Глава 1. Постановка задачи оценки

Содержание

Введение

Глава 1. Постановка задачи оценки

Глава 2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Глава 3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

3.1 Использование затратного подхода

3.2 Использование сравнительного подхода

3.3 Использование доходного подхода

Глава 4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

Введение

 

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия "недвижимое имущество". "Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней". "Недвижимое имущество - это реальная земельная и вся материальная собственность.

Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле". "Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги". Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия "недвижимость". Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

Понятие "недвижимость" и "недвижимое имущество" больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как "объект недвижимости". Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее.

Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.

Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости.

Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время.

Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

постановление № 285 от 11.04.01 г. "Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ";

постановление № 519 от 06.07.01 г. "Об утверждении стандартов оценки";

Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются: изучение подходов сравнительного, затратного и доходного методов оценки недвижимости.

оценка стоимость показатель недвижимость

Заключение

 

В данной курсовой работе, выступая в роли оценщика, мы провели работу по оценке склада расположенного в Республике Башкортостан. Перед нами стояла цель в определении рыночной стоимости недвижимости с использованием трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Полученная величина стоимости является профессиональным мнением о стоимости недвижимости, но не гарантирует, что объект будет продан по этой цене на открытом рынке.

При выводе итоговой величины стоимости мы руководствовались количеством информации по каждому подходу. Каждому подходу был присвоен коэффициент и суммируя все полученные коэффициенты, мы определили рыночную стоимость недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость недвижимости (склада) равна округленно 13400000 рублей.

Список использованной литературы

 

1. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС);

. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технологического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения. ВСН 55-88 (р) - М., 2005г.;

. Закон РБ "О плате на землю”;

. "Временные строительные нормы. ВСН. ” 53-86;

. "Оценка недвижимости” под редакцией А.Г. Грязновой, М.: Финансы и статистика, 2002г.;

. А. Ковалев "Оценка износа”;

. Генри С. Харисов "Оценка недвижимости” учебное пособие. Перевод с англ. - М., 2004г.

Приложение

 

Приложение А (к таблице 5)

Группа капитальности	I	II	III	IV	V
Поправочные коэффициенты
I	1	0,98	0,92	0,77	0,71
II	1,02	1	0,94	0,78	0,73
III	1,09	1,06	1	0,84	0,78

 

Приложение Б (к таблице7)

Состояние	Процент износа	Признаки износа
Хорошее	0-10	Повреждений и деформаций нет
Вполне удовлетворительное	11-20	Деформации незначительные давнего происхождения не отражающиеся на прочности конструкции; незначительные трещины
Удовлетворительно	21-30	Незначительные трещины; искривления; имеются местами следы косметического ремонта
Не вполне удовлетворительно	31-40	Имеются небольшие повреждения; многочисленные трещины; окна и двери открываются с некоторым усилием; материалы среднего качества
Неудовлетворительно	41-60	Имеется много следов ремонта; много трещин ранее заделанных и появившихся вновь; отдельное отставание пола
Плохое (ветхое)	61-80	Разрушены конструктивные элементы
Негодное	81-100	Полное разрушение конструкций

 

Содержание

Введение

Глава 1. Постановка задачи оценки

Глава 2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Глава 3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

3.1 Использование затратного подхода

3.2 Использование сравнительного подхода

3.3 Использование доходного подхода

Глава 4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

Введение

 

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия "недвижимое имущество". "Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней". "Недвижимое имущество - это реальная земельная и вся материальная собственность.

Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле". "Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги". Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия "недвижимость". Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

Понятие "недвижимость" и "недвижимое имущество" больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как "объект недвижимости". Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее.

Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.

Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости.

Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время.

Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

постановление № 285 от 11.04.01 г. "Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ";

постановление № 519 от 06.07.01 г. "Об утверждении стандартов оценки";

Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются: изучение подходов сравнительного, затратного и доходного методов оценки недвижимости.

оценка стоимость показатель недвижимость

Глава 1. Постановка задачи оценки

 

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

· идентифицируется и описывается объект оценки.

Идентификация объекта оценки должна включать следующие сведения: функциональное назначение здания (определяется после анализа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости), район местоположения и адрес (последний устанавливается абстрактно).

Описывается здание: характеристики, площадь, конструктивные особенности, этажность, транспортная доступность, наличие оборудования, состояние (определяется после оценки физического износа).

Описывается земельный участок, на котором расположено здание: площадь, наличие асфальтобетонного покрытия, несущая способность грунтов.;

2) устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;

3) указывается дата оценки (дата оценки (число, месяц, год) 4) описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т.д.);

5) определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежание неверного трактования результатов оценки, оцениваемый вид стоимости должен указываться;

6) отражаются другие условия проведения оценки.

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой складское помещение общей площадью 700 кв. м. Объект расположен в Удмуртской Республике, в городе Ижевск, улица Пойма-13.

Описание объекта оценки

 

Таблица 1

· Оцениваемый объект · Назначение объекта недвижимости · Место расположения объекта недвижимости · Год постройки · Общая площадь · Высота здания · Группа капитальности · Нормативный срок службы · Действительный возраст

· Склад · Коммерческое · г. Ижевск · 1975 г. · 700 м2 · 5 м · 2 · 100 лет · 39 лет

 

Таблица 2 - Техническое описание объекта оценки

Конструктивный элемент	Конструктивное решение, материал	Техническое состояние
Фундамент	Сборный ж/б	Состояние хорошее
Стены	Кирпич	Трещины по линии разграничения стен разных нагрузок
Перекрытия	ж/б	Следы протечек на потолке, обмазка места разрушилась
Кровля	Рулонная	Не плотность фальцев, пробоины
Полы	Бетонные	Отдельные мелкие выбоины
Проемы	Металлические	Уплотнительные прокладки изношены
Отделочные работы	Масляная окраска	Повреждения окрасочного слоя, царапины
Наличие инженерных коммуникаций	Электроснабжение 220/380 Вт	Состояние удовлетворительное

 

Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 720 кв. м: из них 97,2% занимает здание (700 кв. м), 2,8% (20 кв. м) приходятся на асфальтобетонное покрытие. Одноэтажный объект расположен на окраине города, рядом с проезжей дорогой. Несущая способность грунтов средняя.

S участка = 720 кв. м

S объекта = 20 кв. м

Объект недвижимости находится в праве собственности организации ООО "Доля" на основании соглашения о передачи в уставной капитал одного из учредителей компании. Объект находится в праве собственности. Дата оценки недвижимости 19.02.2014 года. Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является продажа. Для этого определяем рыночную стоимость объекта.