Типы оградительных сооружений в морском порту: По расположению оградительных сооружений в плане различают волноломы, обе оконечности...
Наброски и зарисовки растений, плодов, цветов: Освоить конструктивное построение структуры дерева через зарисовки отдельных деревьев, группы деревьев...
Топ:
Комплексной системы оценки состояния охраны труда на производственном объекте (КСОТ-П): Цели и задачи Комплексной системы оценки состояния охраны труда и определению факторов рисков по охране труда...
Особенности труда и отдыха в условиях низких температур: К работам при низких температурах на открытом воздухе и в не отапливаемых помещениях допускаются лица не моложе 18 лет, прошедшие...
Характеристика АТП и сварочно-жестяницкого участка: Транспорт в настоящее время является одной из важнейших отраслей народного хозяйства...
Интересное:
Искусственное повышение поверхности территории: Варианты искусственного повышения поверхности территории необходимо выбирать на основе анализа следующих характеристик защищаемой территории...
Берегоукрепление оползневых склонов: На прибрежных склонах основной причиной развития оползневых процессов является подмыв водами рек естественных склонов...
Национальное богатство страны и его составляющие: для оценки элементов национального богатства используются...
Дисциплины:
 2019-08-03 |
 235 |
из
5.00
|
Заказать работу |
|
|
|
|
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
по дисциплине «Экономика недвижимости»
к выполнению практических работ для студентов специальности
080502 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)»
и 061100 «Менеджмент организации» всех форм обучения
Тюмень 2009
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Методические указания для выполнения практических работ по курсу «Экономика недвижимости» для студентов очного и заочного обучения специальностей «Экономика иуправление на предприятии (по отраслям)» и «Менеджмент организации» составлены на основе государственных образовательных стандартов, законодательства Российской Федерации в области недвижимости, программы по данному курсу, утвержденной на кафедре ЭкУП.
В условиях формирования рыночных отношений хозяйствования в России, развития различных форм собственности возникает настоятельная необходимость подготовки специалистов экономического профиля, владеющих определенными знаниями при проведении различных операций с недвижимостью. Наиболее актуальным является умение определить реальную рыночную стоимость недвижимости, основанное на современных методологических подходах. Отечественный опыт в этой области сводится к применению методики скорректированной балансовой стоимости активов, зарубежный - включает несколько десятков методик оценки, объединенных в три основных подхода.
В методических указаниях приведены три практических работы с подробным описанием всех необходимых расчетов и действий по ним. Таким образом, последовательно выполняя эти работы, студент может на практике применить знания, полученные на лекционных занятиях по каждому из подходов определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Для выполнения практических работ студент должен знать: основы теории стоимости денег во времени, виды стоимости недвижимости, методы оценки недвижимости; уметь: применять эти методы на практике.
|
|
Практические работы по курсу «Экономика недвижимости» выполняются студентами всех форм обучения специальности «Экономика иуправление на предприятии (по отраслям)» в соответствии с предложенной преподавателем последовательностью. После выполнения каждой работы студент должен защитить ее преподавателю. Для студентов дневной формы обучения каждая работа оценивается в 10 баллов (при правильности расчетов и безупречной защите); для студентов заочных форм обучения выполнение приведенных ниже практических работ является допуском к зачету.
Каждая практическая работа состоит из методики выполнения и задания с исходными данными. Изложение решения практических работ должно быть последовательным и взаимосвязанным.
По всем вопросам, возникающим в процессе подготовки и написания контрольной работы следует обращаться к преподавателю по адресу: 625039, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 38, кафедра ЭкУП.
Тема: Применение затратного метода.
Цель: Использование затратного метода для оценки объекта недвижимости.
Область применения метода – оценка специализированной недвижимости, реже недвижимости, приносящей доход.
Методика выполнения
Стоимость недвижимости при использовании данного метода определяется как сумма стоимости отдельно взятого земельного участка и стоимости строений с учетом износа.
Этапы оценки недвижимости затратным методом:
1) оценка стоимости земельного участка как свободного и доступного для наиболее эффективного. использования;
2) оценка восстановительной или полной замещающей стоимости строений на дату оценки;
|
|
3) оценка косвенных издержек, имеющих место после окончания строительства (благоустройство);
4) оценка средней величины предпринимательской прибыли;
5) оценка величины общего накопленного износа строений;
6) оценка восстановительной или полной замещающей стоимости с учетом износа;
7) оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости.
Восстановительная стоимость – это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, технологии строительства и квалификации работников.
Полная замещающая стоимость - это стоимость строительства такого же объекта в текущих ценах на дату оценки с применением современных материалов, способов производства, работ и проектных решений.
Накопленный износ - это уменьшение стоимости объекта, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального и внешнего устаревания или комбинации этих источников.
Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием внешних физических факторов. Износ может быть либо устранимым – предполагает, что затраты на исправления меньше, чем добавленная стоимость, либо неустранимым – затраты на устранение дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.
Функциональный износ вызывается несоответствием характеристик строений и объектов современным рыночным стандартам данных типов недвижимости. Он также может быть устранимым и неустранимым.
Внешний (экономический) износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту, носящими экономический характер (такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное по близости от жилой зоны).
Для определения накопленного износа также необходимо учесть возраст объекта недвижимости:
1) физическая жизнь – это отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению;
2) экономическая жизнь – период, когда вклады в стоимость превышают затраты;
3) остаточная экономическая жизнь – это оцениваемый период (после момента оценки) в течение которого улучшения будут продолжать повышать стоимость;
4) эффективный возраст – это возраст, показываемый состоянием и полезностью объекта.
|
|
В табл.2.1 и табл.2.2 приведены необходимые данные для расчета износа стоимости объекта.
Задание с исходными данными
Необходимо оценить стоимость двухэтажного 20-и квартирного жилого дома, имеющего неудовлетворительный поэтажный план, в связи с чем, потери в ренте с каждой квартиры в течение 12 месяцев с учетом валового рентного мультипликатора (GRM =5) составляют 10,00$. Потеря ренты из-за близости к промышленному предприятию, помноженная на такой же GRM составляет 15,00$ с каждой квартиры.
Валовой рентный мультипликатор (GRM) представляет собой отношение стоимости продажи к валовому рентному доходу.
Для расчета неустранимого износа для компонентов с долгим сроком жизни физическую жизнь принять равной 60 годам, а эффективный возраст принять равным 5 годам. Долю износа можно найти из соотношения эффективного возраста к физической жизни. Результаты расчетов представит в табл. 2.1 и табл. 2.2.
Таблица 2.1
Оценка стоимости недвижимости затратным методом, $
| №п/п | Наименование показателя | Значение |
| 1 | Физический износ, в т.ч. | |
| 1.1 | Устранимый: отложенный текущий ремонт, в т.ч. | |
| Покраска и отделка | 2 500 | |
| Замена ковров в 5 квартирах | 1 750 | |
| Ремонт водопроводной сети | 2 200 | |
| 1.2 | Неустранимый, компоненты с коротким сроком жизни (табл.2) | |
| 1.3 | Неустранимый, компоненты с долгим сроком жизни | |
| Оценочная полная стоимость воспроизводства объекта | 545 930 | |
| Минус: Устранимый физический износ | ||
| Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком | ||
| Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком | ||
| ВСЕГО неустранимый износ компонентов с долгим сроком жизни | ||
| 2 | Функциональный износ | |
| 2.1 | Устранимый | |
| Модернизация бытовых приборов | 12 000 | |
| Минус: Стоимость имеющихся бытовых приборов | 7 370 | |
| ВСЕГО устранимый функциональный износ | ||
| 2.2 | Неустранимый | |
| Потери в ренте из-за плохого поэтажного плана | ||
| 3 | Внешний износ, связанный с местоположением: | |
| Потеря ренты из-за близости к промышленному предприятию | ||
| РЕЗЮМЕ затратного подхода | ||
| Оценочная полная стоимость воспроизводства объекта | 545 930 | |
| Минус: Накопленный износ, в т.ч. | ||
| Физический: Устранимый | ||
| Неустранимый, компоненты с коротким сроком жизни | ||
| Неустранимый, компоненты с долгим сроком жизни | ||
| Функциональный: Устранимый | ||
| Неустранимый | ||
| Внешний износ | ||
| ВСЕГО износ | ||
| Выявленная стоимость здания за вычетом износа | ||
| Оценочная текущая стоимость участка | 50 000 | |
| Оценка стоимости затратным подходом |
|
|
Таблица 2.2
Методика выполнения
Сущность метода заключается в определении стоимости недвижимости путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.
Этапы применения метода:
1) выявление элементов, по которым сравнивают объекты оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);
2) установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
5)расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Элементами сравнения называются характеристики недвижимости и сделок с ней, которые вызывают изменения цен на недвижимость. В оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения, которые анализируются в обязательном порядке:
1) Права собственности на недвижимость. Обычно цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности, недвижимость продается вместе с существующими арендными договорами.
2) Местоположение. Корректировка проводится в процессе сравнения объектов, находящихся в разных географических точках.
3) Условия финансирования. Расчет покупателя за счет собственных средств на дату продажи; получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объекта недвижимости (делается корректировка на величину платы за кредит).
4) Условия продажи. Корректировка отражает учет нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер).
5) Условия рынка, которые меняются с течением времени (инфляция, изменение законодательства, изменение соотношения спроса и предложения).
|
|
6) Физические характеристики. Корректировка проводится по каждому элементу различия самих объектов (рельеф, площадь, конфигурация).
7) Экономические характеристики. Учитываются для объектов, приносящих доход.
8) Использование (целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок).
9) Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.д.).
Первые 4 характеристики относятся к сделке купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки. При выполнении данных характеристик должна быть соблюдена приведенная последовательность, при этом каждая последующая корректировка должна выполняться на базе результата предыдущей. Скорректированная на условиях рынка цена является базой для всех остальных корректировок, которые относятся непосредственно к объекту оценки.
Для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов проводят статистическую обработку скорректированных цен аналогов путем расчета среднеквадратического отклонения. Значение среднеквадратического отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения описывается С±1,94δ значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных. Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:
, (2.1)
где δ - среднеквадратическое отклонение;
С - среднеарифметическое значение ряда;
Сi – i-е значение ряда;
N - количество членов ряда.
(2.2)
Среднеарифметическое значение ряда и будет являться рыночной стоимостью земельного участка на дату оценки.
Задание с исходными данными
Необходимо оценить рыночную стоимость земельного участка; исходные данные по объекту оценки приведены в табл.2.3.
Таблица 2.3
Цены объектов парных продаж
| Местоположение | Цена объектов парных продаж, $/кв.м. | |||
| Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | |
| ЦАО г. Москвы, но в пределах Садового Кольца | 762 | 874 | 920 | 733 |
| ЦАО г. Москвы и за пределами Садового Кольца | 403 | 453 | 510 | 390 |
Таблица 2.4
Методика выполнения
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости нежилого помещения исходя из способности недвижимости, приносить прибыль владельцу. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому типичный инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем выгоды от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Этапы применения этого метода следующие:
1) составление прогноза будущих доходов от недвижимости за период владения;
2) составление прогноза стоимости объекта в конце периода владения, т.е. определяется величина реверсии (стоимость продажи в конце периода);
3) пересчет прогнозируемых доходов реверсии в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтирования денежного потока.
Рыночная стоимость определяется с помощью двух основных приемов – метода капитализации доходов и метода дисконтирования будущих доходов.
Метод капитализации в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что эксплуатация недвижимости в течение длительного срока будет приносить примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными). При использовании метода капитализации, репрезентативная величина доходов делится на коэффициент капитализации для перерасчета доходов от использования недвижимости в его стоимость.
, (2.5)
где Соц - стоимость оцениваемого объекта;
ЧОД – чистый операционный доход;
Rк – общий коэффициент капитализации.
Когда не удается сделать предположение в отношении стабильности доходов или их равномерных постоянных темпов роста, используются методы дисконтированных денежных потоков, которые основаны на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких временных промежутков. Эти доходы затем пересчитываются в текущую стоимость путем использования ставки дисконта по формуле 2.6:
, (2.6)
где Нд – норма дисконта;
N - общее количество лет периода владения;
n – порядковый номер года владения (причем исходный год владения всегда нулевой).
В данной лабораторной работе в рамках доходного подхода, предлагается использовать метод капитализации как наиболее приемлемый.
Определение стоимости недвижимости на основе метода капитализации включает в себя следующие этапы:
1) Ретроспективный анализ и прогноз действительного валового и потенциального валового дохода;
2) Анализ и прогноз расходов;
3) Расчет величины чистого операционного дохода;
4) Определение соответствующей ставки капитализации;
5) Расчет стоимости объекта оценки.
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользованных площадей и при сборе арендной платы, но с добавлением прочих доходов от рыночного использования недвижимости.
, (2.7)
где ПВД – потенциальный валовый доход;
Пнд – потери от недоиспользованной площади;
Псб – потери от недосбора арендной платы;
Дпр – прочие доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – максимально возможный доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании всех площадей.
, (2.8)
где S – общая площадь (сдаваемая в аренду);
А –арендная плата за ед. площади.
Потери выражают в процентах по отношению к валовому доходу для чего рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд):
, (2.9)
где dn – доля единиц объекта недвижимости по которому перезаключены договора (в данном случае 1);
Tc – средний период, когда единица объекта недвижимости свободна;
Na – число арендных периодов в году.
Зная коэффициент недоиспользования можно рассчитать коэффициент загрузки (Кз):
, (2.10)
Коэффициент потерь при сборе платежей (Кпсб) основывается на ретроспективной информации:
, (2.11)
Чистый операционный доход – это действительный валовый доход за минусом операционных расходов за исключением амортизационных отчислений.
, (2.12)
где ЧОД – чистый операционный доход;
ОР – операционные расходы.
Коэффициент капитализации - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Расчет коэффициента капитализации осуществляется различными методами. В частности для расчета коэффициента используется кумулятивный подход или метод возмещения капитальных затрат, при котором коэффициент складывается из 2х частей:
, (2.13)
где Rд – ставка доходности инвестиций;
Rв – норма возврата капитала.
● ставка доходности инвестиций, являющаяся компенсацией инвестору за использование денежных средств
, (2.14)
где Rб – безрисковая ставка дохода (в данном расчете за безрисковую ставку была принята эффективеная доходность годовых, равная 7,5 %);
Rр – премия за риск;
Rнл – премия за низкую ликвидность.
● норма возврата капитала, т.е. норма погашения суммы первоначальных вложений, определяется как внесение части операционного дохода в фонд возмещения (одна из функций сложного процента).
Существует 3 способа возмещения капитала:
Метод Ринга - означает прямолинейный возврат капитала:
, (2.15)
где Rи – ставка доходности инвестиций
n – оставшийся срок экономической жизни
Метод Инвуда - означает возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции. Применяется, если сумма возврата реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.
, (2.16)
где SFF – фактор фонда возмещения.
Метод Хоскольда - означает возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента:
, (2.17)
где Rб – безрисковая ставка дохода.
Рисковая компонента ставки дисконтирования состоит из следующих элементов:
Риск, связанный с конкретным объектом - принимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов от конкретного объекта. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных сделок, иными словами — как риск реализации прогноза по конкретному объекту. Факторы риска, связанные с владением объекта недвижимости представлены в табл.2.7:
Таблица 2.7
Задание с исходными данными
Определить рыночную стоимость нежилых помещений, расположенных в административном 2-х этажном здании (1422 м3) 2005 года постройки, из них планируемая к сдаче в аренду 250,5м2; теплый и холодный капитальные арочники 2001 года постройки 1953 м3, из них планируемая к сдаче в аренду 478,1м2 и 2946 м3, из них планируемая к сдаче в аренду 386,9м2, земельный участок на котором расположены строения (12000кв.м.)
Расчеты представить в табл. 2.10, 2.12, 2.13, 2.14.
Оцениваемые нежилые помещения, в соответствии с анализом наилучшего использования земли, будут сданы в аренду.
Прогноз поступления от сдачи в аренду помещений производился на основе обозначенных тенденций в ценах на рынке недвижимости, особенностей расположения и характеристик оцениваемого помещения. Анализ рынка арендных ставок производился на основе данных Интернет-ресурс газеты «Из рук в руки».
Таблица 2.8
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости [Текст] / И.Т. Балабанов. - СПб: Питер, 2000.
2. Бердникова, Т.Б. Оценка и налогообложении имущества
предприятий [Текст]: учеб. пособие / Т.Б. Бердникова. - М: ИНФРА-М, 2003.
3. Болтанова, Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа,
дарение, наследование, налогообложение [Текст] / Е.С. Болтанова. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - (Серия «Закон и общество»).
4. Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости [Текст] / С.В. Грибовский. - СПб: Питер, 2001.
5. Крутик, А.Б., Экономика недвижимости А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб: Издательство «Лань», 2001.
6. Максимов, С.Н. Основы предпринимательской деятельности на
рынке недвижимости [Текст] / С.Н. Максимов. - СПб: Питер, 2000.
7. Международные стандарты оценки [Текст] / сб. под ред.
И.Л.Артеменкова. - М.: РОО, 1995.
8. Миронова, Н.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб. пособие д/студентов, обучающихся по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии» (по отраслям) / Н.Н. Миронова - М.: Национальный институт бизнеса, 2004.
9. Оценка недвижимости [Текст]: учебник для студентов ВУЗов, обучающихся по специальности «Финансы и кредит» под ред А.Г.Грязнова, М.А.Федотова. Финансовая академия при Правительстве РФ; Институт профессиональной оценки. - М.: Финансы и статистика,2005.
10. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости [Текст]: учеб. пособие для студентов, обучающихся по специальностям «Экономика и управление» (060000) / Л.Н. Тепман - М.: ЮНИТИ-ДАНА,2006.
11. Управление недвижимостью [Текст]: Бизнес-энциклопедия / рук. работы Т.Иванов - СПб: Деловой Петербург Ч.1.,2007.
12. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Текст] - М.: ИНФРА-М, 2003.
13. Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса [Текст]: учебник / М.А. Федотова. Э.А. Уткин - М.: Ассоциация авторов и издателей «ТЕНДЕМ» Издательство «ЭКМОС», 2000.
Приложение 1
Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
| Группа зданий | Конструкция зданий | Нормативный срок службы, лет |
| I | Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами | 175 |
| II | Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам | 150 |
| III | Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. | 125 |
| IV | Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. | 100 |
| V | Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные. | 80 |
| VI | Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами. | 50 |
| VII | Здания деревянные, каркасные и щитовые | 25 |
| VIII | Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.). | 15 |
| IX | Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций. | 10 |
| X | Арочник | 50 |
СОДЕРЖАНИЕ
1. Общие положения…………………………………………….……….3
2. Указания к выполнению лабораторных работ…….……………….3
3. Практическая работа №1.Затратный метод ………………………….4
Методика выполнения
Задание с исходными данными
4. Практическая работа №2. Метод сравнения продаж …………...…...7
Методика выполнения
Задание с исходными данными
5. Практическая работа №3. Доходный метод ……………………..….15
Методика выполнения
Задание с исходными данными
Рекомендуемая литература…………………………..………………......24
Приложение…………………..………………………………………..…25
Методические указания для выполнения практических работ по курсу «Экономика недвижимости»
Для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» и 061100 «Менеджмент организации» всех форм обучения
Составители Т.Л.Краснова, к.т.н., доцент, Т.М. Важенина, ассистент
Подписано к печати Бум. ГОЗНАК
Заказ № Уч. - изд. л.
Формат 60´90 1/16 Усл. печ. л.
Отпечатано на RISO GR 3770 Тираж 35 экз.
Издательство
государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования
«Тюменский государственный нефтегазовый университет»
625000, г. Тюмень, ул. Володарского, 38
Отдел оперативной полиграфии издательства
625039, г. Тюмень, ул. Киевская, 52
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
по дисциплине «Экономика недвижимости»
к выполнению практических работ для студентов специальности
080502 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)»
и 061100 «Менеджмент организации» всех форм обучения
Тюмень 2009
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Методические указания для выполнения практических работ по курсу «Экономика недвижимости» для студентов очного и заочного обучения специальностей «Экономика иуправление на предприятии (по отраслям)» и «Менеджмент организации» составлены на основе государственных образовательных стандартов, законодательства Российской Федерации в области недвижимости, программы по данному курсу, утвержденной на кафедре ЭкУП.
В условиях формирования рыночных отношений хозяйствования в России, развития различных форм собственности возникает настоятельная необходимость подготовки специалистов экономического профиля, владеющих определенными знаниями при проведении различных операций с недвижимостью. Наиболее актуальным является умение определить реальную рыночную стоимость недвижимости, основанное на современных методологических подходах. Отечественный опыт в этой области сводится к применению методики скорректированной балансовой стоимости активов, зарубежный - включает несколько десятков методик оценки, объединенных в три основных подхода.
В методических указаниях приведены три практических работы с подробным описанием всех необходимых расчетов и действий по ним. Таким образом, последовательно выполняя эти работы, студент может на практике применить знания, полученные на лекционных занятиях по каждому из подходов определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Для выполнения практических работ студент должен знать: основы теории стоимости денег во времени, виды стоимости недвижимости, методы оценки недвижимости; уметь: применять эти методы на практике.
Практические работы по курсу «Экономика недвижимости» выполняются студентами всех форм обучения специальности «Экономика иуправление на предприятии (по отраслям)» в соответствии с предложенной преподавателем последовательностью. После выполнения каждой работы студент должен защитить ее преподавателю. Для студентов дневной формы обучения каждая работа оценивается в 10 баллов (при правильности расчетов и безупречной защите); для студентов заочных форм обучения выполнение приведенных ниже практических работ является допуском к зачету.
Каждая практическая работа состоит из методики выполнения и задания с исходными данными. Изложение решения практических работ должно быть последовательным и взаимосвязанным.
По всем вопросам, возникающим в процессе подготовки и написания контрольной работы следует обращаться к преподавателю по адресу: 625039, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 38, кафедра ЭкУП.
Тема: Применение затратного метода.
Цель: Использование затратного метода для оценки объекта недвижимости.
Область применения метода – оценка специализированной недвижимости, реже недвижимости, приносящей доход.
Методика выполнения
Стоимость недвижимости при использовании данного метода определяется как сумма стоимости отдельно взятого земельного участка и стоимости строений с учетом износа.
Этапы оценки недвижимости затратным методом:
1) оценка стоимости земельного участка как свободного и доступного для наиболее эффективного. использования;
2) оценка восстановительной или полной замещающей стоимости строений на дату оценки;
3) оценка косвенных издержек, имеющих место после окончания строительства (благоустройство);
4) оценка средней величины предпринимательской прибыли;
5) оценка величины общего накопленного износа строений;
6) оценка восстановительной или полной замещающей стоимости с учетом износа;
7) оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости.
Восстановительная стоимость – это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, технологии строительства и квалификации работников.
Полная замещающая стоимость - это стоимость строительства такого же объекта в текущих ценах на дату оценки с применением современных материалов, способов производства, работ и проектных решений.
Накопленный износ - это уменьшение стоимости объекта, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального и внешнего устаревания или комбинации этих источников.
Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием внешних физических факторов. Износ может быть либо устранимым – предполагает, что затраты на исправления меньше, чем добавленная стоимость, либо неустранимым – затраты на устранение дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.
Функциональный износ вызывается несоответствием характеристик строений и объектов современным рыночным стандартам данных типов недвижимости. Он также может быть устранимым и неустранимым.
Внешний (экономический) износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту, носящими экономический характер (такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное по близости от жилой зоны).
Для определения накопленного износа также необходимо учесть возраст объекта недвижимости:
1) физическая жизнь – это отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению;
2) экономическая жизнь – период, когда вклады в стоимость превышают затраты;
3) остаточная экономическая жизнь – это оцениваемый период (после момента оценки) в течение
|
|
|
Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...
История создания датчика движения: Первый прибор для обнаружения движения был изобретен немецким физиком Генрихом Герцем...
История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!