Управление ипотечным покрытием. Управление эндаументами. Управление общим имуществом МКД.

Ипотечным покрытием называется согласно п. 1 ст. 3, ст. 21 Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ИЦБ) имущественный комплекс, состоящий из обеспеченных ипотекой требований по кредитным договорам и договорам займа, ипотечных сертификатов участия, денежных средств, а также государственных ценных бумаг и (в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 13 данного Закона) недвижимое имущество. Такой имущественный комплекс может быть сформирован двумя типами специализированных организаций — ипотечными агентами, а также управляющими организациями. Первые используют ипотечные покрытия в качестве обеспечения выпусков облигаций, вторые — управляют ипотечными покрытиями подобно тому, как управляют имуществом ПИФов (причем закрытых ПИФов — см. п. 4 ст. 18 Закона), с той лишь разницей, что пресловутая «доля в праве общей собственности» на ипотечное покрытие именуется не инвестиционным паем, а ипотечным сертификатом участия (ст. 17, 20 Закона).

Нормы Закона, определяющие особенности обязательственно правового оформления процесса управления ипотечным покрытием, практически копируют соответствующие им предписания Федерального закона «Об инвестиционных фондах»; соответственно, данным отношениям присущи все особенности, описанные в предыдущем подпункте (см. гл. 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»). Все отличия обусловливаются только разницей в составе того имущества, из которого образуются ПИФы и ипотечные покрытия: если управление ПИФом — это в первую очередь инвестирование, то управление ипотечным покрытием — это, главным образом, осуществление обеспеченных ипотекой требований (и. 3 ст. 18 Закона); минимальный срок существования обязательств по управлению ипотечным покрытием составляет год, а максимальный — 40 лет (ст. 19); типовые правила доверительного управления ипотечным покрытием утверждены постановлением Правительства РФ от 15.10.2004 №562.

Обязательства управления эндаументами. Если ипотечные покрытия — близнецы и братья ПИФов, то эндаументы, или целевые капиталы некоммерческих организаций, — это ближайшие родственники инвестиционных портфелей НПФ и инвестиционных резервов АИФ. Целевой капитал — это часть имущества некоммерческой организации общей суммой не менее 3 млн руб., полученного ею из строго определенных законом источников (от жертвователей, по завещанию или за счет дохода от доверительного управления таким имуществом), имеющая «индивидуальное обозначение, идентифицирующее его по отношению к иным целевым капиталам» и переданная данной организацией в доверительное управление для получения дохода, направляемого на финансирование уставной деятельности этой или иных некоммерческих организаций по достижению тех или иных некоммерческих целей в определенных законом сферах (ч. 1 ст. 2, и. 1 и 2 ст. 3, п. 7 ст. 4, п. 9 и 12 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2006 № 275-ФЗ «О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций»).

Способностью формирования эндаументов обладают лишь такие организации, которые действуют в формах:

1) автономной некоммерческой организации;

2) общественной организации;

3) общественного фонда;

4) религиозной организации;

5) специализированной организации управления целевым капиталом.

При этом получателями дохода от управления эндаументами могут быть только сами некоммерческие организации — собственницы соответствующего целевого капитала. Исключение составляют специализированные организации способные заключить договор управления своими целевыми капиталами в пользу других некоммерческих организаций, исключая государственные корпорации, политические партии и общественные движения (п. 5—7 ст. 2 Закона).

В соответствии с п. 8 ст. 6 Закона некоммерческая организация может использовать средства, полученные ею на формирование эндаументов, не иначе, как путем передачи их в управление по договору с управляющей компанией, заключение которого, таким образом, становится обязательным. Ознакомление с нормами гл. 3 названного Закона убеждает нас в том, что к договорам управления целевыми капиталами в полной мере применимы все те особенности, что были перечислены выше при рассмотрении отношений управления инвестиционными портфелями НПФ и инвестиционными резервами АИФ, за вычетом уже отмеченной специфики, а также следующих обстоятельств: минимальный срок существования обязательств в сфере управления эндаументом составляет 10 лет (п. 11 ст. 6); к числу оснований досрочного прекращения таких обязательств прибавляется институт расформирования целевого капитала (ст. 14, п. 14 ст. 16 Закона).

Обязательства управления общим имуществом МКД. Поскольку вопрос о понятии и составе общего имущества многоквартирного дома (МКД) был раскрыт нами выше, а проблематика договорного оформления отношений управления МКД была предметом нашей журнальной статьи, мы могли бы считать себя вполне свободными от необходимости повторного ее освещения в настоящем пункте Учебника. К уже сказанному достаточно добавить, пожалуй, только несколько слов, по различным причинам не затронутых в предыдущих публикациях.

Гражданско-правовое регулирование отношений управления МКД осуществляется ст. 161 — 165 ЖК, существенно (более чем втрое) дополненными и обновленными Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ. Управление МКД, но договору с управляющей организацией — это лишь один из трех равновозможных гражданско-правовых способов оформления деятельности, направленной на «...обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» (ч. 1 ст. 161 ЖК). Деятельность, направленная на достижение перечисленных целей, и будет составлять управление МКД.

Управление МКД не преследует коммерческих целей — оно не предназначено к тому, чтобы обогащать граждан, проживающих в управляемом МКД. Его задачи ограничиваются удовлетворением интересов чисто потребительского свойства (содержанием МКД в состоянии, пригодном для комфортного постоянного проживания). Управляющий не вправе произвести отчуждение управляемого им имущества МКД. Уже поэтому вряд ли возможно рассматривать договор об оказании услуг по управлению МКД в качестве разновидности договора доверительного управления. В таких условиях основная функция организации, управляющей МКД, сводится к заключению ею договоров с соответствующими предприятиями и организациями жилищно-коммунального хозяйства об оказании всех тех услуг и выполнении всех тех работ, «...которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме» (коммунальных услуг), состав, качество и порядок оказания которых должны соответствовать требованиям технических регламентов и правительственных актов (п. 2.3 ст. 161, п. 2 ст. 162 ЖК). Информация о деятельности управляющей организации является предметом свободного доступа — публичной или открытой (п. 10 ст. 161 ЖК).

Заказчиками услуг по управлению МКД могут выступать либо сами собственники жилых помещений в соответствующем доме непосредственно (в лице председателя Совета МКД, действующего на основании их доверенностей), либо организации этих собственников (товарищества собственников жилья (недвижимости), жилищные или иные потребительские кооперативы), либо (до заселения, не сданного еще в эксплуатацию дома) застройщики. Способность быть исполнителем услуг, но управлению МКД составляет элемент общей гражданской правосубъектности всякого юридического лица (в том числе некоммерческих организаций, имеющих право заниматься предпринимательской деятельностью) и гражданина-предпринимателя. В высшей степени спорным продолжает оставаться вопрос о том, в чью пользу заключается такой договор — вопрос о личности выгодоприобретателей. По всей видимости следует признать, что договор управления МКД заключается в пользу самого заказчика услуг по управлению, если иное — т.е. его заключение непосредственно в пользу собственников или иных проживающих в квартирах лиц (нанимателей, поднанимателей, временных жильцов) — не будет прямо предусмотрено в самом договоре.

В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК условия договора управления МКД должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в этом доме; существенные условия договора управления МКД определены ч. 3 указанной статьи. Одним из отличительных признаков обязательства управления МКД является его срочный характер’. по общему правилу, его существование не может продолжаться менее одного года и более пяти лет, если иное не установлено ЖК (ч. 5 ст. 162 ЖК). В число оснований досрочного прекращения такого обязательства (в том числе с исправным во всех отношениях должником) добавляется (ч. 8.1 ст. 162) принятие решения общим собранием собственников об изменении способа управления МКД.