Тема 4.1.10. согласование с заказчиком результатов анализа

1. Вопросы, решающиеся в процессе переговоров заказчика и оценщика.

Оценщик должен учитывать, что заказчик, как правило, требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Профессиональные оценщики США считают приемлемым разброс значений стоимости, полученных применением различных подходов, 10%. Если при согласовании какой-либо из показателей стоимости существенно отличается от других, то оценщик обязательно должен выяснить почему. Если причина не в математических или иных ошибках, которые можно исправить, то в отчете об оценке необходимо указать, что привело к такому расхождению и, возможно, при согласовании в меньшей степени полагаться на результат, полученный на основе этого подхода.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им. При окончательном заключении он в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее адекватного поставленной задаче подхода. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как результат того или иного подхода взвешивать по отношению к результатам других подходов, – ключевое на заключительном этапе оценки.

Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка.

Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что использованные информация, аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости машины (оборудования, транспортного средства). Приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемом виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.

Оценщик обязан выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения любого подхода требуется количественный и качественный анализ, учитывающий следующие факторы:

- цель оценки и предполагаемое использование ее результатов: - вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);

- характер оцениваемой доли собственности;

- количество и качество данных, подкрепляющих данный подход; - уровень контроля рассматриваемой доли собственности;

- уровень ее ликвидности.

2. Документы, которые должен предоставить оценщик для подтверждения своих правомочий.

На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и развернутую форму. Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате. Эти данные позволяют заказчику осмыслить последующие действия и выводы оценщика в отношении стоимости. Развернутая форма подробно и аргументированно излагает задание на оценку, характеризует отобранную и проанализированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением или диапазоном.

3. Что включает постановка задания на оценку.

1) идентифицируется и описывается объект оценки;

2) устанавливаются оцениваемые имущественные права.
Объекты недвижимости могут иметь различные правовые
режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых
будет иметь различную величину стоимости;

3) указывается дата оценки;

4) описывается цель оценки, которая определяет возмож­ность использования результатов оценки. Недвижимость
является объектом различных сделок. Оценка производит­ся всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа,
залог, исчисление налогов, страхование и т.д.);

5) определяется вид оцениваемой стоимости, соответствую­щий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости
может иметь ряд отличных по величине видов стоимости.
Во избежание неверного трактования результатов оценки,
оцениваемый вид стоимости должен указываться;

6) отражаются другие условия проведения оценки.

4. Какова процедура подготовки информации для целей оценки.

Инфляционная корректировка финансовой отчетности - это приведение ретроспективной финансовой отчетности к единому уровню цен для повышения сопоставимости показателей разных лет.

Нормализующие корректировки финансовой документации проводятся по следующим направлениям: корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов; корректировка методов учета операций (например, учета запасов) или метода начисления амортизации; корректировка данных бухгалтерской отчетности с целью определения Рыночной стоимости активов.

5. Факторы, оказывающие влияние на выбор оценщиком подходов и методов определения рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости.

Название подхода и метода	Необходимые условия применения
Доходный подход	Риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надёжно оценить.
Затратный подход	Можно достоверно определить все виды износа и обесценения, связанного с данным НМА.
Сравнительный подход	Наличие организованного рынка; Открытость рынка и доступность информации для оценки.
Метод капитализации дохода	Данный метод заключается в расчёте текущей стоимости будущих доходов полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации.
Метод дисконтированных денежных потоков	Предполагает учёт денежных поступлений в период владения, рисков, дохода от реверсии.
Метод сравнительного анализа продаж	Наличие информации о ценах сделок с земельными участкоми, являющимися аналогами оцениваемого участка.
Метод соотнесения цены и дохода	Используется при наличии на соответствующем рынке товаров, работ и услуг хотя бы одной сопоставимой сделки.
Метод оценки земли	Наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
Метод расчета полной восстановительной стоимости зданий	Рассчитываются все затраты, необходимые для создания достаточно точной копии оцениваемой компании.
Метод оценки общего накопительного износа	Позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам.

6. В чем заключаются основные требования к учету об оценки объекта недвижимости.

В отчёте должны быть указаны:

-дата составления порядковый номер отчёта;

-цель оценки;

-точное описание объекта оценки;

-дата определения стоимости объекта оценки;

-отчёт должен быть пронумерован постранично;

-прошит;

-подписание оценщиком или оценщиками.

7. Пункты, включающие основные ограничительные условия.

1. Настоящий отчет составлен в краткой повествовательной форме. Это означает, что в отчете приведены лишь основные результаты аналитической работы оценщика. Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Использование отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным.

2. Предполагается, что все существующие федеральные, государственные и местные законы и инструкции соблюдены, если не указано иначе.

3. Оценщик не может разглашать содержание настоящего отчета в целом или по частям без предварительного письменного согласования с заказчиком.

4. По согласованию с заказчиком от оценщика не требуется проведение дополнительных работ, если только не будут заключены иные дополнительные соглашения.

5. Оценщик не несет ответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности, включая сервитуты и иные обременения в виде прав третьих лиц. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от какихлибо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.