Место Закона «Об ипотеке» в системе российского законодательства

Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 334) предусмотрено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке», а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила».

Закрепленные в п. 2 ст. 334 ГК РФ возможности были реализованы законодателем при создании Закона «Об ипотеке».

В Законе «Об ипотеке» введен ряд норм, аналоги которых отсутствуют в третьем параграфе гл. 23 ГК РФ. К их числу можно отнести нормы о возможности залога объектов незавершенного строительства (п. 2 ст. 5, ст. 76), о распространении режима ипотеки на залог прав аренды недвижимости (п. 5 ст. 5), об установлении возможности возникновения ипотеки в силу закона (ст. 77), о формах и способах удовлетворения интересов залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (ст. 55), о жилищных правах залогодателя и членов его семьи при обращении взыскания на заложенный жилой дом или квартиру (ст. 78), о порядке регистрации ипотеки (гл. 4), о закладной как ценной бумаге (ст. 13―18) и др.

В ст. 337 ГК РФ указано, что, «если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию». Данное положение применимо к любому виду залога, поэтому оно воспроизведено в п. 1 и 2 ст. 3 Закона «Об ипотеке».

Пункт 2 ст. 334 ГК РФ говорит о том, что Закон «Об ипотеке» рассматривается в качестве специального по отношению к Гражданскому кодексу. Таким образом, ГК РФ установил приоритет норм Закона «Об ипотеке» по отношению к собственным общим нормам о залоге, но не сделал этого в отношении иных норм, изложенных в других главах и параграфах Гражданского кодекса, но непосредственно связанных с залогом недвижимости.

Закон «Об ипотеке» восполнил пробелы в действующем законодательстве, что, несомненно, способствовало развитию системы ипотечного кредитования и рынка недвижимости в целом.

Некоторые нормы, содержащиеся в Законе «Об ипотеке», такие, например, как правила страхования заложенного имущества, отличаются от требований, предусмотренных в п. 1 ст. 334 ГК РФ. Законом введен новый вид ценной бумаги — закладная; также введены новые правила залога жилых помещений, которые ранее отсутствовали в действующем законодательстве о залоге.

Вступление данного акта в силу заставило задуматься о его месте в системе законодательства России и его соотношении с иными актами, связанными с регулированием отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости, прежде всего с наиболее важными из них, а именно:

· Гражданским кодексом Российской Федерации;

· Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации;

· Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)»;

· Федеральным законом «Об исполнительном производстве»;

· Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 64 ГК РФ гласит: «1. При ликвидации юридического лица требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;

в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица.

При ликвидации банков или других кредитных учреждений, привлекающих средства граждан, в первую очередь удовлетворяются требования граждан, являющихся кредиторами банков или других кредитных учреждений, привлекающих средства граждан».

Статья 78 Закона «Об исполнительном производстве» определяет следующую очередность удовлетворения требований: «<…> 2. В первую очередь удовлетворяются требования по взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, а также возмещению вреда лицам, понесшим ущерб в результате смерти кормильца.

Во вторую очередь удовлетворяются требования работников, вытекающие из трудовых правоотношений; требования членов производственных кооперативов, связанные с их трудом в этих организациях; требования по оплате оказанной адвокатами юридической помощи, выплате вознаграждения, причитающегося автору за использование его произведения, а также за использование открытия, изобретения, полезной модели, промышленного образца, на которые выданы соответствующие свидетельства.

В третью очередь удовлетворяются требования по отчислениям в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации и Государственный фонд занятости населения Российской Федерации.

В четвертую очередь удовлетворяются требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, отчисления в которые не предусмотрены третьей очередью.

В пятую очередь удовлетворяются все остальные требования в порядке поступления исполнительных документов».

Этими нормами игнорируется принцип специальности залога, вследствие чего искажается смысл института залога, суть которого в том, что заложенное имущество выделяется из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов.

Закон «Об исполнительном производстве», в ст. 78 определяя очередность удовлетворения требований по исполнительным документам, отнес требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды к четвертой очереди, а требования залогодержателей — к пятой очереди, включив их в число «остальных требований в порядке поступления исполнительных документов».

Вопреки предписаниям п. 2 ст. 41 Закона «Об ипотеке» в ст. 78 Закона «Об исполнительном производстве» без каких-либо ограничений устанавливается приоритет требований государства перед требованиями залогодержателя недвижимого имущества, допуская тем самым возможность удовлетворения требований государства за счет конфискованного недвижимого имущества, находящегося в залоге у третьих лиц.

 

Изменения законодательства об ипотеке в рамках законодательной реформы по созданию рынка доступного жилья [34]

Федеральным законом «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» из состава имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, исключены жилые помещения и земельные участки, которые являются предметом ипотеки и на которые возможно обращение взыскания в соответствии с законодательством об ипотеке. Такое изменение существенным образом укрепило качество залогового обеспечения при ипотечном жилищном кредитовании.

Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» установлены следующие нормы:

· отменено требование обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки;

· установлено требование получения согласия органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения только в случаях, когда в таком помещении проживают члены семьи собственника, над которыми установлена опека или попечительство или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние;

· переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу признан основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника;

· объект незавершенного строительства признан недвижимым имуществом;

· при ипотеке земельного участка право залога распространено на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное.

Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”»:

· предоставлена возможность изменения сроков и процентных ставок по ипотечным кредитам, удостоверенным закладной;

· отменено требование обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки;

· введено положение о распространении ипотеки в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства;

· установлена возможность обращения взыскания на жилое помещение и прекращения права пользования прежним собственником и членами его семьи жилым помещением, находящимся в ипотеке в обеспечение кредита на улучшение жилищных условий, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение;

· ограничены возможности необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства в процесс ипотечного кредитования;

· заложены правовые основы для создания системы страхования кредитных рисков в ипотечном жилищном кредитовании, что позволит кредиторам снизить требования к размеру первоначального взноса и повысит доступность ипотечных жилищных кредитов для населения.

Принятие указанных норм позволит снизить транзакционные издержки и риски ипотечного кредитования, что в конечном счете должно привести к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам.
Глава 4. Ипотека земельных участков

4.1. Основные определения

Важнейшая составляющая любого естественного объекта недвижимости — земельный участок. Это отражается и в юридических конструкциях, например, слово land как юридический термин в английском языке означает участок земной поверхности, который может являться объектом собственности, в совокупности со всем, что к нему присоединено природой или человеческим трудом [35].

Концепция единого объекта недвижимости, берущая начало в римском праве, предполагает, что предметы, связанные с землей, считаются ее составными частями и подчиняются правилу superficies solo cedit («наземные постройки следуют за поверхностью»). Поэтому по умолчанию не допускается установление отдельного права собственности на земельный участок и на строения и сооружения.

Как в системе общего права (common law — англо-саксонское право), так и в системе континентального права вопрос заключается отнюдь не в том, чем ипотека земельных участков отличается от ипотеки других видов недвижимости. Ипотека земельных участков является базовой формой ипотеки в рамках тех правовых систем, которые работают по принципу «приращения» к правам на земельный участок других прав. «Приращение» — принцип, в соответствии с которым устанавливается, что основным в праве на недвижимость является право на земельный участок, а все, что прилагается к участку, по умолчанию является лишь принадлежностью. Собственность на принадлежности переходит к собственнику земельного участка в силу закона.

Данный принцип проявляется в том, что в рамках этих правовых систем в ипотечном договоре в первую очередь говорится об участке земли, а если на нем имеется здание или другие принадлежности, то в договоре дополнительно указывается, что участок земли закладывается «вместе со всеми принадлежностями, находящимися на нем». В Германии, например, как и в ряде других европейских стран, не предусмотрена даже возможность разделения прав собственности на землю и на здания. Статья 946 Германского гражданского уложения[36] устанавливает, что, «если какая-либо движимая вещь присоединена к земельному участку таким образом, что составляет неотделимую составную часть этого земельного участка, право собственности на земельный участок распространяется на эту вещь».

Аналогичное положение содержит и Французский гражданский кодекс[37] в ст. 553: «Все сооружения, насаждения и работы на участке и внутри предполагаются сделанными собственником за его счет и ему принадлежащими…»

В России сегодня ситуация другая: большое число ипотек — это прежде всего ипотеки сооружения, они включают право на земельный участок под строением лишь в качестве приложенного права[38].

При формировании системы кредитования под залог недвижимости принципы кредитования под залог земельной собственности являются основополагающими, а не рассматриваются в рамках частного, особого случая. Для этого необходима полная и непротиворечивая нормативная база, регулирующая права собственников недвижимого имущества (прежде всего – земли) и устанавливающая порядок передачи этих прав.

Первый шаг сделан в новом Земельном кодексе Российской Федерации, в котором введен принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Однако на сегодняшний день в российском законодательстве разделены права на земельный участок и на здание (сооружение). Отсутствие в гражданском законодательстве концепции «единого объекта недвижимости» создает для российских правообладателей проблемы, с которыми не знакомы субъекты рынка недвижимости в большинстве других стран. Тем не менее, как уже говорилось, в Земельном кодексе Российской Федерации начало решению проблемы положено.

С учетом специфики действующего российского земельного законодательства и существующей ситуации на земельном рынке в России особенно большой интерес представляют вопросы кредитования под залог земли как обеспечения.

4.2. Земля как объект ипотеки [39]