Кафедра «Экспертиза и Управление Недвижимостью»

Кафедра «Экспертиза и Управление Недвижимостью»

 

 

«современные методы управления недвижимостью»

 

 

Методические указания

к курсовому проекту по дисциплине

«Основы управления недвижимостью»

для студентов специальности 29 15 00

«Экспертиза и управление недвижимостью»

Пенза 2003

НОВОСИБИРСК 2009

УДК 69.03: 65 014 (07)

 

ББК 63.050

 

Э 40

Составители: С.А. Баронин к.т.н., доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ПГАСА (общая редакция, введение, разд.1,2,4,6, Приложения),

В.Я.Осташко к.э.н., докторант кафедры «Организации строительства и управления недвижимостью» МГСУ

(разд.5),

А.А.Еремкин ассистент кафедры «Экономики и организации инвестиций» ПГАСА (раздел 3).

Корректировка: В.А. Лось, доцент кафедры ОСП НГАСУ, 2009

 

 

Рецензент: П.Г. Грабовый докт. экон. наук, проф., зав. кафедрой «Организация строительства и управления недвижимостью» МГСУ

 

С.А. Баронин, В.Я. Осташко, А.А. Еремкин.

Методические указания к курсовому проекту по дисциплине «Основы управления недвижимостью» на тему «Современные методы управления недвижимостью» для студентов по специальности 29 15 00.С.А. Баронин. – Пенза: ПГАСА, 2003.- 42 с.

 

Методические указания представляют собой учебно-практические материалы для выполнения курсовой работы в рамках курса «Основы управления недвижимостью» для студентов специальности 291500 «Экспертиза и управление недвижимостью». Они содержат варианты исходных данных, методику, примеры расчетов по каждому из разделов курсового проекта. Предназначены для практических занятий по основам управления недвижимости и для самостоятельной работы по подготовке студентами курсового проекта.

 

 

Пензенская государственная архитектурно-строительная академия, 2003

 

С.А. Баронин, 2003

 

содержание

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………………………..4

 

1. Указания по составу курсового проекта...…………………..……………………………….5

 

2. Тематический план теоретических вопросов по управлению

недвижимости для реферативного обзора в первой части курсового проекта……….....9

 

3. Оценка инвестиционного проекта создания объекта недвижимости (для выполнения второй части курсового проекта).…………………….……………………………………..9

3.1 Постановка задачи ……………………………………………………………………….9

3.2 Расчет эффективности инвестиционного проекта …………….……………………...10

3.3 Построение графика жизненного цикла проекта……………………………………...10

Указания по составу курсового проекта

 

 

Пояснительная записка по курсового проекта должна предусматривать следующую структуру:

Титульный лист.

Бланк задания с подписью преподавателя.

Оглавление.

Введение.

Раздел 1. Реферативный обзор теоретического вопроса на тему: «___________________________________________».

Раздел 2. Оценка инвестиционного проекта создания объекта недвижимости

2.1 Постановка задачи по разработке инвестиционного проекта развития недвижимости

2.2 Расчет эффективности инвестиционного проекта

Построение графика жизненного цикла проекта

2.4 Расчет сроков окупаемости проекта (нормативного, простого и с дисконтированием)

2.5 Расчет уровня рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности

Общие выводы по второму разделу

 

Раздел 3. Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

3.1 Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных по балансу площадей недвижимости вариантов А, В, С

3.2 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации, по объекту недвижимости и его финансированию

3.3 Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости по варианту А:

а) Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений

б) Расчет рентабельности вариантаопо текущей стоимости кассовых поступлений

Выводы по варианту А

 

3.4 Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости по варианту В

3.5 Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости по варианту С

3.6 Общее заключения о наиболее эффективных управленческих решениях по вариантам реконструкции объекта недвижимости

 

 

46.

 

 

Оценка инвестиционного проекта создания объекта недвижимости

 

Постановка задачи

 

Для выполнения второй части курсового проекта необходимо принять вариантные исходные данные согласно Приложению 2 или по индивидуальному заданию преподавателя.

В качестве примера рассмотрим инвестиционный проект развития недвижимости, который характеризуется следующими показателями, млн. руб.

 

Срок реализации проекта
Результаты/чистая прибыль/ (CFin)	-	-	+111	+261	+461	+111
Затраты:
I	Капитальные вложения (C0)	-111	-311	-	-	-	-
II	Эксплуатационные издержки (CFof)	-	-	-41	-46	-51	-56

 

Определите основные показатели эффективности проекта:

1) Общий финансовый итог от реализации проекта простой бухгалтерский и финансовый с учетом дисконтирования (ЧДД);

2) Индекс рентабельности инвестиций или индекс доходности ИД (РI);

3) Внутреннюю норму доходности проекта ВНД (IRR);

4) Срок окупаемости проекта простой и с дисконтированием (Т_ок);

5) Построить график жизненного цикла инвестиционного проекта;

При расчетах принят требуемый уровень доходности капитала для инвестора равным i =11%.

 

Вариант А

Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости приведен в таблице 4.4.1и 4.4.2

Таблица 4.4.1 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по варианту А
А. Доходы от аренды	Единица	Год
А1. Жилые помещения
1. Площадь, приносящая доход	М2
2. Доходы от аренды за 1 кв.м/год	USD/M2/ r
3. Доходы от аренды всех жилых помещений	1000 USD/r
А2. Коммерческие помещения
1. Площадь, приносящая доход	М2
2. Доходы от аренды за 1 кв.м/год	USD/M2/ r
3. Доходы от аренды всех коммерч.помещений	1000 USD/r
А3. Парковочные места
1. Парковочные места, приносящие доход	Шт
2. Доходы от аренды за 1 кв.м/год	USD/M2/ r
3. Доходы от аренды парковочных мест	1000 USD/r
А4. Доходы от аренды, всего	1000 USD/r
Б. Расчет финансовых результатов	Единица	Год
1. Доход от аренды	1000 USD/r
2. Арендная плата за участок	1000 USD/r	-30	-31	-32	-34	-35	-38
3. Техническое обслуживание	1000 USD/r		-383	-403	-414	-445	-466
4. Процент за привлеченный капитал	1000 USD/r	-672	-672	-605	-538	-470	-403
5. Операционный чистый доход	1000 USD/r	-702
6. Амортизация 5% от рыночной стоимости	1000 USD/r		-800	-800	-800	-800	-800
7. Финансовый результат перед уплатой налога	1000 USD/r	-702
8. Налог 30% от финансового результата	1000 USD/r		-10	-72	-139	-198	-255
9. Финансовый результат после уплаты налога	1000 USD/r	-702
В. Обслуживание долга	Единица	Год
1. Заемный капитал в начале года	1000 USD
2. Погашение долга в конце года	1000 USD
3. Заемный капитал в конце года	1000 USD
4. Процент (12%) от стоимости в начале года	1000 USD
Г. Стоимость недвижимости							2014 г.
1. Цена продажи недвижимости в конце 2009г.	(8000+8000) ۰1.05۰1.06۰1.07۰1.07۰1.08
2. Бухгалтерская стоимость	16000-(5۰800)	-12000
3. Налогооблагаемая часть от цены продажи	22019-12000
4. Налог с прибыли от продаж 30%	10019۰0.3	-3006
5. Выплата долга за привлеченный капитал	5600-2800	-2800
6. Чистые кассовые поступления от продажи недвижимости	22019-3006-2800
Д. Обслуживание долга	Начало 2009	Год
1. Начальная стоимость недвижимости	-8000
2. Инвестиции в строительство	-8000
3. Заемный капитал
4. Погашение займа			-560	-560	-560	-560	-560
5. Годовые финансовые результаты после уплаты налога		-702
6. Амортизационные отчисления, 3 %
7. Цена продажи недвижимости
8. Налог с продаж							-3006
9. Платежи по займу							-2800
10.Кассовые поступления	-10400	-702

Таблица 4.4.2 Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений
	№	F1000	Ситуация оценки№1 I=20%	Ситуация оценки №2 I=10%	Ситуация оценки №3 i=9%
D	P	D	P	D	P
2009начало		-10400		-10400		-10400		-10400
2009 конец		-702	0,8333	-585	0,909	-638	0,9174	-644
2010 конец			0,6944		0,8264		0,8416
2011 конец			0,5787		0,7513		0,7721
2012 конец			0,4822		0,683		0,7084
2013 конец			0,4018		0,6209		0,6499
2014 конец			0,3349		0,5644		0,5962
	-4370	-170

Выводы по варианту А: Инвестиционный вариант А не является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20%. Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 9%.

Вариант В

Таблица 4.4.3 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по варианту В

 

Таблица 4.4.4 Расчет рентабельности варианта В по текущей стоимости кассовых поступлений
	№	F1000	Ситуация оценки №1 i=20%	Ситуация оценки №2 i=10%	Ситуация оценки№3 i=9%
d	P	d	P	D	P
2009начало		-11600		-11600		-11600		-11600
2009 конец		-1038	0,8333	-864	0,909	-857	0,9174	-873
2010 конец			0,6944		0,8264		0,8416
2011 конец			0,5787		0,7513		0,7721
2012 конец			0,4822		0,683		0,7084
2013 конец			0,4018		0,6209		0,6499
2014 конец			0,3349		0,5644		0,5962
Кассовые поступления 1000 USD	-1400

Выводы по варианту В: Инвестиционный вариант В не является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20%. Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 10%.

Вариант С

Таблица 4.4.5 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по варианту С

Таблица 4.4.6 Расчет рентабельности варианта С по текущей стоимости кассовых поступлений
	№	F1000	Ситуация оценки №1 i=20%	Ситуация оценки №2 i=25%	Ситуация оценки №3 i=30%
d	P	d	P	d	P
2009начало		-12500		-12500		-12500		-12500
2009 конец		-1320	0,8333	-1100	0,8	-1056	0,7692	-1015
2010 конец			0,6944		0,64		0,5917
2011 конец			0,5787		0,512		0,4551
2012 конец			0,4822		0,4096		0,3501
2013 конец			0,4018		0,3276		0,2693
2014 конец			0,3349		0,2621		0,2071
			-407

Выводы по варианту С. На основе расчета рентабельности можно сделать вывод, что вариант является рентабельным. Исходной целью был принят уровень доходности 20%. При таком уровне доходности стоимость денежных поступлений составляет + 5435000 USD. Таблица анализа восприимчивости дохода показывает, что объект дает почти 30% дохода.

Постановка задачи

 

Оценка уровня риска портфеля недвижимости может выполняться по различным методикам. Рассмотрим две из них.

1. Уровень риска по каждому из активов, являющихся составной частью портфеля недвижимости, находится как функция от уровня ликвидности, ставки доходности и уровня стабильности получения доходов:

 

,

где L_j -уровень ликвидности;

D_j -ставка доходности активов;

C_j -уровень стабильности получения доходов;

i -различные регионы;

j -типы недвижимости.

 

Прядок проведения относительной оценки уровня риска портфеля активов отражен в таблице 5.1.1.

 

Таблица 5.1.1 Модель табличной оценки уровня риска управления портфелем недвижимости

Активы портфеля	Уровень ликвидности Lj	Ставка доходности Dj	Уровень стабильности Cj	Удельный вес активов в портфеле
оценка	удельный вес	оценка	удельный вес	оценка	удельный вес
О Офисная недвижимость в I-м регионе
Жилая недвижимость (многосемейная) в I-м регионе
Индустриальная недвижимость в I-м регионе
Многофункциональная недвижимость в I-м регионе
Итого:				100%

 

Оценка уровня ликвидности, ставки доходности и стабильности потока доходов от каждого типа доходной недвижимости в различных регионах дается экспертом в процентах как средняя, средневзвешенная, мода или медиана. Затем каждому показателю присваивается определенный удельный вес, который определяется в зависимости от целей формирования портфеля. Например, если основной целью формирования портфеля служит получение стабильного потока доходов по протяжению длительного периода времени, по этому показателю придается наибольший удельный вес. Если основной целью формирования портфеля выступает поддержание высокого уровня ликвидности, то наибольший удельный вес присваивается данному показателю. Сумма весов по горизонтали должна быть равна 1, или 100%

2.Уровень риска инвестирования в каждый из активов определяется как стандартное отклонение или коэффициент вариации. Уровень риска портфеля определяется как средневзвешенная. Например, коэффициент вариации вложения капитала в офисную недвижимость в в I -м регионе равен 0,91, в жилую недвижимость 1,2, в индустриальную недвижимость 0,58. Удельный вес данных активов составляет в портфеле соответственно 65%,22%,13%, уровень риска портфеля данной структуры составит: 0,91*0,65-1,2*0,22+0,58*0,13=0,4020.Как правило, риск портфеля может быть уменьшен по сравнению с риском его составных частей.Это снижение уровня риска за счет формирования портфеля активов, имеющих отрицательную корреляцию, выступает обычным эффектом портфеля.

Доходность портфеля X

R_X=аR_а+bR_b+zR_z,

 

где R_а, bR_b, zR_z -соответствующие ставки доходности активов;

a,b,z -удельные веса активов в структуре портфеля.

 

Стандартное отклонение как меру неуправляемого риска портфеля можно определить по формуле

 

,

 

где W₁ W₂ - удельные веса активов;

_1,2-коэффициенты корреляции активов,

.

 

Виды рисков при планировании портфеля

Для определения тенденции измерения стоимости объектов доходной недвижимости портфеля недвижимости необходимо учитывать следующие виды рисков:

§ изменения ожидаемого потока доходов отдельных типов недвижимости;

§ региональный;

§ инфляционный;

§ изменения налоговых ставок на капитал и на недвижимость;

§ изменение коэффициента капитализации;

§ кредитный при использовании заемного капитала;

§ снижения ликвидности рынков недвижимости.

Качественное управление данными видами рисков должно привести к росту стоимости активов портфеля, поскольку от ликвидности рынка недвижимости, регионального риска, кредитного риска, инфляционного киска, изменений в налогообложении на капитал и а недвижимость, потока доходов от недвижимости.

Связи между стоимостью активов портфеля и данными видами рисков характеризуются статической зависимостью, изменение одной из величин влечет изменение распределения другой величины, поскольку обе величины подвержены действию многих факторов, причем среди них есть факторы, общие для данных величин. Более точно данную зависимость можно определить как корреляцию, при изменении одной из величин меняется и среднее значение другой величины.

Следует упитывать, что перечисленные виды рисков воздействуют на стоимость в различных направлениях. Например, инфляционный риск и инфляционные ожидания вызывают рост стоимости недвижимости, поскольку вложение капитала в недвижимость является традиционным средством защиты от инфляции. Влияние рассмотренных видов риска на стоимость активов портфеля недвижимости отражено в таблице.

 

Таблица 5.1.2 Модель взаимосвязи риска и изменения стоимости актива

Вид риска	Повышения фактора	Изменение стоимости актива
Риск изменения ожидаемого потока доходов отдельных типов недвижимости Региональный риск Инфляционный риск Риск изменения налоговых ставок на капитал Риск изменения коэффициента капитализации Кредитный риск при использовании заемного капитала	Потока доходов     Риска Темпов инфляции Налогов на капитал и на недвижимость Коэффициента капитализации   Кредитного риска	Повышение стоимости актива     Снижение стоимости Повышение стоимости Снижение стоимости   Снижение стоимости   Снижение ликвидности рынка недвижимости и стоимости недвижимости.

 

Стоимость портфеля недвижимости не зависит от финансовой структуры инвестируемого капитала.

 

 

Расчет рисков

 

В курсовой работе каждому студенту необходимо решить следующую типовую задачу.

Задача: оценить уровень риска портфеля недвижимости, если управляющий располагает следующими данными согласно нижеследующей таблицы 5.2.1. Для оценки параметров риска используется шкала от 0 до 1.

 

Таблица 5.2.1 Исходных данных для расчета риска управления портфелем.

№	Тип недвижимости (j)	Уровень ликвидности Lj	Ставка доходности Dj	Уровень стабильности Cj	Удельный вес активов в портфеле zj
оценка	удельный вес	оценка	удельный вес	оценка	удельный вес
	Цена недвижимости по розничной торговле	0,8	30%	0,7	30%	0,8	40%	40%
	Офисная недвижимость	0,6	40%	0,4	20%	0,7	40%	40%
	Складская недвижимость	0,5	10%	0,6	60%	0,6	30%	20%
	Итого:	100%

 

Решение:

1. Суммарный риск недвижимости активов портфеля по розничной торговли:

R₁= 0,8´0,03+0,7´0,3+0,8´0,4=0,77

2. Суммарный риск активов портфеля по офисной недвижимости:

R₂= 0,6´0,4+0,4´0,2+0,7´0,4=0,50

3. Суммарный риск активов портфеля по складской недвижимости:

R₃= 0,5´01+0,6´0,6+0,6´0,3=0,59

4. Итоговый риск всего портфеля недвижимости:

R₀= 0,77´0,4+0,50´0,4+0,59´0,2=0,63

Таким образом, общие результаты расчетов можно представить в следующей таблице:

№	Тип недвижимости (j)	Величина риска портфельного актива j, Rj	Общий риск портфеля R0
	Недвижимость по розничной торговли	0,77	0,63
	Офисная недвижимость	0,50

Выводы о степени риска:

Список литературы

1. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов: / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во “Смолин Плюс”, -М.: Издательство “АСВ”, 1999-С.567.

2. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебное пособие: В 2-х частях / Под общ. ред П.Г. Грабового. Часть 1.- Смоленск: Изд-во “Смолин Плюс”, -М.: Издательство “АСВ”, 2001.-С.319.

3. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебное пособие: В 2-х частях / Под общ. ред. П.Г. Грабовского. Часть 2.- Смоленск: Изд-во “Смолин Плюс”, -М.: Издательство “АСВ”, 2001.-С.418.

4. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. -М.: Финансы и статистика, 1999. – 264с.

5. Управление недвижимостью: учебник /под ред. С.Н. Максимова. –М.: Изд-во «Дело» АНХ, 2008. -432 с.

6. Градостроительный кодекс РФ в ред. от 31.12.2005 г. №210-ФЗ.

7. СНиП 12-01-2004.Организация строительства. –М.: Рострой, 2004.

8. Пакет разрешительных документов на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (пример).

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 «Бланк задания на курсовому проекту»

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра “Организации строительного производства”

ЗАДАНИЕ

на курсовой проект по дисциплине

«Основы управления недвижимостью»

На тему

«УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

Студенту ________________________________ группа __________________

Дата выдачи ____________________________ Срок сдачи _____________________

Содержание курсового проекта:

Задание.

Оглавление.

Введение.

1. Реферативный обзор теоретического вопроса на тему: «________________________________________________________________________________»

вариант №____________________ по заданию преподавателя.

2. Оценка инвестиционного проекта создания объекта недвижимости.

Вариант исходных данных №_____________________ Приложение 2 методических указаний по разработке курсового проекта.

3. Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.

Вариант исходных данных №_______ Приложения 3,4,5 методических указаний по разработке курсового проекта.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 «Варианты исходных данных для второго раздела курсового проекта»

Номер варианта	CFin	Со	СFof	дисконт I %
3год	4 год	5год	6 год	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6год
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
60.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3 «Исходные данные по балансам площадей вариантов реконструкции А, В, С»

 

Баланс площадей по варианту реконструкции А

<

Номер варианта	Удельный вес различных типов площадей в общем балансе, %	Всего площадей метр кв. или 100 %
Коммерческие помещение	Офисные помещения	Квартиры	Технические помещения	Парковочный холл
1.		-
2.		-
3.		-
4.		-
5.		-
6.		-
7.		-
8.		-
9.		-
10.		-
11.		-
12.		-
13.		-
14.		-
15.		-
16.		-
17.		-
18.		-
19.		-
20.		-
21.		-
22.		-
23.		-
24.		-
25.		-