Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге

 

В структуре предложения выделяется дефицит двух типов офисов: дешевых и очень дорогих. В первом случае, небольшие молодые компании (так называемые "start up") вынуждены довольствоваться помещениями классов "С" и "D" (а то и хуже), малопригодными для ведения бизнеса, поскольку цена на помещения более высокого класса их не устраивает. Во втором же случае наблюдается прямо противоположная ситуация: очень мало незанятых офисов класса "А", которые соответствовали бы требованиям представительств ведущих мировых компаний. Причем причины дефицита, в целом, понятны: мало кто из российских строителей может строить здания, удовлетворяющие мировым стандартам офисных комплексов, а те, кто могут - загружены работой на годы вперед. Также существует «проблема земли» - сравнительно небольшое количество дешевых помещений обусловлено высокой стоимостью земельных участков, инвесторам выгоднее строить офисы более высокого класса. Именно поэтому, кстати, доходность по офисам класса «В» выше, чем аналогичная доходность по офисам класса «А» - большое количество участников вызывает ценовое давление на рынке.

По мнению многих экспертов, если рынок аренды офисных помещений можно назвать относительно сформировавшимся, то рынок купли-продажи офисных зданий и помещений можно признать практически неразвитым: за последние годы, по информации "Ведомостей", было осуществлено около 10 крупных сделок по реализации действующих объектов офисной недвижимости. Тормозом для развития этого сектора являются как экономические причины (малое количество участников, обязательность наличия "административного" ресурса, низкое с юридической стороны качество документации и договоров), так и политические (суммы, необходимые для инвестирования измеряются десятками миллионов долларов и подвержены существенным рискам на местном и федеральном уровне).

 

Динамика ввода площадей торгово-развлекательных центров

 

Увеличение масштабов реализуемых проектов и изменение их структуры. Девелоперы увеличивают площади строящихся торговых комплексов; в проектах заранее закладывается возможность предоставления широкого ассортимента товаров, услуг и развлечений. Происходит уход от торговых комплексов (представляющих собой «современные вещевые рынки под крышей») с большим количеством маленьких торговых секций к торгово-развлекательным комплексам с крупными якорными арендаторами и существенно большими по площади торговыми секциями. Существенно увеличивается роль развлекательной составляющей - в современном торговом центре значимыми «якорными» арендаторами, помимо традиционных гипер- и супермаркетов различных товаров, становятся мультиплексы, боулинг, бильярд, зона общественного питания и детская игровая зона.

 

Создание концепции нового коммерческого комплекса и обоснование его возможного профиля

Идея объекта девелопмента

 

За основу проекта берется ситуация, при которой возможно дать новые пути решения главам коммерческих организаций, арендующим дорогостоящие офисные помещения в престижных бизнес центрах, спасти свой бизнес на момент сложившегося в стране кризиса. Или организациям, у которых закончился срок аренды, не имеющих возможности снять офис или торговую площадь в данный момент времени, но имеющих богатую клиентскую базу и возможные пути развития своей деятельности в условиях кризиса. Дать помощь организациям, которые не способны поднять начатый бизнес-проект на должный уровень в условиях кризиса.

 

Формат проекта

 

Наиболее эффективное вложение денежных средств в условиях кризиса - это создание коммерческого комплекса, а именно торгово-развлекательного комплекса, расположенного в «свободном» от конкуренции месте. Рентабельность данного проекта будет высока, за счет: шаговой доступности к метро, густозаселенного района. Следует также учесть, что в данном районе (Петроградский) нет ни одного торгово-развлекательного комплекса.

Людям, живущим в этом районе, приходиться ездить за покупками и развлечениями в другие районы города.

 

Имеющиеся аналоги

 

 

 

 

Архитектура
Конструкция здания	Монолитный каркас с наружными кирпичными стенами
Стиль здания	Современный стиль
Архитектурные особенности	Витражи, богатая входная группа, вентилируемый фасад, высота потолков - 3.0 м.
Этажность	6 эт.
Общая площадь	27000 кв.м.
Арендуемая площадь	Приблизительно 18500 кв.м.
Техническое оснащение
Вентиляция и кондиционирование	Интегрированная система вентиляции, отопления и кондиционирования, кондиционирование осуществляется с помощью фен-койлов, современная система вентиляции и кондиционирования
Отопление	Система автономного отопления
Пожаротушение	Cпринклерная система пожаротушения
Электроснабжение	Резервная система электропитания, вторая категория безопасности электроснабжения
Телекоммуникации
Обеспечение телекоммуникациями	Оптико-волоконные телекоммуникации, выделенные линии Интернет, возможна установка неограниченного количества телефонных линий
Провайдеры	Независимые провайдеры
Безопасность
Охрана	Круглосуточная охрана
Технические средства безопасности	Система видео-наблюдения, видео-мониторинг периметра
Лифты
Кол-во лифтов	8

 

Парковка
Тип и емкость	Подземная парковка на 87 м/м, парковка перед фасадом здания, свободная парковка
Стоимость	Стоимость подземной парковки $250 место/месяц, платная, бесплатная
Инфраструктура
Объекты инфраструктуры	Кафе, буфет, конференц-зал, фитнес-центр, отделение банка, банкомат, центральная рецепция, столовая, парк, ресторан
Условия аренды офисов
Стоимость аренды
Включает	Эксплуатационные расходы, НДС, коммунальные услуги, кроме потребления электроэнергии
Расходы на содержание	Оплата электроэнергии производится по фактической стоимости
Форма отношений
Тип аренды	Прямая аренда
Срок аренды	Возможна краткосрочная аренда / субаренда, минимальный срок аренды (лет) - 3
Предоплата	Оплата аренды производится предоплатой за 1 мес.

 

Концепция

 

Преимущество торго в о-развлекательного центра - большой поток людей.

Известно, что проходимость ресторана, расположенного на площадке фуд-корта, в 3 раза выше, чем у отдельно стоящего заведения.

Современной семье, при её занятости, удобно делать покупки комплексно, совмещая приятное с полезным.

Будущий торгово-развлекательный центр выгодно отличается от уже существующих многочисленных торговых выставок и ярмарок принципиально новым для города форматом.

Развлекательная инфраструктура для детей и взрослых, множество сопутствующих услуг, комплекс из 65 магазинов, которые расположены по тематическим зонам... Все это позволит покупателям приятно проводить здесь время, а розничным операторам работать с максимальной эффективностью.

Что бы ни вкладывать средства в строительство нового здания, я предлагаю взять за основу уже имеющийся бизнес центр (класса В+). На шести этажах можно разместить как офисные помещения, так и торгово-развлекательные зоны.

Границы и форма торговой зоны - локального рынка, который будет обслуживать новый ТРЦ (особенно актуально для крупных городов и в ситуации, когда планируемый ТРЦ являет собой аналог уже существующих предприятий торговли). Обычно анализируются так называемые зоны достижимости - местность, проживая в которой, население будет достигать торгово-развлекательного центра через 5, 10 и 15 минут

С новыми фирмами, заключается договор на долгосрочную аренду помещений под офисы, магазины, развлекательные залы с выплатой денег после того, как фирма станет стабильной и начнет приносить прибыль. Критерии стабильности, так же будут обозначены в договоре.