Своеобразие русской архитектуры: Основной материал – дерево – быстрота постройки, но недолговечность и необходимость деления...
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...
Топ:
Марксистская теория происхождения государства: По мнению Маркса и Энгельса, в основе развития общества, происходящих в нем изменений лежит...
Комплексной системы оценки состояния охраны труда на производственном объекте (КСОТ-П): Цели и задачи Комплексной системы оценки состояния охраны труда и определению факторов рисков по охране труда...
Оценка эффективности инструментов коммуникационной политики: Внешние коммуникации - обмен информацией между организацией и её внешней средой...
Интересное:
Мероприятия для защиты от морозного пучения грунтов: Инженерная защита от морозного (криогенного) пучения грунтов необходима для легких малоэтажных зданий и других сооружений...
Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов: Изучение оползневых явлений, оценка устойчивости склонов и проектирование противооползневых сооружений — актуальнейшие задачи, стоящие перед отечественными...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Дисциплины:
2021-06-02 | 34 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (КВАРТИРЫ),
РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ: г. КИРОВ, р-нНововятский,
Ул.Мопра,6в
Дата оценки 6 ноября 2018г.
Дата составления 6 ноября 2018г.
Исполнитель ООО «Инвест»
Заказчик: Евстратова А.В.
Оценщик: Ульянова Е.М.
Советск2018г.
СОДЕРЖАНИЕ
РАЗДЕЛ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ..........................................................................
1.1. Задание на оценку............................................................................................
1.2. Применяемые стандарты оценки………………………................................
1.3. Сведения об оценщике и Заказчике...............................................................
1.4. Основные факты и выводы.............................................................................
РАЗДЕЛ 2. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯСРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ........
2.1. Этапы проведения оценки..............................................................................
2.2. Понятие рыночной стоимости.......................................................................
2.3. Общие понятия оценки...................................................................................
2.4. Подходы к оценке............................................................................................
2.5. Выбор подходов и методов оценки рыночной стоимости...........................
2.6. Методика расчета уровня физического износа.............................................
2.8. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества методом прямого сравнительного анализа продаж ……………………..........................
2.8.2. Определение единицы и элементов сравнения........................................
2.8.3. Внесение корректировок............................................................................
2.9.Результат оценки…………………………….................................................
РАЗДЕЛ3.Социально-экономическая ситуация в Кировской области……….
РАЗДЕЛ 4. СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ.................................
|
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТОВ - АНАЛОГОВ
РАЗДЕЛ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
Задание на оценку
1.Объект оценки
Объектом оценки является жилое здание общей площадью 32 кв. м., расположенное по адресу: Киров, Нововятский район, ул. Мопра 6В
Имущественные права на объект оценки
Помещения являются собственностью «Заказчика» на основании свидетельства о праве собственности, которое прилагается к Отчету.
Цель оценки
Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
Использование в качестве рекомендуемой величины стоимости для совершения сделки купли-продажи. Результаты оценки могут быть использованы только в соответствии с предполагаемым использованием – для совершения сделки купли-продажи.
1.Вид стоимости
В процессе оценки осуществляется определение рыночной стоимости объекта оценки.
1.Дата оценки
«6» ноября 2018 г.
Срок проведения оценки
15 рабочих дня со дня оплаты аванса и предоставления необходимой информации.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
1.1Отчет об оценке представляет точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий того, что будущие партнеры или контрагенты «Заказчика» согласятся с оценкой стоимости, определенной в отчете.
1.1Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений. «Исполнитель» не обязан подтверждать права на оцениваемую собственность и/или истинность юридического описания этих прав. В обязанности «Исполнителя» не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия их действующему законодательству
1.1 Документация и устная информация, предоставленная «Заказчиком», считается достоверной. В обязанности «Исполнителя» не входит проверка достоверности этой информации.
|
1.1 Предполагается отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результат оценки объекта оценки.
1.1«Исполнитель» не проводит техническое диагностирование объекта оценки. При расчете величины физического износа «Исполнитель» опирается на данные технической документации, предоставленной «Заказчиком», и результаты осмотра.
1.1«Исполнитель» не осуществляет обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на информацию, предоставленную «Заказчиком».
1.1Результат оценки действителен только на дату оценки. «Исполнитель» не принимает на себя ответственность за изменение экономических, юридических или иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно, и на стоимость объекта оценки.
1.1В отчете могут не учитываться отдельные факторы, оказывающие незначительные влияния на результат оценки.
Другие допущения и ограничения принимаются на усмотрение Оценщика в соответствии с действующим законодательством. Принятые допущения и ограничения Оценщик отражает в отчете.
От «Заказчика»: От «Исполнителя»:
_____________________ _____________________
_____________________ _____________________
/______________________/ /____________________/
Основные выводы и факты
Объект оценки: квартира, расположенная по адресу: 610025, Россия, облКировская, г Киров, Нововятский район, ул. Мопра 6В
Правообладатели оцениваемого имущества: Евстратова Анастасия Владимировна
Дата осмотра Объекта оценки: «6» ноября 2018 г.
Дата составления Отчёта: «8» ноября 2018 г.
Основание для проведения оценки: Договор №1 от «6» ноября 2018 г.
Результат оценки стоимости Объекта оценки, полученный при применении сравнительного подхода1 670 000 (Один миллион шестьсот семьдесят тысяч рублей) рублей.
Результат оценки стоимости Объекта оценки, полученный при применении доходного подхода: Не применялся
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки на дату оценки: 1 670 000(Один миллион шестьсот семьдесят тысяч рублей) рублей.
Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах Организации и специалисты не привлекались
Ульянова Е.М.
Оценщик _____________
Этапы проведения оценки
|
Оценщик осуществил сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучил количественные и качественные характеристики объекта оценки, собрал информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения Оценщика должны быть применены при проведении оценки.
В соответствии с пунктом 23 ФСО №1 проведение оценки включает следующие этапы:
· Заключение с Заказчиком Договора об оказании услуг по оценке: на этом этапе Оценщик идентифицировал реальный объект собственности, и определил связанные с ним юридические права. Сторонами были определены все существенные условия проведения оценки, а также выбрана дата оценки.
· Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: на этом этапе были выявлены и определены количественные и качественные характеристики оцениваемого имущества, была собрана детальная информация, относящаяся к оцениваемым объектам. Также на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка.
· Применение подходов к оценке: на этом этапе Оценщик исследовал возможные варианты использования объекта оценки и выбрал его наиболее эффективное использование, в соответствии которым строятся все дальнейшие расчеты. Далее был осуществлен выбор методов оценки и осуществлены необходимые расчеты.
· Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки: на данном этапе Оценщик приходил к выводам об итоговой величине стоимости объекта оценки.
· Составление и передача Заказчику Отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного Отчета об оценке, предоставляемого в соответствии с Договором об оказании услуг по оценке Заказчику.
Понятие рыночной стоимости
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под отсутствием чрезвычайных обстоятельств Закон об оценочной деятельности понимает наличие следующих условий:
|
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Общие понятия оценки
Общие понятия оценки приведены в разделе II ФСО №1:
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».
Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
|
Внесение корректировок
В настоящем отчете применен метод количественного и качественного анализа. Метод заключается в сопоставлении каждого объекта-аналога с оцениваемым, и определением процентной поправки к рыночной стоимости 1 кв.м. аналога. Расчет корректировок выполнен с применением техники парных продаж. Для каждого элемента сравнения проводится самостоятельный расчет величины корректировки. Итоговая
рыночная стоимость объекта оценки определяется путем согласования результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.
Таблица 4.2 - Основные характеристики объектов-аналогов
Элемент сравнения | Объекты - аналоги | ||
1 | 2 | 3 | |
Цена продажи | 1 600 000 | 1 930000 | 1 350 000 |
Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
Условия сделки | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
Местоположение | Киров, Преображенская 9 | г.Киров,ул.Пушкина,38б | Киров, район Ленинский, Воровского 117 |
Площадь | 47.5 | 40,5 | 33,3 |
Этаж | 4 | 4 | 7 |
Материал стен | Кирпич | Кирпич | Кирпич |
Санузел | Совмещённый | Совмещённый | Раздельный |
Техническое состояние | Хорошее | Хорошее | Хорошее |
Наличие лифта | Имеется | Имеется | Имеется |
Наличие парковки | Имеется | Имеется | Имеется |
Таблица 4.3 - Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки
Элемент сравнения | Объект Оценки | Объекты - аналоги | ||
1 | 2 | 3 | ||
Цена продажи | - | 1 600 000 | 1930000 | 1 350 000 |
Общая площадь | 38,1 | 47.5 | 40,5 | 33,3 |
Цена ед. сравн. | - | 33684 | 47654 | 40540 |
Право собственности | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
Корректировка, руб. | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | - | 33 684 | 47654 | 40 540,541 |
Условия сделки | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
Корректировка, руб. | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | - | 33 684 | 47654 | 40 540,541 |
Местоположение | г. Киров,ул.Мопра,6в | Киров, Преображенская 9 | г.Киров,ул.Пушкина,38б | |
Корректировка, руб. | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | - | 33 684 | 47654 | 40 540,541 |
Этаж | 4/5 | 4/5 | 4/6 | 7/9 |
Корректировка, % | - | - | +2% | |
Скорректированная цена | - | 33684 | 47654 | 41 351,351 |
Санузел | Раздельный | Совмещённый | Совмещённый | Раздельный |
Корректировка, % руб | - | -2 | -2 | - |
Скорректированная цена | 41214,225 | 46700,92 | 41351,351 | |
Материал стен | Кирпич | Кирпич | Кирпич | Кирпич |
Корректировка,% руб. | - | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная цена | 41214,225 | 46700,92 | 41351,351 | |
Техническое состояние | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее |
Корректировка,% руб. | - | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная цена | 41214,225 | 46700,92 | 41351,351 | |
Наличие лифта | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
Корректировка,% руб. | - | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная цена | 41214,225 | 46700,92 | 41351,351 | |
Наличие парковки | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
Корректировка,% руб. | - | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная цена | 41214,225 | 46700,92 | 41351,351 | |
Средняя цена за 1 м.кв. |
40626,37
1547864,697
Результат оценки
Рыночная стоимость объекта оценки: квартира, назначение: жилое, площадь: Рыночная стоимость объекта оценки: квартира, назначение: жилое, площадь: общая 38,1кв.м, этаж: 4, кадастровый номер: 43:40:367. Адрес: г. Киров, ул. Мопра, д. 6в,по состоянию на 09.11.18 г. составляет: 1 670 000 (Один миллионшестьсот семьдесят тысяч рублей) рублей.
Генеральный директор ООО «ИНВЕСТ»,
Оценщик 1 категории, Член Саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков»
_____________Ульянова Е.М.
Киров -крупный промышленный, транспортный и культурный центр. Через него проходят основные железнодорожные магистрали, соединяющие Северо-Запад и Центр с Уралом, Сибирью и Дальним Востоком, а также северными районами страны.
Административно город Киров делится на 4 района:
Ленинский;
Октябрьский;
Первомайский;
Нововятский.
В III квартале 2018 года
Таблица 7. Средние цены и индексы цен на рынке жилья Кировской областив III квартале 2018 года
| 2015 | 2016 | 2017 | темп роста | ||||
первичный рынок | вторичный рынок | первичный рынок | вторичный рынок | первичный рынок | вторичный рынок | первичный рынок | вторичный рынок | |
I квартал | 43590 | 45875 | 41266 | 42066 | 37827 | 40976 | 86,78 | 89,32 |
II квартал | 42494 | 46787 | 41081 | 41019 | 38044 | 40512 | 89,53 | 86,59 |
III квартал | 41601 | 45375 | 40519 | 40563 | 38211 | 40208 | 91,85 | 88,61 |
IV квартал | 41715 | 42976 | 40242 | 40247 | 37999 | 40372 | 91,09 | 93,94 |
Вывод: количество объектов недвижимости на первичном рынке за IV квартал
снизилось на 8,91%. А на вторичном – на 6,06%.
663,8
628,9
34,9
61,9
58,6
341,0
321,5
19,5
70,7
66,6
322,8
307,4
15,4
54,7
52,1
513,1
488,0
25,1
62,9
59,8
255,8
242,8
13,1
71,5
67,8
257,3
245,2
12,1
56,2
53,6
150,7
140,9
9,8
58,6
54,8
85,1
78,7
6,4
68,5
63,3
65,6
62,2
3,3
49,4
46,9
Вывод: Численность рабочей силы на 2018г.всегорабочих мужчин и женщин, на безработных составилана 19,03%.В городском население составила на 20,45%. Сельское поселение на 15,38%.
РАЗДЕЛ 4. СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ
1. Гражданский кодекс РФ. Ч. I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г.
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля.1998 г., № 135-ФЗ в редакции Федерального закона Российской Федерации от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ;
3. Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» от 27 июля.2006 г. № 157-ФЗ.
4. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.07.2007 г. № 129-ФЗ;
5.Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255;
6.Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254;
7.ГОСТ 6.30-2003 Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов;
8.Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (фсо №6) "Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 07.11.2011 N 628.
Справочная литература
1. www.ngs.ru
2. http://www.avito.ru/
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ
Объект – аналог 1.
Объект – аналог 2.
Объект – аналог 3.
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (КВАРТИРЫ),
|
|
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...
История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...
Историки об Елизавете Петровне: Елизавета попала между двумя встречными культурными течениями, воспитывалась среди новых европейских веяний и преданий...
Автоматическое растормаживание колес: Тормозные устройства колес предназначены для уменьшения длины пробега и улучшения маневрирования ВС при...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!