Общее собрание собственников помещений как орган управления многоквартирным домом

 

Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Управлять многоквартирным домом в зависимости от выбранного способа могут как собственники помещений (при непосредственном управлении домом собственниками; при управлении домом управляющими организациями в форме товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ТСЖ, ЖК и ЖСК)), так и иные управляющие организации.

Закон не наделяет общность собственников помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющих домом, ни гражданско-правовой, ни жилищной правосубъектностью. В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" прямо указывается: собственники общего имущества (собственники помещений в здании) в соответствии с действующим законодательством образуют множественность лиц.

Общее собрание собственников также не является органом управляющей организации как юридического лица. Общие собрания членов ЖК, ЖСК и ТСЖ, общие собрания членов (участников) иных хозяйственных обществ, управляющих многоквартирным домом, - это органы управления соответствующих юридических лиц. Собственники помещений в многоквартирном доме могут одновременно являться членами (участниками) этих юридических лиц, что особенно характерно для ЖК, ЖСК и ТСЖ. Но даже при управлении домом ЖК, ЖСК и ТСЖ нет никаких оснований отождествлять общее собрание их членов как орган управления соответствующего юридического лица с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Собрание членов товарищества собственников жилья вторично по отношению к собранию собственников помещений, т. к. основой является собственность, и создание ТСЖ возможно только путем объединения собственников, выразивших это свое желание на общем собрании собственников помещений, с момента государственной регистрации данного юридического лица. В связи с этим наделение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме статусом органа управления им вряд ли обоснованно. Вместе с тем необходимо рассматривать общее собрание как установленный законом способ достижения соглашения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с осуществлением прав общей долевой собственности на общее имущество, поскольку именно собственники являются хозяевами комплекса недвижимого имущества - многоквартирного дома, и именно они в случае ненадлежащего управления рискуют собственным капиталом.

Однако правовая природа общего собрания вызывает множество вопросов.

В первую очередь не совсем ясно, органом какой организации является общее собрание, поскольку само понятие "орган управления" подразумевает принадлежность его к той или иной организации, и формируется он для осуществления правосубъектности данной организации. Это вытекает из статьи 53 ГК РФ, согласно которой юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности посредством своих органов. В случае с многоквартирными домами законодатель отошел от общепринятых и устоявшихся правил.

Исходя из взаимосвязанных норм Жилищного кодекса, возникает обоснованный вывод, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме фактически обладает признаками субъекта гражданских прав, участвуя в правоотношениях и реализуя свои решения (принятые по общему правилу большинством голосов участников) через отдельных уполномоченных на то собственников либо институт представительства. В случае же непосредственного управления общее собрание собственников, по сути, вообще наделяется всеми без исключения признаками юридического лица, тем самым формально не будучи признанным таковым.

Исходя из положений части 1 ст. 47 ЖК РФ, под общим собранием законодатель понимает совместное присутствие собственников помещений для обсуждений вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В качестве одной из форм общего собрания указанная статья называет заочное голосование, представляющее собой передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Заочное голосование может осуществляться только посредством письменно оформленных решений собственников, при определении кворума учитываются имущественные права только проголосовавших собственников помещений, отсутствует элемент совместного обсуждения вопросов, в связи с чем перечень и формулировки вопросов, поставленных на голосование, не могут корректироваться, отсутствует возможность непосредственного наблюдения собственников за осуществлением голосования и подведением его итогов.

Действительность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме выражается в том, что оно влечет юридические последствия для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал против его принятия. Исходя из части 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания является действительным лишь при условии, что оно принято по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном ЖК РФ. Эти признаки в большей степени можно было бы отнести к определению действительности административного акта органа власти, в то время как собственники осуществляют принадлежащие им права на общее имущество в доме на основе юридического равенства.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой способ достижения соглашения между ними, поэтому его решение можно рассматривать как своего рода гражданско-правовой договор.

Субъектами этого договора являются собственники помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя. Представитель действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с требованиями ч. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Исходя из положений закона, в голосовании могут участвовать все собственники помещений независимо от принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество в доме, в отличие от количества членов кооператива (ч. 1 ст. 112 ЖК РФ). Следовательно, единственным существенным признаком субъекта договора является обладание правом собственности на помещение в определенном многоквартирном доме. С учетом положений ч. 5 ст. 46 ЖК РФ (правовые последствия принятого решения распространяются на всех собственников помещений в доме) представляется возможным рассматривать в качестве субъектов договора всех собственников помещений, включая тех, кто не участвовал в собрании или не голосовал за принятие решения. При необходимости оспорить решение общего собрания, надо располагать сведениями о составе собственников помещений в доме, т. к. часто встречается участие в собрании лиц, не обладающих правом собственности на помещения (например, проживающих на основании договора найма или членов семьи собственника), а значит, не имеющих полномочий на участие в таком собрании от имени собственников.

В силу того, что сведения о праве собственности на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, то получить их можно, обратившись с заявлением в ЕГР.

Согласно статье 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. При этом информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом.

Установленный ЖК РФ порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме призван обеспечить для всех собственников помещений возможность достигнуть соглашения, направленного на реализацию принадлежащего им права общей долевой собственности на общее имущество в доме, своей волей и в своем интересе.

Положениями статьи 45 ЖК РФ предусмотрено проведение годовых, внеочередных и повторных общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Разрешение вопроса об определении лица, обязанного инициировать и организовать проведение годового собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оставляется законом на усмотрение самих собственников помещений.

Законом не предусмотрены санкции за неисполнение собственниками помещений обязанности ежегодно проводить годовое общее собрание. Вместе с тем проведение такого собрания является элементом управления многоквартирным домом. С учетом положений с. 154 ЖК РФ расходы по проведению общего собрания осуществляются за счет собственников и могут включаться в структуру вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения. Кроме того, при неисполнении собственниками помещений обязанности по проведению годового общего собрания в соответствии с частью 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления на основании договора может возложить обязанности по управлению многоквартирным домом на управляющую организацию.

Как показывает практика, значительная часть собственников помещений в многоквартирном доме могут не воспользоваться правом участвовать в общем собрании вследствие юридической пассивности или иных обстоятельств. Чтобы не допустить связанной с этим блокировки возможности принятия необходимых решений, частью 3 ст. 45 ЖК РФ установлено: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Интересы отдельных собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в процедуре достижения соглашения, могут не совпадать или прямо противоречить друг другу. В целях достижения единства волеизъявлений собственников в соответствии с пунктом 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При выявлении недостоверной информации по результатам голосования и наличии кворума, суд вправе признать такое собрание недействительным со всеми вытекающими обстоятельствами. Так, Московским Городским Судом требования о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, признании недействительной государственной регистрации товарищества собственников жилья удовлетворены правомерно, поскольку общее собрание и голосование на нем были проведены с нарушением законодательства РФ..

На практике возможна ситуация, когда многоквартирный дом разделен на жилые и нежилые помещения, где преобладающее большинство изолированных помещений переведено в нежилой фонд (в коммерческую недвижимость) и активно эксплуатируется предпринимателями. При таких обстоятельствах жильцы дома зачастую являются для предпринимателей ненужным, но в то же время довольно "тяжелым балластом", ограничивающим их бизнес (к жилым домам законодательство предъявляет еще более повышенные требования). Соответственно, предприниматели, пользуясь наличием у них большинства голосов, пытаются всячески выжить собственников квартир, ограничивая их принимаемыми на общем собрании решениями. Это, естественно, приводит к столкновению интересов предпринимателей и жильцов дома, в котором положение последних заведомо невыигрышное. Единственной надеждой жильцов такого дома остается лишь суд. Подобные действия судом должны быть квалифицированы как злоупотребление правом большинством, и, наверное, в этих случаях суд должен защитить именно интересы меньшинства, что при действующем законодательстве формально невозможно.

Кроме того, особого внимания заслуживает однозначная позиция Конституционного Суда РФ относительно безусловного права отдельного собственника, несогласного с решением, принятым большинством собственников на общем собрании, оспорить его в судебном порядке, под угрозой существенного искажения конституционно-правовой природы отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов, а также чрезмерного ограничения субъективного права.

В случае с многоквартирными домами согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в них вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Вместе с тем Кодексом суду предоставлено право с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Такая формулировка не может остаться без внимания, потому как ЖК РФ не содержит даже приблизительных критериев, позволяющих квалифицировать то или иное нарушение в качестве существенного либо, наоборот, малозначительного. Тем самым законодатель оставил определение существенности нарушения на усмотрение суда.

Необходимым условием является своевременное оповещение о предстоящем проведении общего собрания, и о вопросах, включенных в повестку дня. Сроки не могут быть более поздними, чем установленные законом, и составлять не менее десяти дней.

В соответствии с ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указана вся необходимая информация о предстоящем собрании. Кроме того субъектам необходимо располагать иной объективной информацией об обстоятельствах, имеющих существенное значение, в том числе о решениях, принятых предыдущими общими собраниями собственников помещений в доме. Принятые решения, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Частью 2 ст. 46 ЖК РФ установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять его повестку дня.

При принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме волеизъявление субъектов возможно разделить на две стадии. Первая - волеизъявление субъекта по поводу участия в общем собрании (регистрация его прибытия в месте проведения общего собрания или (при заочном голосовании) путем передачи субъектом своего письменно оформленного решения по вопросам голосования в установленное место. На основании результатов участия в общем собрании определяется правомочность (наличие кворума) общего собрания. На второй - волеизъявление по существу вопросов, поставленных на голосование. При совместном присутствии субъектов возможна промежуточная стадия их волеизъявления, которая может выражаться в оглашении ими своего мнения по существу вопросов повестки дня, а также по формированию перечня вопросов, которые необходимо поставить на голосование.

Лицам, заинтересованным в подтверждении правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или в оспаривании правомочности такого собрания, необходимо располагать доказательствами регистрации волеизъявлений субъектов по поводу участия в общем собрании собственников помещений, а также доказательствами размера принадлежащей им доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме.

Согласно части 2 ст. 47 ЖК РФ в случае проведения заочного голосования наличие кворума определяется исходя из совокупности проголосовавших субъектов, передавших в установленном порядке свои письменно оформленные решения, а при совместном присутствии субъектов наличие кворума определяется исходя из совокупности субъектов, зарегистрировавших свое прибытие в место проведения общего собрания независимо от того, проголосовали они или нет.

Поставленные на голосование вопросы, исходя из части 2 ст. 46 ЖК РФ, обязательно должны соответствовать вопросам повестки дня общего собрания. Поставленный на голосование вопрос не должен содержать в себе логические противоречия, препятствующие возможности субъекта дать на него ответ, должен быть сформулирован в виде утвердительного или отрицательного суждения. Такое требование прямо установлено частью 3 ст. 47 ЖК РФ при принятии решения путем проведения заочного голосования. Сложившаяся практика настоятельно требует придерживаться таких же формулировок ответов по вопросам, поставленным на голосование при совместном присутствии субъектов на общем собрании.

При принятии решения путем проведения заочного голосования вопросы, выносимые на голосование, формируются инициатором собрания и в процессе принятия по ним решения изменяться не могут. В ходе принятия решения общим собранием при совместном присутствии субъектов содержание вопросов, выносимых на голосование, может корректироваться в результате осуществления субъектами промежуточной стадии волеизъявления, то есть оглашения ими своего мнения или предложений по разрешению вопросов повестки дня. При этом неизменным требованием остается соответствие вопросов, поставленных на голосование, вопросам повестки дня общего собрания.

При заочной форме голосование представляет собой передачу субъектами в установленное место или по адресу в письменной форме решений по каждому вопросу повестки дня, выраженных формулировками "за", "против" или "воздержался", до установленной даты окончания их приема.

При небольшом количестве собственников помещений в доме, их взаимной информированности о размерах принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме голосование может осуществляться путем совершения субъектами предусмотренных порядком проведения общего собрания действий.

При значительном количестве собственников помещений, которым принадлежат различные доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, при существовании у части субъектов намерения оспорить принимаемое решение, объективное подведение итогов голосования (и доказывание впоследствии этого факта) представляется возможным только при осуществлении голосования посредством письменно оформленных решений (ч. 4 ст. 48). В пользу такого голосования свидетельствует и то, что исходя из положений части 6 ст. 48 ЖК РФ волеизъявление субъекта при голосовании считается действительным, если позволяет однозначно определить его волю по конкретному вопросу, поставленному на голосование. При подведении итогов голосования, осуществленного без составления субъектами письменно оформленных решений, выделение недействительных волеизъявлений представляется трудно достижимым, либо потребуется установление процедуры голосования, которая будет значительно более сложной, чем голосование посредством письменно оформленных решений. Порядок подведения итогов голосования должен обеспечивать возможность документального подтверждения итогов голосования.

Содержание решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определяется изменяющимися при этом правами и обязанностями субъектов, которые ограничиваются сферой компетенции общего собрания собственников, а также вопросами, включенными в повестку дня.

Письменная форма требуется законом только при заочном голосовании. Оформление решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме законом однозначно требуется письменная форма (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ относит принятие решений о наиболее важных и значительных вопросов содержания, пользования, распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (ст. 44, ч. 3 ст. 36, ст. 136, ст. 140, 141, 162, ч. 1, 3 ст. 164. ЖК РФ). Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено: утверждение перечня услуг и работ по содержанию общего имущества в доме, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17); решение о проведении текущего (п. 19) и капитального ремонта (п. 21); установление перечня иных (в дополнение к названным в пунктах 24 - 26) документов, связанных с управлением домом (п. 26); определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 31); принятие решений о заключении договоров собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений (п. 32).

Указывая вопросы, составляющие компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ЖК РФ не содержит ограничений компетенции общего собрания в принятии решений по иным вопросам, касающимся реализации права общей долевой собственности на общее имущество в доме.

В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 отмечается: по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

По данному параграфу можно сделать следующие обобщения:

управление многоквартирным домом, а точнее общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляется общим собранием таких собственников;

правовая природа общего собрания собственников помещений сомнительна, однако оно обладает признаками субъекта гражданских прав, это установленный законом способ достижения согласия собственниками в вопросах осуществления прав общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

законом предусмотрена заочная форма проведения общего собрания;

решения принимаются путем голосования. Перечислен круг вопросов, по которым решения принимаются 2/3 голосов от их общего числа;

невыполнение процессуальных норм проведения собрания собственников может привести к недействительности принятых решений;

решения принятые и оформленные надлежащим способом обязательны для выполнения всеми собственниками помещений, включая тех, кто голосовал против или не присутствовал;

собственник, чьи права были нарушены решением общего собрания, вправе обратится в суд при условии что голосовал против такого решения, не присутствовал на собрании и не позднее 6 месяцев после принятия такого решения. Суд может оставить в силе обжалуемое решение, если нарушения не существенны и нет причиненных убытков. Критерий существенности определяет суд;

решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой способ достижения соглашения между ними, поэтому его можно рассматривать как своего рода гражданско-правовой договор.