Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов

Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов

Раздел III. «Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых:

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

Затратный подход оценки в классическом виде, по мнению Оценщика, не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем отсутствует возможность замены объекта оценки объектом, который является точной копией объекта оценки или имеет аналогичные свойства. Отсутствие указанной возможности замены (расчета затрат) на такой объект, как жилое помещение (квартира) обусловленное, в первую очередь тем, что он является небольшой составной частью здания и имеет участок, не выделенный в натуре. Расчет данным методом приведет к большой погрешности при вычислениях. Поэтому рассматривать затраты на формирование каждого объекта оценки отдельно от всего здания следует считать некорректным.

При применении доходного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Доходный подход для оценки не применялся вследствие недостаточности достоверной информации о величине позволяющей прогнозировать будущие доходы, связанные с объектом оценки.

Выводы:

Исходя из имеющихся данных и цели оценки, для проведения расчетов был использован один подход – сравнительный.

Выбор единицы сравнения

Согласно анализу рынка показательмен цены является 1 кв. м общей площади жмлого помещения (квартиры). Таким образом, для дальнейших расчетов единицей сравнения является цена 1 кв. м общей площади.

Выбор элементов сравнения и расчет корректировок

Выбор элементов сравнения. Базой для внесения поправок является единица сравнения – цена продажи/предложения объекта-аналога.

Для дальнейших расчетов были выбраны следующие основные элементы сравнения:

1. передаваемые права;

2. условия финансирования;

3. условия продажи;

4. факт сделки;

5. время продажи/предложения;

Физические характеристики.

 

Допущение: в расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Оценщика, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта оценки.

 

Если элемент объекта-аналога превосходит по качеству тот же элемент объекта оценки, то делается понижающая поправка, если же уступает – то вводится повышающая поправка.

Различают относительные (процентные и коэффициентные) и абсолютные (денежные) корректировки (поправки), которые рассчитываются одним из пяти приведенных ниже методов:

- Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики, если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.

- Метод прямого анализа характеристик. Суть метода заключается в анализе характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Методом прямого анализа характеристик обычно рассчитывается: поправка на время продажи/предложения объекта или поправка на износ.

- Экспертный метод расчета. Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на данных о преимуществах или недостатках объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. Экспертные поправки вносятся в цену объекта-аналога последовательно.

- Регрессионный анализ. В развитых секторах рынка недвижимости используются различные виды уравнений регрессии.

- Статистические методы. Например, метод анализа иерархий. В методе используется дерево критериев, в котором общие критерии разделяются на критерии частного характера. Для каждой группы критериев определяются коэффициенты важности. Альтернативы также сравниваются между собой по отдельным критериям с целью определения каждой из них. Средством определения коэффициентов важности критериев либо критериальной ценности альтернатив является попарное сравнение. Результат сравнения оценивается по бальной шкале. На основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и находится их общая оценка как взвешенная сумма оценок критериев. После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям.

Расчет корректировок.

1. Передаваемые права. Учитывая передачу идентичных прав у объекта оценки и объектов-аналогов – прав собственности, корректировка по данному фактору не проводилась.

2. Условия финансирования. Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки. Учитывая, отсутствие информации о наличии каких-либо особенных условий финансирования сделок по рассматриваемым объектам, условия совершения сделок принимаются как стандартные. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

3. Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Учитывая отсутствие данных о каких-либо специальных условиях, можно предположить, что все сделки проводятся в рыночных условиях, таким образом, введение поправки на особые условия продажи считается нецелесообразным. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

4. Факт сделки (уторговывание). Данная корректировка проводится для приведения цены предложения к цене сделки. Все объекты-аналоги были предложены к продаже на рынке недвижимости, факт сделки не установлен. Поскольку в процессе переговоров покупатель может уговорить продавца снизить запрашиваемую цену, то торг имеет место почти всегда. По информации специалистов Агентство недвижимости «Гарант» в процессе торга снижение цены предложения на жилую недвижимость г. Печора, в среднем на 1-2 кв. 2009 г., составила 10%. Величина корректировки на факт сделки определена в размере 0,9.

5. Время продажи/предложения. Поправка учитывает рост/падение цен на рынке недвижимости. Цены всех объектов-аналогов представлены по состоянию на май 2009 г. Средний срок экспозиции жилой недвижимости в г. Печора составляет порядка 6 месяцев, поэтому в течение месяца цена на объект обычно не меняется. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

Физические характеристики

6.1. Местоположение. Все объекты-аналоги находятся в г. Печора. Поэтому для них Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

6.2. Материал стен. Все объекты-аналоги расположены в капитальных зданиях (панель/кирпич), как и объект оценки. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

6.3. Расположение по этажам. Объект оценки и объекты-аналоги расположены в малоэтажных зданиях (не выше 5 этажей). Анализ рынка жилой недвижимости г. Печора не выявил влияния на цену этажа расположения жилых помещений. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

6.4. Планировка. Анализ рынка показал, что цена на квартиры с улучшенной планировкой выше. Объект оценки, как и объекты-аналоги расположены в домах схожих типовых проектов. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

6.5. Площадь (количество комнат). Объекты-аналоги подобраны в соответствии с площадью и количеством комнат объекта оценки, отличие в площади – минимальное. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

6.6. Тип и состояние внутренней отделки. Физическое состояние всех объектов-аналогов и объекта оценки оценивается как хорошее, требующее косметического ремонта. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

Допущение: Осмотр объектов-аналогов лично оценщиком не производится. Вывод о состоянии объектов-аналогов был сделан на основании данных продавцов, полученных при телефонной интервьюировании.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода представлен в таблице 8.2. Рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки определялась как среднее арифметическое скорректированных стоимостей объектов-аналогов.

Табл. 8.2. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

№№	Наименование показателя	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
	Цена предложения за 1 кв. м, руб.	23 810	19 792	18 421
	Корректировки (поправки) на:
1	передаваемые права	1,0	1,0	1,0
2	условия финансирования	1,0	1,0	1,0
3	условия продажи	1,0	1,0	1,0
4	факт сделки	0,9	0,9	0,9
5	время продажи/предложения	1,0	1,0	1,0
6	физические характеристики:
6.1	местоположение	1,0	1,0	1,0
6.2	материал стен	1,0	1,0	1,0
6.3	расположение по этажам	1,0	1,0	1,0
6.4	планировка	1,0	1,0	1,0
6.5	площадь (кол-во комнат)	1,0	1,0	1,0
6.6	тип и состояние внутренней отделки	1,0	1,0	1,0
7	Скорректированная стоимость объекта-аналога, руб.	21 429	17 813	16 579
8	Значение общей корректировки объекта-аналога в % от цены предложения	10%	10%	10%
9	Ранг отклонения скорректированной стоимости объекта аналога от цены предложения (номер в упорядоченном по убыванию ряде по строке 8; наибольшему значению общей корректировки присваивается ранг «1», следующему по убыванию значению общей корректировки присваивается ранг «2» и т.д.)	1	1	1
	Средневзвешенное по Рангу (строка 9) значение рыночной стоимости 1 кв. м. объекта оценки, руб.	18 607
	Площадь объекта оценки, кв.м	39,5
	Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	734977

 

Вывод:

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки составляет: 734 977 рублей.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения, согласно сложившейся на рынке недвижимости практике сопоставления цен на рынке квартир, Оценщиком принята единица общей площади квартиры (1 кв.м общей площади).

Выбор объектов-аналогов

В соответствии с п. 14 ФСО №1, объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Для подбора объектов-аналогов Оценщик использовал достоверную и доступную для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, содержащуюся в объявлениях с предложениями квартир на продажу.

Подбор объектов-аналогов осуществлен Оценщиком по критерию наибольшего соответствия объекту оценки (в т.ч. объекту оцениваемого права) по следующим основным критериям, определенным в ходе анализа рынка:

Таблица 6. Критерии отбора объектов-аналогов

№ п/п	Критерии отбора объектов-аналогов	Значение критерия	Основание
1	2	3	4
1	Вид передаваемых прав	Не обремененное правами третьих лиц право собственности на квартиру (оформленное право на 100% доли квартиры)	1. Задание на оценку. 2. Таблица 3 настоящего отчета.
2	Условия сделки	Рыночные	1. Определению подлежит рыночная стоимость объекта оценки (согласно заданию на оценку). 2. Таблица 3 настоящего отчета.
3	Район города	Район 1	1. Местоположение квартиры, право собственности на которую является объектом оценки, указанное в задании на оценку, соответствует Району 1 города NNN, указанному разделе 7 настоящего отчета. 2. Таблица 3 настоящего отчета.
4	Тип здания	ХХХ	1. см.: Таблица 2 настоящего отчета. 2. Таблица 3 настоящего отчета.
5	Количество комнат в квартире	2	1. см.: Таблица 2 настоящего отчета. 2. Таблица 3 настоящего отчета.
6	Общая площадь	45 кв.м	1. см.: Таблица 2 настоящего отчета. 2. Таблица 3 настоящего отчета.
7	Локальные факторы местоположения	Отсутствует	1. см.: Таблица 2 настоящего отчета. 2. Таблица 3 настоящего отчета.
8	Крайние этажи	Иное	1. см.: Таблица 2 настоящего отчета. 2. Таблица 3 настоящего отчета.

 

Используемые характеристики объектов-аналогов со ссылками на источники информации приведены ниже (см.: Таблица 7). В таблице описаны значения только тех из указанных критериев, по которым установлено отличие объектов-аналогов от объекта оценки (в т.ч. по объекту оцениваемого права).

Таблица 7. Описание отличий и используемых в расчетах характеристик объекта оценки и объектов-аналогов

№ п/п	Наименование параметра	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
1	2	3	4	5	6
1	Цена предложения, руб. (НДС не облагается)		2 025 000	1 806 000	1 540 000
2	Общая площадь, кв.м.	45	45	42	44
3	Район города	Район 1	Район 1	Район 1	Район 2
4	Тип здания	Тип 1	Тип 1	Тип 2	Тип 2
5	Этаж расположения квартиры / этажность здания	4 / 9	5 / 8	7 / 14	3 / 14
6	Локальные факторы местоположения	отсутствуют	отсутствуют	имеется (кратко описать)	отсутствуют
7	Адрес	г. NNN, ул. УЛ1, д. N1	г. NNN, ул. УЛ1, д. N1	г. NNN, ул. УЛ2, д. N2	г. NNN, ул. УЛ3, д. N3
8	Цена, приведенная на единицу сравнения (1 кв. м. общей площади), руб. (цена предложения, без НДС), [строка 1 ÷ строка 2]		45 000	43 000	35 000
9	Дата публикации объявления		ХХ.ХХ.20ХХ	ХХ.ХХ.20ХХ	ХХ.ХХ.20ХХ
10	Источник информации		Газета «ХХХ1»	Газета «ХХХ2»	www.ХХХ1
11	Контактный телефон продавца		тел. ХХХ1	тел. ХХХ2	тел. ХХХ3

Выбор элементов сравнения

С учетом особенностей выбранных объектов-аналогов (см.: Таблица 7), в качестве элементов сравнения Оценщиком использованы факторы (наиболее существенные по мнению Оценщика), установленные в рамках анализа рынка объекта оценки, и отличающие объект оценки (в т.ч. объект оцениваемого права) от подобных ему объектов, а именно:

А. Район города.

Б. Тип здания.

В. Локальные факторы местоположения.

Вносимые корректировки

Корректировка цен объектов-аналогов (приведенных на единицу сравнения – 1 кв.м. общей площади) проведена:

1. На снижение цены в процессе торга

2. На отличия объектов-аналогов от объекта оценки (в т.ч. объекта оцениваемого права) – по выбранным элементам сравнения.

Результаты расчетов приведены ниже (см.: Таблица 15).

Все расчеты проведенные Оценщиком, осуществлены в Microsoft Excel. Результаты таких расчетов приведены в настоящем отчете с учетом округления.

Менее 250

9%

 

В соответствии со шкалой корректировок (см.: Таблица 8), значение корректировки на снижение цены в процессе торга применительно к продаже жилого объекта в населенном пункте с численностью населения менее 250 тыс. чел (как в г. NNN расположения объекта оценки) принято в размере «-0,09» (что соответствует уменьшению цены на 9%).

VI.1.2. Доходный подход

Согласно п. 13 ФСО №1, доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Также, согласно п. 21 ФСО №1, доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

С учетом доступной на рынке недвижимости информации, наибольшее затруднение у Оценщика, в данной процедуре вызывает корректное прогнозирование расходов и их взаимосвязь с доходами, поскольку:

-   уровень арендных доходов от сдачи квартиры внаем во многом определяется уровнем предоставляемых удобств, в т.ч. качеством отделки помещений, сантехники, мебели и проч.;

-   для получения стабильного дохода необходимо поддержание этих удобств на требуемом рынком уровне;

-   ухудшение качества удобств зависит от арендатора, и прогнозируется сложно;

-   практика взаимоотношения арендодателя и арендатора, как правило, не позволяет получить надлежащую компенсацию за ухудшение качества удобств;

-   заранее определить сумму и срок осуществления расходов на поддержание уровня удобств квартиры практически невозможно.

Таким образом, Оценщик считает обоснованным отказаться от применения доходного подхода к оценке объекта оценки.

 

 

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Согласно п. 6 ФСО №1, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Поскольку в рамках определения стоимости объекта оценки, Оценщиком был использован только сравнительный подход к оценке (от применения затратного и доходного подходов к оценке Оценщик обоснованно отказался), результат его применения и является итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки.

Также, согласно п. 16 ФСО №3, в отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

 

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки составила (округленно до тысяч рублей по правилам математического округления):

1 859 000 (Один миллион восемьсот пятьдесят девять тысяч) рублей
(НДС не облагается [3])

[1] Контактное лицо Агеева Елена, тел. 8(82142) 3-10-16.

[2] А.А. Марчук, Е.А. Бутова, «Скидки на торг: реалии кризиса», http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/skidka_na_torg.pdf

[3] Согласно пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации, налогом на добавленную стоимость не облагаются сделки, связанные с реализацией жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также операции по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов

Раздел III. «Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых:

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

Затратный подход оценки в классическом виде, по мнению Оценщика, не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем отсутствует возможность замены объекта оценки объектом, который является точной копией объекта оценки или имеет аналогичные свойства. Отсутствие указанной возможности замены (расчета затрат) на такой объект, как жилое помещение (квартира) обусловленное, в первую очередь тем, что он является небольшой составной частью здания и имеет участок, не выделенный в натуре. Расчет данным методом приведет к большой погрешности при вычислениях. Поэтому рассматривать затраты на формирование каждого объекта оценки отдельно от всего здания следует считать некорректным.

При применении доходного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Доходный подход для оценки не применялся вследствие недостаточности достоверной информации о величине позволяющей прогнозировать будущие доходы, связанные с объектом оценки.

Выводы:

Исходя из имеющихся данных и цели оценки, для проведения расчетов был использован один подход – сравнительный.