Ипотечное кредитование населения. Развитие ипотеки в России.

Особенность ипотеки заключается в том, что в ней участвует большинство населения и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.

РФ пережила за период своей эволюции многие фазы градостроения. В текущий момент Россия перешла от этапа нехватки жилья по причине недостаточных темпов его строительства к периоду его перепроизводства по причине невозможности его сбыта из-за низкой покупательной способности населения. В настоящее время около 60% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, почти 10% семей стоят в очередях, и при сложившейся жилищной политике потребуется около 20 лет, чтобы решить только проблемы очерёдников.

Существует несколько систем долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании:

1. долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. Его основа – создание рыночной системы долгосрочного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жильё, так и жильё на вторичном рынке. Условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правила оценки платежёспособности заёмщиков должны быть стандартизированы, а также должен иметься набор развитых финансовых инструментов для привлечения средств.

2. Кредитование жилищного строительства. В рамках этого направления предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья. Эти кредиты выдаются банком-кредитором на оплату строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов погашают полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

3. Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением. Она организуется через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сокращает необходимый размер кредита. Субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учёт по улучшению жилищных условий. Субсидии предоставляются за счёт средств бюджетов разных уровней.

Современная государственная жилищная политика должна ориентироваться на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями. А государственное бюджетное финансирование должно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Ипотека бывает 2 видов: американская и немецкая.

Американский вариант – наиболее распространённый. Клиент получает кредит в банке, покупает квартиру или дом, которые сразу поступают в его собственность, то есть он может их дарить, продать, завещать и т.д. Погашает кредит постепенно, лет за 15-20, с %.

Немецкий вариант отличается именно тем, что в собственность заёмщика квартира переходит только после полного погашения кредита. Клиент там живёт, но собственником не является. Обычно такую схему практикуют застройщики, продавая квартиры в новых домах «по частям». Россия пошла по американскому пути.

К основным требованиям ипотеки можно отнести следующие:

¨ Сумма кредита обычно составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

¨ Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заёмщика и созаёмщиков (если они имеются) за соответствующий расчётный период;

¨ При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтверждённую информацию о текущих доходах заёмщика и созаёмщика.

Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах:

1) система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России.

2) Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

3) Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлечённых финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Бюджетные средства следует направлять на адресные целевые субсидии семьям, у которых не хватает для ипотеки собственных сбережений.

4) Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в различных регионах должны определяться не только политической волей у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платёжеспособного спроса на жильё и его предложением.

Анализ практики работы российских банков по программам ипотечного кредитования выделяет ряд существующих проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

Ø Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, не менее 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах указывается срок до 10 лет).

Ø Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать сложно.

Ø Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (з/п, дивидендов, арендных платежей) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры. отдых). Однако подтвердить величину зарплаты могут немногие граждане (в основном сотрудники российских коммерческих структур).

Ø Валюта кредитования. В настоящее время стоимость кв.метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения з/п установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда з/п в валютном эквиваленте уменьшилась в несколько раз.

Ø Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям.

48 Банковская реформа 1987-1992 гг.

Банковская система 80-х годов в СССР характеризовалась наличием следующих централизованных государственных структур:

1. Госбанк СССР с широкой сетью своих учреждений, занятых производственным, расчётным, кассовым и кредитным обслуживанием предприятий и организаций;

2. Стройбанк СССР, осуществлявший через свои учреждения расчётное и долгосрочное кредитное обслуживание предприятий и отраслей капитального строительства;

3. Внешторгбанк СССР, обслуживавший юридических лиц, которые принимали участие во внешней торговле, и физических лиц, имевших право на хранение валютных средств.

1-ый этап. 1987 год ознаменовался реформой банковской системы СССР, в результате которой на базе существующих банковских структур были созданы государственные специализированные банки:

1. Промстройбанк СССР. Специализировался на обслуживании предприятий и организаций промышленной и строительной индустрии;

2. Агропромбанк СССР. Занимался обслуживанием предприятий агропромышленного комплекса;

3. Жилсоцбанк СССР. Обслуживал госторговлю, науку, культуру и непроизводственную сферу;

4. Внешэкономбанк СССР. Обслуживал внешнюю торговлю и другие внешнеэкономические операции;

5. Сбербанк СССР. Специализировался на обслуживании населения.

Управление государственными специализированными банками, а также обслуживание бюджетных и общественных организаций осуществлял Госбанк СССР.

Между государственными специализированными банками, несмотря на законодательное закрепление за ними отраслей, началась конкуренция.

Реорганизация 1987 года имела больше негативных, чем позитивных результатов:

¨ Банки продолжали базироваться на государственной форме собственности;

¨ Сохранился монополизм банков;

¨ Реформа проводилась в отсутствии новых экономических механизмов;

¨ Сохранялось закрепление предприятий за банками, то есть не существовало выбора кредитного источника;

¨ Банки по-прежнему субсидировали предприятия и отрасли, скрывая их низкую ликвидность;

¨ Произошло увеличение издержек на содержание банковского аппарата.

Таким образом, возникла необходимость дальнейшего преобразования банковской системы в направлении создания двухуровневой системы.

2-ой этап. В конце 1988 года был принят Закон СССР «О кооперации», по которому союзам и объединениям кооперативов предоставлялось право создавать кооперативные банки. То есть начался этап создания самостоятельных коммерческих банков, не зависимых от государственных структур.

В апреле 1989 года введён порядок организации новых банков на территории СССР: разрешалось создание коммерческих, акционерных, кооперативных банков и других кредитных учреждений (за которыми закреплялось название «коммерческие банки») на паевых и акционерных началах.

3-ий этап. Связан с принятием в конце 1990 года Законов СССР «О государственном банке СССР» и «О банках и банковской деятельности». Вскоре были приняты соответствующие законы и в РФ. С принятием этих законов начался более интенсивный процесс организации новых коммерческих банков, в том числе и на базе учреждённых ранее государственных специализированных банков.

Однако созданная система банков всё равно оставалась неэффективной, так как:

¨ Отсутствовал механизм управления денежным оборотом экономическими методами;

¨ Была ослаблена роль бывшего Госбанка как главного банка страны;

¨ Отсутствовали рыночные, коммерческие отношения между банками и клиентурой.

4-ый этап. 20 декабря1991 года Государственный банк СССР был упразднён и все его активы и пассивы были переданы Центральному банку РСФСР. Через несколько месяцев банк стал называться Центральным банком РФ (Банком России). В течение 1991-1992 гг. под руководством БР в стране была создана широкая сеть коммерческих банков. После упразднения Госбанка СССР была изменена система счетов, создана сеть РКЦ ЦБРФ и началась их компьютеризация.

Таким образом, в России сформировалась 2х-уровневая банковская система, на верхнем уровне которой находится ЦБ РФ (который решает вопросы проведения политики государства в области денежного обращения и кредита), а на втором – широкая сеть коммерческих банков (которые не подчиняются в административном порядке ЦБ и выполняют его указания только в пределах норм, определённых законом).

Итак, в течение 1988-1995 годов число банков возросло с 5 до 2,5 тысяч. Простота процедуры регистрации банка, отсутствие жёстких квалификационных требований к руководителям банков и низкий минимальный размер уставного капитала открыли доступ на рынок большому количеству мелких банков.

Однако, кризис 1998 г. привёл к снижению устойчивости и платежёспособности банковской системы и выявил нестабильность финансового положения многих из них.

Современная банковская система России имеет 2х-уровневую структуру:

1. Банк России – 1-ый уровень;

2. Кредитные организации, филиалы и представительства иностранных банков.

Двухуровневая банковская система имеет определённые достоинства:

- ЦБ обладает реальными рычагами регулирования деятельности банков, может поддерживать с ними не только прямые, но и обратные связи;

- Она предполагает многообразие банковских учреждений, их функций, разнообразие осуществляемых ими операций;

- Она исходит из необходимости гибких организационных форм, максимальной приспособленности к потребностям клиентов.

52. Структура Банка России и органы управления.

Банк России представляет собой единую централизованную систему с вертикальной структурой управления. В систему БР входят:

1. Центральный аппарат (местонахождение – г.Москва);

2. Территориальные учреждения (Это национальные банки республик в составе РФ. Они не являются юридическими лицами, не имеют права принимать решения нормативного характера и выдавать без разрешения Совета директоров банковские гарантии и поручительства, вексельные и другие обязательства);

3. Расчётно-кассовые центры (Это структурные подразделения территориальных учреждений БР, созданные для проведения расчётных и других операций БР);

4. Вычислительные центры;

5. Полевые учреждения (Являются воинскими учреждениями. Они предназначены для банковского обслуживания воинских частей, учреждений и организаций Министерства обороны РФ, иных го.органов и юридических лиц, обеспечивающих безопасность РФ);

6. Учебные заведения и другие организации.

ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ БАНКОМ РОССИИ.

1) Национальный банковский совет – коллегиальный орган Банка России.

Его численность – 12 человек, из которых:

2 – направляются Советом Федерации из числа его членов;

3 – ГосДумой из числа её депутатов;

3 – Президентом РФ;

3 – Правительством РФ;

Председатель Банка России.

Члены Национального банковского совета, за исключением Председателя БР не работают в Банке России на постоянной основе и не получают оплату за эту деятельность.

Компетенция Национального банковского совета определена ст.13 главы 3 ФЗ «О ЦБ РФ (БР)».

2) Совет директоров. В него входят Председатель БР и 12 членов Совета директоров.

Члены Совета директоров работают на постоянной основе в БР. Они назначаются Госдумой на должность сроком на 4 года по представлению Председателя БР, согласованному с Президентом РФ.

Компетенция Совета директоров определена ст.18 главы 3 ФЗ «О ЦБ РФ (БР)».

3) Председатель БР назначается на должность Госдумой сроком на 4 года большинством голосов её депутатов.

Он:

- действует от имени БР и представляет без доверенности его интересы;

- подписывает нормативные акты БР и другие документы о его деятельности;

- назначает на должность и освобождает от неё своих заместителей;

- несёт всю полноту ответственности за деятельность БР, обеспечивая реализацию функций БР в соответствии с законом.