются документы об объекте недвижимости и подтверждается их достоверность, актуальность и полезность собранной информации, которая необходима для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) заказчику предоставляется отчет о проделанной работе и информация о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

Юридическое сопровождение сделки:

а) формируется комплект документов, а так же исследуется и подтверждается юристом законность проводимой сделки;

б) определяются риски, сопутствующие сделке;

в) заказчик знакомится с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласовываются условия и техника проведения сделки.

Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтора:

а) проводится сделка с недвижимостью и документально оформляются ее результаты;

б) оформляется акт сдачи-приемки работ, которые выполнены по договору об указании услуги;

в) оплачиваются услуги риэлтора за выполненную работу.

Таким образом, типичная схема отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг - выбор услуги заказчиком - заключение договора - оказание услуги - совершение сделки с недвижимостью - оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками представляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления услуг соответствующего профиля. Заказчик в свою очередь должен четко представлять содержание и результат предоставляемой услуги.

Основные направления деятельности риэлтеров:

а) Риэлтер выступает в качестве агента. В этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязательства осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договора по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости.

б) Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, по которому риэлтер обязуется осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

в) Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

выступает доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

анализирует факторы негативного и позитивного свойства, сопутствующие сделке;

разрабатывает оптимальную программу проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента (или осуществляющим брокерскую деятельность) не менее двух лет.

г) Риэлтерская фирма выступает как дилер, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи)

д) Посредническая деятельность - оказание услуг по поиску контрагентов для лиц изъявивших приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

е) Торговая деятельность. При таком статусе риэлтер предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; консультационные услуги и услуги по оформлению документов; услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

ж) Деятельность по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Москве существует несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.

з) Деятельность по созданию с целью последующей продаж отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятия. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ - от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

и) Работа с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

к) Работа с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитования Комитета по экономической политике.

л) Деятельность по управлению недвижимостью. Может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров поручения;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектом недвижимости.

Анализ состояния рынка недвижимости включает несколько этапов:

Изучение состава и состояния фонда объектов недвижимости города.

Анализ законодательной базы.

Анализ объема спроса и предложения и их соотношения.

Анализ объема и структуры сделок.

Анализ цен на первичном и вторичном рынках.

Анализ ценовой ситуации (Типизация объектов по качеству, размеру, местоположению, исследование влияния параметров на цену).

Существует несколько классических факторов определяющих стоимость объекта недвижимости:

Физические - природные (земля, климат), искусственные (инфраструктура города)

Социальные - размер семьи, уровень жизни.

Экономические - уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения.

Немаловажное влияние на цену оказывает время продажи, материал стен, планировка, кухня, этаж, балкон, период застройки, общая площадь, количество комнат, расстояние до центра, престижность.

В большей степени оборот наблюдается в секторах: однокомнатных и двухкомнатных квартир, домов частного заселения. Наиболее маленький оборот наблюдается в секторе домов коттеджной постройки и в секторе многокомнатных квартир. В марте в два раза вырастает спрос по садовым домикам (дачам), что, конечно же, связано с сезонным падением спроса на него.

Зимой активность спроса повышается на дома и квартиры по сравнению с летним периодом. Это объясняется еще большей бумажной волокитой в период отпусков, чем обычно. Поэтому немногие люди совершают сделки в летнее время. По данным аналитиков есть несколько вариантов в развитии и существовании рынка недвижимости, в зависимости от политики государства и развития самого рынка и расширения сферы деятельности его участников.

В основном наиболее популярны однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это связано с небольшой ценой большим количеством молодых семей. Много студентов ежегодно приезжает из района, и собирается остаться здесь, чтобы жить и работать. Долгое время в стране в отношении земли регулирования сделок не было. Чтобы совершить сделку с землей, например садовым участком нужно было лишь обратиться в садовое общество.

Но земля как объект недвижимости до приватизации не принадлежала людям по праву. Право на землю появилось только потом. Целевое назначение этих земель огородничество и садоводческая деятельность. После приватизации все земли автоматически были приватизированы в собственность граждан, усложнился процесс оборота и появилось много брошенных участков. Многие дома продаются и впоследствии превращаются в офисы и магазины.

По сектору садовых домиков можно отметить, что существенное влияние на цену оказывает наличие домика или гаража на земельном участке. Отсутствие сооружений значительно снижает цену дачи.

Хотя по прогнозам проведение всех реформ приведет к увеличению цен на жилье. Возможно, реформы позволят гражданам воспользоваться не только собственными средствами для покупки жилья, но и воспользоваться новыми финансовыми схемами.

 

Диаграмма - Удовлетворенный спрос на жилье в % от общего спроса

 

Диаграмма - Обеспеченность населения жильем кв. м. на человека

Практически все возможные варианты развития на рынке недвижимости приведут к улучшению ситуации по обеспеченности жильем. К 2010 году возможно улучшение жилищной ситуации с 18 кв. м. на человека в 2005 году до 21,2-21,8 кв. м. на человека в 2010 году. Это конечно же не будет большим прорывом в сфере улучшения жилищных условий населения. Строительство и ввод зданий в эксплуатацию процесс длительный, поэтому улучшения ситуации следует ожидать не скоро. В сравнении с Европой, где на одного человека приходится 60 кв. м. и США 80 кв. м. в России далеко не благополучная ситуация.

 

Диаграмма - Финансовые схемы приобретения жилья

 

Диаграмма показывает, что большая часть населения предпочитает ипотечный кредит для приобретения жилья. На сегодняшний момент эта схема приобретения жилья наиболее доступна и наиболее отработана. Меньше всего желающих принять участие в долевом строительстве многоэтажного дома и взять кредит на участие в долевом строительстве.

Рынок в нашей стране еще не достаточно законодательно урегулирован, особенно в сфере страхования рисков. Поэтому физические лица не охотно инвестируют средства в строительство. Нет уверенности, что не случится грядущего кризиса, и все вложенные средства исчезнут в никуда. Отсюда и медленные темпы строительства. Понятно, что кредит на индивидуальное строительство доступен более обеспеченным гражданам, их число составляет 6,3%.

Некоторая часть граждан - 9,8% затруднились ответить. Можно сделать вывод о том, что эта часть населения не знает ничего о том, как им хотелось бы приобрести жилье, по той причине, что не собираются этого делать. Многим гражданам просто не хватает средств.

Социологические исследования показывают, что в ряду целей сбережения гражданами средств покупка квартиры или обмен с доплатой стоит на последнем месте после отдыха, путешествий, спорта и хобби, резерва на непредвиденные расходы, покупки мебели, бытовой техники, образования, автомобиля, лечения,70% населения не пытается копить

Существует несколько недостатков в управлении недвижимостью, которые влияют на состояние рынка недвижимого имущества.

1. Управление недвижимостью не соответствует потребностям развития рынка.

Управление жилищным фондом практически целиком сосредоточено в муниципальных и региональных органах власти.

Монополизм жилищных организаций в обслуживании и содержании жилья, отсутствие реальной конкуренции в этой сфере.

Эффективного управления объектами недвижимости не ведется из-за отсутствия деятельности по наращиванию этими объектами положительных качеств и их использования в целях получения доходов. (Управление сведено к эксплуатации)

2. Над участниками рынка довлеют стереотипы общественного сознания.

Устойчиво держится мнение в отношении недвижимости как "всеобщего достояния" и "дарового блага".

Органы власти и управления не видят по настоящему в недвижимости устойчивого источника средств для пополнения соответствующих бюджетов в обеспечении задач развития конкретной территории.

 

Выводы к главе

 

Недвижимость используется человечеством с незапамятных времен, точнее - с момента перехода к оседлому образу жизни, повлекшему необходимость создания построек способных оградить людей от неблагоприятных воздействий внешней среды. Таким образом, первичной из тех функций, которые выполняет недвижимость в современном мире, является сугубо утилитарная защитная функция. Она же, естественно, является и наиболее общей - её способны выполнять все без исключения объекты недвижимости являющиеся продуктом труда.

Любое общество, достигшее определенной стадии своего развития, нуждается в урегулировании самых различных отношений, возникающих как между членами общества, так и между его членам и государством. Подобное регулирование обеспечивается посредством создания специальных норм, называемых правовыми или юридическими. При отсутствии законодательной нормы регулирование отношений на федеральном уровне осуществляется посредством принятия указов Президента РФ (действуют до принятия соответствующего закона). Обязательным требованием для всех законов и указов Президента РФ является их соответствие Конституции РФ.

Только наличие правовой нормы является признаком урегулированности тех или отношений. С другой стороны, только отношения, которые соответствуют правовым нормам, являются действительными (имеющими юридическую силу).

По анализу видно, что предлагаемое к продаже жилье все больше содержит в своих характеристиках улучшающие компоненты, такие как сигнализация, пластиковый водопровод, застекленная лоджия, перепланировка. Многие люди перед продажей стараются улучшить свое жилье, что собственно повышает его стоимость намного больше, чем стоили те или иные улучшения.

За последние годы медленно, но повышается предложение по домам элитного типа. Квартиры в таких домах соответственно большей площади и стоимость единицы площади намного больше, чем в обычных домах.

Недвижимость нежилого назначения в данной курсовой не исследовалась подробно. Но по наблюдению за ситуацией в городе, можно судить о большом внимании инвесторов к реконструкции старых домов, расположенных в центре. Очевидно, что реконструкция оправдывает те доходы, которые приносит удобно расположенное здание.

В общем ситуация на рынке недвижимости стабильная и рынок подчиняется основным законам, замеченным и описанным на рынке недвижимости специалистами. Например, заметное повышение цен на недвижимость зимнее время. Так же как и по всей России в Москве основным способом покупки квартиры для среднего класса является ипотечное кредитование.

Можно предположить, что с принятием нового дохода об отмене льгот цены на аренду вырастут, потому что многим категориям граждан, имеющим льготы и сдающим квартиры, придется больше платить и вряд ли компенсации предлагаемые государством, будут в большей степени покрывать расходы по содержанию.

Это еще раз доказывает, что рынок недвижимости система подвижная и очень зависимая от внешних факторов влияющих на неё: государство, политика, законы, строительная отрасль, инвестиционная отрасль, банковское кредитование и т.д.

Заключение

 

Современный потребительский рынок отличается высокой динамикой. Текущие потребности покупателей, показатели активности конкурентов и применяемые технологии постоянно развиваются. При этом растут как интенсивность, так и масштабы конкуренции. В таких условиях успех определяется нестандартностью подходов к выявлению новых сегментов рынка и дополнительных качеств товара. Это создает трудности для фирм, ориентирующихся на единственную нишу, так как со временем ниши товаров повышенной ценности привлекают внимание крупных компаний, ищущих новые пути развития.

Сегментирование рынка является ключом к успеху в маркетинговой деятельности, поскольку оно позволяет фирме удовлетворить нужды потребителей более эффективно, и обеспечить рост объема продаж и прибыли. Сегменты рынка постоянно изменяются и предлагают возможности для инноваций и творческого подхода сотрудников компании. Выбор целевых сегментов дает фирме отличительное преимущество.

Комплекс мероприятий и задач, направленных на реализацию стратегий сегментирования и позиционирования, составляют маркетинговую стратегию фирмы. Разработка стратегии фирмы очень важна, так как позволяет более эффективно распорядится имеющимися ресурсами и получить максимально возможную прибыль. В наше время, когда рынок перенасыщен различными товарами и предложениями, без хорошо разработанной стратегии любая фирма практически обречена на банкротство.

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. Однако сегодня горожанам, улучшающим свои жилищные условия, предоставляется широкий выбор квартир во всех городских районах.

Список использованной литературы

 

1. Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 12.04.2001 № 36-ФЗ

2. Математические методы и модели в коммерческой деятельности: Учебник / Г.П. Фомин. - 2-е изд. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 616 с.: ил.

3. Маркетинг: учебник для вузов / В.А. Щегорцов, В.А. Таран; под ред. В.А. Щегорцова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 447 с.

4. Маркетинг: основы теории и практики: учебник / В.И. Беляев. - М.: КноРус, 2005. - 672 с.: ил.

5. Маркетинг: Учебник. - 2-е изд, перераб. и доп. - М.: ИТК "Дашков и К", 2005. - 728 с.: ил.

6. Маркетинговые исследования: учеб. пособие для вузов / А.В. Коротков. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 304 с. ил.

7. Новое качество экономического роста: инновации, инвестиции, конкурентоспособность: сб. материалов Междунар. науч.-практ. конф., Минск, 25-26 окт. 2007 г. Мн.: Право и экономика, 2007.768 с.

8. Павлова Н.Н. Маркетинг в практике современной фирмы: Учебник для бизнес-школ. М.: Норма, 2005.384 с.

9. Перегожина О.Н. Проблемы конкурентоспособности наукоемких производств в современных условиях / О.Н. Перегожина // Наукоемкие технологии. 2007. Т.8, № 1. С.7

10. Стерник Г. М "Технология анализа рынка недвижимости" - Москва, 2005г.

11. Хруцкий В.Е., Корнеева И.В. Современный маркетинг: настольная книга по исследованию рынка: Учеб. пособие.2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика.528с.

12. Экономический механизм развития предприятия: учеб. пособие: в 2 ч. / С.А. Пелих и др. Ч.1, Экономические методы, рычаги и стимулы. Мн.: Акад. упр. при Президенте Респ. Беларусь, 2006.309 с.

13. Яшева Г.А. Кластерный подход в повышении конкурентоспособности предприятий: монография / Г.А. Яшева. Витебск: ВГТУ, 2007.301 с.

14. Интернет сервис: http://www.finansy.ru/

15. Портал www.irn.ru "Индикаторы рынка недвижимости"

[1] Маркетинг: учебник для вузов / В.А. Щегорцов, В.А. Таран; под ред. В.А. Щегорцова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 447 с.

[2] Маркетинг: основы теории и практики: учебник / В.И. Беляев. - М.: КноРус, 2005. - 672 с.: ил.

[3] Стерник Г.М «Технология анализа рынка недвижимости» - Москва, 2005 г.

[4] Павлова Н.Н. Маркетинг в практике современной фирмы: Учебник для бизнес-школ. М.: Норма, 2005. 384 с.

[5] Маркетинг: Учебник. - 2-е изд, перераб. и доп. - М.: ИТК "Дашков и К", 2005. - 728 с.: ил.