История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...
Особенности сооружения опор в сложных условиях: Сооружение ВЛ в районах с суровыми климатическими и тяжелыми геологическими условиями...
Топ:
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Методика измерений сопротивления растеканию тока анодного заземления: Анодный заземлитель (анод) – проводник, погруженный в электролитическую среду (грунт, раствор электролита) и подключенный к положительному...
Процедура выполнения команд. Рабочий цикл процессора: Функционирование процессора в основном состоит из повторяющихся рабочих циклов, каждый из которых соответствует...
Интересное:
Искусственное повышение поверхности территории: Варианты искусственного повышения поверхности территории необходимо выбирать на основе анализа следующих характеристик защищаемой территории...
Наиболее распространенные виды рака: Раковая опухоль — это самостоятельное новообразование, которое может возникнуть и от повышенного давления...
Мероприятия для защиты от морозного пучения грунтов: Инженерная защита от морозного (криогенного) пучения грунтов необходима для легких малоэтажных зданий и других сооружений...
Дисциплины:
2020-03-31 | 268 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Коэффициент загрузки
Для небольших офисных помещений в центре города загрузка довольно высока (до 100 %).
Для оцениваемого объекта незанятость и потери при сборе арендной платы составят 1 %, следовательно загрузка на уровне 99 %.
Эксплуатационные расходы
Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).
Эксплуатационные расходы определялись на основании анализа расходов по объекту оценки и сопоставимым зданиям.
Налог на здание (на имущество)
Налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости имущества.
Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. За балансовую стоимость объекта примем величину стоимости, полученную по затратному методу.
Коммунальные платежи
На основании анализа данных о коммунальных платежах схожей по функциональному использованию недвижимости зависит от реального валового дохода.
На протяжении пяти лет мы прогнозируем прирост тарифов за электроэнергию и коммунальные услуги на уровне 10% в год.
Управление объектом
Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличии от владения денежным вкладом в банке, требует определённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление и общие затраты, мы тем самым признаём, что часть валового дохода от аренды создаётся не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.
|
Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2 % от валового дохода.
Прочие расходы
В данную статью мы включили расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы Они оцениваются в 2 % от валового дохода.
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости. Систематический риск – связанный с экономическими и институциональными условиями на рынке.
Таблица 24 - Расчет уровня бета - коэффициента (оптимистичный вариант)
факторы риска | уровень изменчивости фактора риска | ||||||||||||
низкий уровень | нормальный уровень | высокий уровень | |||||||||||
0,50 | 0,63 | 0,75 | 0,88 | 1,00 | 1,25 | 1,50 | 1,75 | 2,00 | |||||
политические факторы | |||||||||||||
риск национализации | 1 |
|
|
| |||||||||
риск экспроприации | 1 |
|
|
| |||||||||
риск военных действий и гражданских беспорядков | 1 |
|
|
| |||||||||
коррупция | 1 |
|
|
| |||||||||
изменение государственной политики | 1 |
|
|
| |||||||||
социальные факторы | |||||||||||||
уровень образования и культура населения, потребности | 1 |
|
|
| |||||||||
структура населения | 1 |
|
|
| |||||||||
плотность заселения | 1 |
|
|
| |||||||||
демография | 1 |
|
|
| |||||||||
общеэкономические факторы | |||||||||||||
уровень инфляции | 1 |
|
|
| |||||||||
налоги в области недвижимости | 1 |
|
|
| |||||||||
финансирование строительства и реконструкции | 1 |
|
|
| |||||||||
предложение | 1 |
|
|
| |||||||||
спрос | 1 |
|
|
| |||||||||
уровень жизни населения | 1 |
|
|
| |||||||||
состояние и перспективы строительства | 1 |
|
|
| |||||||||
сроки кредитования | 1 |
|
|
| |||||||||
процентные ставки | 1 |
|
|
| |||||||||
условия выделения средств | 1 |
|
|
| |||||||||
перспективы рынка недвижимости | 1 |
|
|
| |||||||||
физические факторы | |||||||||||||
экология | 1 |
|
|
| |||||||||
географическое положение | 1 |
|
|
| |||||||||
геология | 1 |
|
|
| |||||||||
геодезия | 1 |
|
|
| |||||||||
топография | 1 |
|
|
| |||||||||
природа | 1 |
|
|
| |||||||||
сейсмичность | 1 |
|
|
| |||||||||
технологические решения в области землепользования | 1 |
|
|
| |||||||||
|
|
| |||||||||||
количество наблюдений | 0 | 1 | 15 | 5 | 5 | 2 | 0 | 0 | 0 | ||||
вес | 0 | 0,63 | 11,25 | 4,4 | 5 | 2,5 | 0 | 0 | 0 | ||||
взвешенная сумма | 23,78 | ||||||||||||
количество факторов | 28 | ||||||||||||
оценка коэффициента бета | 0,849 | ||||||||||||
факторы риска | уровень изменчивости фактора риска | ||||||||||||
низкий уровень | нормальный уровень | высокий уровень | |||||||||||
0,50 | 0,63 | 0,75 | 0,88 | 1,00 | 1,25 | 1,50 | 1,75 | 2,00 | |||||
политические факторы | |||||||||||||
риск национализации | 1 |
|
|
| |||||||||
риск экспроприации | 1 |
|
|
| |||||||||
риск военных действий и гражданских беспорядков | 1 |
|
|
| |||||||||
коррупция | 1 |
|
|
| |||||||||
изменение государственной политики | 1 |
|
|
| |||||||||
социальные факторы | |||||||||||||
уровень образования и культура населения, потребности | 1 |
|
|
| |||||||||
структура населения | 1 |
|
|
| |||||||||
плотность заселения | 1 |
|
|
| |||||||||
демография | 1 |
|
|
| |||||||||
общеэкономические факторы
| |||||||||||||
уровень инфляции | 1 |
|
| ||||||||||
налоги в области недвижимости | 1 |
|
| ||||||||||
финансирование строительства и реконструкции | 1 |
|
|
| |||||||||
предложение | 1 |
|
|
| |||||||||
спрос | 1 |
|
|
| |||||||||
уровень жизни населения | 1 |
|
|
| |||||||||
состояние и перспективы строительства | 1 |
|
|
| |||||||||
сроки кредитования | 1 |
|
| ||||||||||
процентные ставки | 1 |
|
| ||||||||||
условия выделения средств | 1 |
|
| ||||||||||
перспективы рынка недвижимости | 1 |
|
|
| |||||||||
физические факторы | |||||||||||||
экология | 1 |
|
|
| |||||||||
географическое положение | 1 |
|
|
| |||||||||
геология | 1 |
|
|
| |||||||||
геодезия | 1 |
|
|
| |||||||||
топография | 1 |
|
|
| |||||||||
природа | 1 |
|
|
| |||||||||
сейсмичность | 1 |
|
|
| |||||||||
технолоические решения в области землепользования |
|
|
| ||||||||||
|
|
| |||||||||||
количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 8 | 14 | 5 | 0 | 0 | 0 | ||||
вес | 0 | 0 | 0 | 7,04 | 14 | 6,25 | 0 | 0 | 0 | ||||
взвешенная сумма | 27,29 | ||||||||||||
количество факторов | 27 | ||||||||||||
оценка коэффициента бета | 1,011 | ||||||||||||
Таблица 26 - Расчет уровня бета - коэффициента (пессимистичный вариант)
факторы риска | уровень изменчивости фактора риска | |||||||||
низкий уровень | нормальный уровень | высокий уровень | ||||||||
0,50 | 0,63 | 0,75 | 0,88 | 1,00 | 1,25 | 1,50 | 1,75 | 2,00 | ||
политические факторы | ||||||||||
риск национализации | 1 | |||||||||
риск экспроприации | 1 | |||||||||
риск военных действий и гражданских беспорядков | 1 | |||||||||
коррупция | 1 | |||||||||
изменение государственной политики | ||||||||||
социальные факторы
| ||||||||||
уровень образования и культура населения, потребности | 1 | |||||||||
структура населения | 1 | |||||||||
плотность заселения | 1 | |||||||||
демография | 1 | |||||||||
общеэкономические факторы | ||||||||||
уровень инфляции | 1 | |||||||||
налоги в области недвижимости | 1 | |||||||||
финансирование строительства и реконструкции | 1 | |||||||||
предложение | 1 | |||||||||
спрос | 1 | |||||||||
уровень жизни населения | 1 | |||||||||
состояние и перспективы строительства | 1 | |||||||||
сроки кредитования | 1 | |||||||||
процентные ставки | 1 | |||||||||
условия выделения средств | 1 | |||||||||
перспективы рынка недвижимости | 1 | |||||||||
физические факторы | ||||||||||
экология | 1 | |||||||||
географическое положение | 1 | |||||||||
геология | 1 | |||||||||
геодезия | 1 | |||||||||
топография | 1 | |||||||||
природа | 1 | |||||||||
сейсмичность | 1 | |||||||||
технологические решения в области землепользования | ||||||||||
количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 3 | 20 | 2 | 0 | |
вес | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 3,75 | 30 | 3,5 | 0 | |
взвешенная сумма | 38,25 | |||||||||
количество факторов | 26 | |||||||||
оценка коэффициента бета | 1,471 |
Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.
Таблица 27 - Расчет уровня несистематического риска (оптимистичный вариант)
факторы риска | уровень фактора риска | |||||||||||
низкий риск | средний риск | высокий риск | ||||||||||
0,5% | 1,00% | 2,00% | 3,00% | 3,50% | 4,50% | 5,50% | 6,00% | 7,00% | ||||
местоположение | ||||||||||||
транспортная доступность | 1 |
| ||||||||||
пешеходная доступность |
| 1 | ||||||||||
наличие и состояние коммуникаций | 1 |
| ||||||||||
размещение объекта в плане города (района) |
| 1 | ||||||||||
примыкающие окружение |
| 1 | ||||||||||
физические характеристики | ||||||||||||
физические параметры |
| 1 | ||||||||||
объемно-планировочные показатели |
| 1 | ||||||||||
качество строительства и эксплуатации | 1 |
| ||||||||||
состояние объекта |
| 1 | ||||||||||
функциональная пригодность и использование | 1 |
| ||||||||||
привлекательность и комфорт |
| 1 | ||||||||||
условия продаж | ||||||||||||
залоги и заклады | 1 |
| ||||||||||
мотивы продавцов и покупателей | 1 |
| ||||||||||
даты известных сделок по аналогам | 1 |
|
| |||||||||
особые условия сделок | 1 |
| ||||||||||
финансово-эксплуатационные факторы | ||||||||||||
доходы | 1 |
| ||||||||||
ликвидность | 1 |
| ||||||||||
эксплуатационные расходы | 1 |
| ||||||||||
стоимость строительства и реконструкции | 1 |
| ||||||||||
|
| |||||||||||
количество наблюдений | 1 | 11 | 7 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
вес | 0,5% | 11,0% | 14,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |||
взвешенная сумма | 25,5% | |||||||||||
количество факторов | 19 | |||||||||||
итоговый несистематический риск | 1,34% | |||||||||||
факторы риска | уровень фактора риска | |||||||||||
низкий риск | средний риск | высокий риск | ||||||||||
0,5% | 1,00% | 2,00% | 3,00% | 3,50% | 4,50% | 5,50% | 6,00% | 7,00% | ||||
местоположение | ||||||||||||
транспортная доступность |
|
| 1 | |||||||||
пешеходная доступность |
|
| 1 | |||||||||
наличие и состояние коммуникаций |
|
| 1 | |||||||||
размещение объекта в плане города (района) |
|
| 1 | |||||||||
примыкающие окружение |
|
| 1 | |||||||||
физические характеристики | ||||||||||||
физические параметры |
|
| 1 | |||||||||
состояние объекта |
|
| 1 | |||||||||
функциональная пригодность и использование |
|
| 1 | |||||||||
привлекательность и комфорт |
|
| 1 | |||||||||
условия продаж | ||||||||||||
залоги и заклады |
|
| 1 | |||||||||
мотивы продавцов и покупателей |
|
| 1 | |||||||||
даты известных сделок по аналогам |
|
| 1 | |||||||||
особые условия сделок |
|
| 1 | |||||||||
финансово-эксплуатационные факторы | ||||||||||||
доходы |
|
| 1 | |||||||||
ликвидность |
|
| 1 | |||||||||
эксплуатационные расходы |
|
| 1 | |||||||||
стоимость строительства и реконструкции |
|
| 1 | |||||||||
количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 0 | 11 | 6 | 0 | 0 | 0 | |||
вес | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 38,5% | 27,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |||
взвешенная сумма | 65,5% | |||||||||||
количество факторов | 17 | |||||||||||
итоговый несистематический риск | 3,85% | |||||||||||
Таблица 29 - Расчет уровня несистематического риска (пессимистичный вариант)
факторы риска | уровень фактора риска | ||||||||
низкий риск | средний риск | высокий риск | |||||||
0,5% | 1,00% | 2,00% | 3,00% | 3,50% | 4,50% | 5,50% | 6,00% | 7,00% | |
местоположение | |||||||||
транспортная доступность | 1 | ||||||||
пешеходная доступность | 1 | ||||||||
наличие и состояние коммуникаций | 1 | ||||||||
размещение объекта в плане города (района) | 1 | ||||||||
примыкающие окружение | 1 | ||||||||
физические характеристики | |||||||||
физические параметры | 1 | ||||||||
состояние объекта | 1 | ||||||||
функциональная пригодность и использование | 1 | ||||||||
привлекательность и комфорт | 1 | ||||||||
условия продаж | |||||||||
залоги и заклады | 1 | ||||||||
мотивы продавцов и покупателей | 1 | ||||||||
даты известных сделок по аналогам | 1 | ||||||||
особые условия сделок | 1 | ||||||||
финансово-эксплуатационные факторы | |||||||||
доходы | 1 | ||||||||
ликвидность | 1 | ||||||||
эксплуатационные расходы | 1 | ||||||||
стоимость строительства и реконструкции | 1 | ||||||||
количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 | 9 | 0 |
вес | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 44,0% | 54,0% | 0,0% |
взвешенная сумма | 98,0% | ||||||||
количество факторов | 17 | ||||||||
итоговый несистематический риск | 5,76% |
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоко ликвидные активы, т. е. Это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются стальные составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Безрисковая ставка
Наименование | Величина | Примечание | |
Безрисковая ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым государственным облигациям ГКО-ОФЗ | 8,7% | Источник информации: Гарант – справочная правовая система | |
Rе = Rf + β (Rm - Rf)+Rн | |||
Наименование показателя | 1 вариант | 2 вариант | 3 вариант |
Rf - Безрисковая ставка | 8,70% | ||
β -коэффициент бета | 0,849 | 1,011 | 1,471 |
Rm - рыночная норма дохода | 13,00% | ||
Rн - компенсация за несистематический риск | 1,34% | 3,85% | 5,76% |
Ставка дисконта, Rе | 13,69% | 16,90% | 20,79% |
Среднее зачение ставки дисконта, Rе | 17% | ||
Rк - Ставка капитализации (Rк = Rе + Ск) | |||
Наименование показателя | 1 вариант | 2 вариант | 3 вариант |
Срок возврата капитала, лет | 5 | 10 | 15 |
Ставка возмещения капитала %, Ск | 20,00% | 10,00% | 6,67% |
Ставка капитализации, Rк реал | 37% | 27% | 23,67% |
Среднее значение ставки капитализации, Rк реал ср | 29,00% |
Таблица 32 - Определение стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежного потока
наименование | ед. изм. | результат |
доходы. |
| |
сдаваемое помещение наземной части здания | м2 | 49,1 |
арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, без ндс | руб./м2 год | 2 286 |
арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, с ндс 18%. | 2 697 | |
стоимость аренды наземной части здания помещения, за год | руб./год | 132 423 |
прочие доходы | руб. | 0 |
потенциальный валовой доход. | руб. |
|
потери при сборе арендной платы. | % | 1% |
итого потери при сборе арендной платы. | руб. | 1 324 |
действительный валовой доход | руб. | 131 099 |
операционные расходы |
| |
постоянные расходы |
| |
налог на имущество (2,2% от первоначальной восстановительной стоимости - износ) | % | 7492 |
итого постоянные расходы | руб. | 7492 |
переменные расходы | руб./год | 13 242 |
прочие переменные расходы | руб./год | 2 648 |
итого операционные расходы. | руб. | 23 382 |
чистый операционный доход. | руб. | 107 717 |
ставка капитализации, % | % | 29% |
текущая стоимость имущества с округлением | руб. | 371 500 |
следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, составляет 371 500 рублей. |
И тоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле 15:
V=V1*Q1+V2*Q2+V3*Q3 (12)
где V1 и V2 – стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.; Q1 и Q2 – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Таблица 33- Определения веса для согласования результатов
Наименование | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
Полнота информации | 0,4 | 0,4 | 0,2 |
Достоверность информации | 0,3 | 0,4 | 0,3 |
Допущения, принятые в расчётах | 0,4 | 0,4 | 0,2 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка | 0,1 | 0,6 | 0,3 |
Способность учитывать доходность объекта | 0,1 | 0,4 | 0,5 |
Способность прогнозирования во времени | 0,1 | 0,4 | 0,5 |
Способность учитывать конструктивные особенности | 0,7 | 0,2 | 0,1 |
Усредненное значение: | 0,3 | 0,4 | 0,3 |
Таблица 34 – Согласование результатов по объекту недвижимости
Подходы | Цена объекта оценки, (руб.) с НДС, полученные разными подходами | Веса | Итоговая цена оценки объекта (руб.) |
Затратный | 340 500 | 0,3 | 102 150 |
Сравнительный | 484 700 | 0,4 | 193 880 |
Доходный | 371 500 | 0,3 | 111 450 |
Рыночная цена объекта оценки, руб. (с учетом округления) | 408 000 (четыреста восемь тысяч) |
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежаще
|
|
Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...
Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!