Налоги и платежи при совершении сделок с недвижимостью

Действующее фискальное законодательство определяет, что любые сделки с недвижимостью, проводимые на территории государства, подлежат налогообложению. Таким образом, реализуя недвижимое имущество, налогоплательщик обязан оплатить обязательный налог с полученного в результате сделки дохода. Фиксированная ставка налога составляет 13%.

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении на рынке недвижимости следующих сделок:

˗ покупка или строительство;

˗ наследование или дарение;

˗ сдача в аренду или наем;

˗ залог (ипотека) недвижимости;

˗ продажа;

˗ передача в доверительное управление;

˗ получение доходов по договорам ренты;

˗ оказание риелторских и жилищно-коммунальных услуг;

˗ получение дохода в натуральной форме или в виде материальной выгоды при передаче недвижимости по цепе ниже рыночной;

˗ иные операции.

Рассмотрим группу налогов, связанных с недвижимым имуществом. Это налог на имущество физических лиц (Закон РФ «О налоге на имущество физических лиц» № 2003-1 от 9.12.91г. с изменения и дополнениями и Инструкция к нему); налог на имущество организации (гл.30 НК РФ); налог на землю (гл.31 НК РФ), налог на недвижимость (заложен в налоговой кодекс 1-ой редакции в 1998г., начиная с проекта НК РФ).

Налог на имущество физических лиц. Став собственником недвижимости, каждое физическое лицо должно платить налог на имущество физических лиц (в составе имущества физического лица может быть и недвижимое имущество). Согласно Федерального Закона №2003-1от 09.12.91г. объектами налогообложения являются находящиеся в собственности физических лиц жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. Плательщиками налога на имущество физических лиц выступают граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие на территории Российской Федерации в собственности указанное недвижимое имущество. Органы представительной власти субъекта имеют право уменьшать размеры ставок и устанавливать дополнительные льготы по налогам для плательщиков. При стоимости имущества (имеется в виду инвентаризационная стоимость БТИ) до 300 тыс. руб. ставка составляет до 0,1%. Если квартира оценивается в 300-500 тыс. руб., налог взимается по ставке от 0,1 до 0,3% от стоимости жилья. Наконец, владелец недвижимости, стоимость которой превышает 500 тыс. руб., должен ежегодно платить налог на имущество в размере от 0,3 до 2% от его стоимости.

Налог на имущество организаций с 2004г. регламентируется гл. 30 НК РФ. Он является региональным и должен вводиться в каждом субъекте РФ соответствующим законом. Изменился объект налогообложения с 01.01.04, им является движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве основных средств, из-под налогообложения выведены нематериальные активы, запасы и затраты. Земельные участки, объекты природопользования (водные объекты и др. природные ресурсы), относящие к основным средствам имеют самостоятельный режим налогообложения. Отменено значительное число льгот, установлена ставка налога в 2,2%.

Земельный налог.  С 1 января 2005г. вступила в силу глава 31 НКРФ «Земельный налог» (Закон №141-ФЗ от 29.11.04). Новые правила взимания земельного налога устанавливают те муниципальные образования, которые готовы к этому, т.е. в которых полностью завершена оценка земель, прошли все подготовительные землеустроительные работы, выделены границы земельных участков, а представительные органы местного самоуправления издали соответствующие нормативные акты за месяц до начала года. На большей части территории РФ до 01.01.06г. продолжает действовать старый Закон «О плате за землю» №1738-1от 11.10.91г., но и он претерпел изменения (Закон от 20.08 2004г. №116- ФЗ), причем некоторые из них распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2000г. С принятием Федерального закона от 20августа 2004г. №116-ФЗ устранена правовая неопределенность понятия «земли, занятые жилищным фондом». Закон разделил земли на следующие 4-е категории:

˗ предоставленные гражданам для индивидуального жилищного строительства;

˗ занятые жилищным фондом; - приобретенные гражданами и организациями на условиях ведения жилищного строительства;

˗ приобретенные гражданами для ведения индивидуального жилищного строительства.

К первым двум категориям земель с 1.01.2000г. применяется ставка налога в размере 3% от установленной в городах и поселках городского типа в (но не менее 10 руб. за 1кв.м). В 2005г. размер ставок земельного налога (за исключением налога на земли сельхоз назначения) применяется к действующим в 2004г. с коэффициентом 1,1 (ст. 4 Закона от 29.11.2004г.- № 141-ФЗ). Для третьей и четвертой категорий земель порядок налогообложения зависит от даты приобретения.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В соответствии с действующим законодательством все денежные средства, полученные гражданином в течение года из любых источников, являются его совокупным доходом (за исключением выплат, носящих социальный характер) и соответственно подлежат налогообложению. С 1 января 2001 г. вступила в действие вторая часть Налогового кодекса, в частности гл 23 «Налог на доходы физических лиц». Необходимо отметить, что никаких новых налогов в Налоговом кодексе не появилось, изменились лишь ставки действующих. Так, подоходный налог установлен в размере 13%. В соответствии со ст.220 Налогового кодекса РФ налоговые вычеты с 1.01.2006г. предоставляются продавцам недвижимости, принадлежащей им менее 3 лет и не превышающей по стоимости 1 млн руб. Кроме того, вычеты предоставляются продавцам иного имущества стоимостью до 125 тыс. руб., которые владели ею на правах собственника менее 3 лет. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика 3года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Анализ деятельности коммерческих организаций показывает, что комплексным источником их налоговых платежей выступает выручка от реализации продукции, работ и услуг. Она является основным источником финансовых ресурсов и характеризует финансовую сторону оборота вовлеченных в коммерческую деятельность средств (капитала).