Основные этапы процесса девелопмента

Важнейшее свойство капитала состоит, как известно, в возможности приносить прибыль его владельцу. Долгосрочное вложение капитала, или инвестирование - одна из форм использования такой возможности. Суть инвестирования, с точки зрения инвестора (владельца капитала), заключается в отказе от получения прибыли «сегодня» во имя прибыли «завтра». Операции такого рода аналогичны предоставлению ссуды банком.

Соответственно, для принятия решения о долго срочном вложении капитала необходимо располагать информацией, в той или иной степени подтверждающей два основополагающих предположения: вложенные средства должны быть полностью возмещены; прибыль, полученная в результате данной операции, должна быть достаточно велика, чтобы компенсировать временный отказ от использования средств, а также риск, возникающий в силу неопределенности конечного результата.

Таким образом, проблема принятия решения об инвестициях состоит в оценке плана предполагаемого развития событий с точки зрения того, насколько содержание плана и вероятные последствия его осуществления соответствуют ожидаемому результату. В самом общем смысле, инвестиционным проектом называется план или программа вложения капитала с целью последующего получения прибыли. Формы и содержание инвестиционных проектов могут быть самыми разнообразными - от плана строительства нового предприятия до оценки целесообразности приобретения недвижимого имущества. Во всех случаях, однако, присутствует временной лаг (задержка) между моментом начала инвестирования и моментом, когда проект начинает приносить прибыль.

Временной фактор играет ключевую роль в оценке инвестиционного проекта.

С точки зрения девелоперской деятельности следует рассматривать девелоперский бизнес как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу инвестора, выполняя функции по управлению про ектом. Развитие проекта включает в себя четыре основные стадии.

. Предпроектная стадия (предынвестиционная фаза)

На данном этапе в первую очередь осуществляется анализ рынка недвижимости. Исследование следует проводить с акцентом на район (регион) расположения проекта. По результатам анализа должны быть представлены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу объекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии. На этой стадии также необходим обзор на будущее. Как долго останутся неизменными существующие условия рынка и каковы тенденции их развития? Анализ рынка недвижимости следует закончить выработкой оптимального варианта проекта. После этого начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов. Следующим этапом предпроектной стадии является формирование стратегии проекта и ин вестиционный анализ. С позиции инвестора наиболее значимым является финансовый анализ, который позволяет оценить эффективность осуществляемых инвестиций.

Инвестиционный анализ включает в основном следующие элементы: разработку различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз, оценку стоимости консультантов, стоимости проектирования, стоимости строительства, отделки, оценку расходов на маркетинг, на получение различных разрешений и согласований со стороны органов надзора и контроля. Все вышеприведенные данные, а также другие аспекты отражаются в детально разработанном бизнес плане, включающем финансовый, юридический, организационный и временной анализ.

Еще одним результатом предпроектной стадии является полный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства. Результатом предпроектной подготовки является правовой акт городской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности), определяющий заказчика застройщика и условия проведения инвестиционно-строительной деятельности. Ключевое значение на предпроектной стадии имеет привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов.

По результатам предпроектной стадии девелоперская компания должна помочь инвестору окончательно утвердить концепцию проекта, которая включает: назначение объекта, функциональное использование объекта, архитектурные, потребительские требования к объекту, требования по внутренней планировке, отделке, инвестиционную, управленческую и строительную концепции проекта. Уточняются юридические параметры проекта, составляется полное техническое задание владельцу, утверждается эскизное предложение.

. Стадия проектирования

На этой стадии уже известны участники проекта, источники инвестиций и имеется проработанная финансовая схема, предусматривающая последовательную организацию финансирования.

Одной из важных составляющих стадии проектирования является формирование профессиональной архитектурно инженерной группы. Которая включает в себя: проведение тендера среди проектировщиков; проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юристов; разработку пакета тендерной документации для строительства; предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров; привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

В рамках данной стадии под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта или ТЭО (технико экономического обоснования). Так же в обязанности девелопера входит согласование в государственных инспектирующих органах и получение заключения госэкспертизы.

Так же на данной стадии производится разработка и корректировка Строительного бюджета

. Управление строительством

На этапе строительства девелоперская компания так же может

полностью представлять интересы заказчика, путем проведения городских, международных тендеров среди строительных под рядчиков. Деятельность девелопера на данном этапе включает в себя разработку тендерной документации, непосредственную организация и ведение переговоров.

Следующим этапом данной стадии является непосредственное управление строительством, которое включает в себя: разработку программы строительства; организацию взаимоотношений с органами власти; контроль за сроками и качеством строительства; контроль за техникой безопасности; контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов; технический надзор; контроль за подготовкой объекта к эксплуатации; подбор компании управляющей объектом на этапе эксплуатации

На заключительном этапе данной стадии производится сдача объекта рабочей и государственной комиссии, оформление и получение документов на готовый объект.

. Стадия реализации

Финальная стадия девелопмента включает маркетинг на рынке реализуемых площадей. Если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, то девелоперская компания предоставляет услуги по раз работке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Маркетинговая компания включает: разработку маркетинговой стратегии; разработку пакета рекламно-информационных материалов, для привлечения арендаторов; проведение презентаций; разработку типового договора аренды или продажи; проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов.

Также на данной стадии в функции девелопера входит контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.