Недвижимость. Понятие, классификация.

Гражданский кодекс не содержит правил о правах на нематериальные блага, им посвящены специальные законы. Кодекс не устанавливает прямо в особых статьях традиционного разграничения вещных и обязательствен­ных прав, не указывает прямо и различий между ними. Но он молчаливо исходит из этих разграничений и раз­личий во всей совокупности своих норм, посвященных как праву собственности, узуфрукту, сервитутам, так и договорам, обязательствам и способам обеспечения по­следних: ручному залогу и ипотеке. Таким образом, все изложенное выше о традиционных понятиях входит в число основных начал нашего действующего права.

Классификация. Мы уже знакомы с делением имуществ на телесные и бестелесные. Первый титул книги Гражданского кодекса посвящен двум другим различиям между имуществами:

1) различию между движимыми и недвижимыми иму­ществами;

2) различию между имуществами, принадлежащими частным лицам, и имуществами, которые принадлежат государству или другим юридическим лицам публичного права.

Это деление имуществ на две категории является важ­нейшим, основанным на очевиднейшем различии между вещами. Оно указано кодексом на первом месте в титуле, посвященном классификации имуществ (ст. 516).

Кодекс Наполеона делит всю совокупность «вещей» на две части: вещи движимые и вещи недвижимые. Несомненное преобладание отдается последним и земельной собственности в наибольшей степени. Собственнику земельного участка было отдано и то, что находилось под почвой (на любой глубине), и то, что простиралось над ней (воздушное пространство). Во всем этом был заключен определенный смысл. Право собственности на воздушное пространство служило, например, основанием к тому, чтобы насаждать деревья и возводить на участке сооружения. Право собственности на недра земли, на ископаемые не нуждается в комментариях.

Историческое происхождение деления. Деление имуществ на движимые и недвижимые идет из римского права, но там оно не имело того значения, какое приоб­рело в французском праве, и применялось только к материальным вещам.

Во-первых, деление распространилось на нематериаль­ные вещи (права требования, вещные права, государ­ственные должности), так что все имущества стали раз­деляться на движимые и недвижимые. В частности, не­одинаковые правила стали применяться к посмертному переходу тех и других имуществ. Во-вторых, к числу недвижимых имуществ были отнесены все права на бес­телесные вещи, занимавшие сколько-нибудь заметное место в состав имущества. Таким образом, в категории движимых остались только малоценные имущества, и наши юристы старого времени охотно повторяли: res mobilis, res vilis (движимая вещь—малоценная вещь— лат.). Эта поговорка, правильная еще в момент издания гражданского кодекса, ныне противоречит действитель­ности... Роль движимых имуществ значительно усилилась с возрастанием числа ценных бумаг—бумаг, обращаю­щихся на бирже, выпускаемых государством, органами городского самоуправления, промышленными и торго­выми товариществами, главным образом в форме акций и облигации. Новое важное значение приобрели так на­зываемые интеллектуальные права, авторское право, право на изобретение.

Современное значение деления имуществ на дви­жимые и недвижимые. Основное значение этого деления заключается в следующем.

1. Отчуждение недвижимых и движимых имуществ регулируется неодинаковыми правилами. Отчуждение недвижимых имуществ и установление вещных прав на недвижимости подчинены, как мы увидим, гласности. Для движимости требования гласности названных сделок в принципе не существует.

2. Только на недвижимость может быть установлена ипотека.

3. Право собственности на недвижимое имущество может приобретаться путем завладения вещью или вла­дения ею в течение определенного срока. В отношении движимости, по крайней мере телесной, даже мгновенное владение равнозначно правооснованию (ст. 2279).

Споры о правах на недвижимые имущества подсудны суду местонахождения имущества; наоборот, споры о правах на движимые вещи, по общему правилу, подсудны суду места жительства ответчика.

В исключение из общего правила Кодекс разрешил продавцу недвижимости расторгнуть договор продажи, если оказывалось, что им недополучено 7/12 действительной стоимости вещи.

Установленные кодексом ограничения права собственности касались только таких действий собственника, которые затрагивали интересы других. Запрещалось, например, возводить сооружения, которые могли бы нанести ущерб соседу. К таким сооружениям может быть причислена плотина, если по причине ее устройства остановилась мельница на нижележащем участке.

Очень скоро оказалось, что в первоначальный текст статьи о праве земельной собственности должны быть внесены существенные коррективы. В 1810 году издается закон, согласно которому земные недра могли разрабатываться не иначе как по специальному разрешению правительства (концессии). Собственник земельного участка оказался лишенным прав на то, что «находится снизу». Сделано это было к несомненной выгоде владельцев предприятий, не желавших терпеть спекулятивного взвинчивания цен на землю, как только в ней обнаруживались уголь и металлы.

К выгоде той части граждан, чья собственность заключена главным образом в движимостях (акции, товары, ценные металлы и прочее), Кодекс Наполеона установил следующее, ставшее классическим правило: добросовестный владелец вещи считается ее собственником, если владение публично и недвусмысленно. Никакого другого основания для защиты такого рода владения не требуется. Если найдется лицо, которое пожелает его оспорить со ссылкой на недобросовестность, то именно оно, это лицо, должно недобросовестность доказывать, ибо презюмируется правило – «добросовестность всегда предполагается».

Предоставляя право земельной собственности, Наполеон, урегулировал условия, при которых крестьяне могли пользоваться землей, доставшейся им в результате революции.

Соответственно с тем Кодекс Наполеона не знает понятия «юридического лица», т.е. такого рода предприятия или организации, которые, будучи объединением определенного числа физических лиц, обладают имуществом, управляются и выступают во вне (в том числе, в суде) через представителя, которым может быть любое уполномоченное лицо, в том числе платный служащий.

Допуская образование товариществ с неограниченной личной ответственностью участников по всем их долгам и обязательствам (в особенности так называемых полных товариществ), французское законодательство (особенно торговый кодекс 1807 года) проявляло недоверие к акционерным компаниям. Сказались подозрения, навеянные воспоминаниями о знаменитых аферах 17-18 веков, но еще больше неразвитость экономических отношений. Ни Наполеон, ни его сотрудники, при всей их талантливости, не могли разглядеть в акционерной компании основную форму крупного капиталистического предприятия будущего времени.

Возникновение акционерных компаний относится к началу 17 века. В некоторой степени ими являлись и знаменитая Ост-Индская компания, и компания, учредившая Английский банк (1684 г.) для финансирования правительства, и правительственная Нидерландская компания (1602 г.) Пайщиками всех этих компаний были люди известные. Уже тогда (во Франции, например) кое-где стали появляться акции на предъявителя.

Среди акционерных компаний, возникших в 17 веке и особенно в 18 веке, было много дутых, и они имели целью обман мелкого пайщика, соблазнённого обещаниями больших прибылей. Этим обстоятельством был вызван английский закон 1720 года, запретивший образование акционерных обществ без предварительного правительственного разрешения.

Во Франции акционерные общества поощрялись в дореволюционное время, но были запрещены в 1793 году как орудия, с помощью которых совершались ограбления мелких вкладчиков.