Состав сооружений: решетки и песколовки: Решетки – это первое устройство в схеме очистных сооружений. Они представляют...
Особенности сооружения опор в сложных условиях: Сооружение ВЛ в районах с суровыми климатическими и тяжелыми геологическими условиями...
Топ:
Выпускная квалификационная работа: Основная часть ВКР, как правило, состоит из двух-трех глав, каждая из которых, в свою очередь...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Марксистская теория происхождения государства: По мнению Маркса и Энгельса, в основе развития общества, происходящих в нем изменений лежит...
Интересное:
Аура как энергетическое поле: многослойную ауру человека можно представить себе подобным...
Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов: Изучение оползневых явлений, оценка устойчивости склонов и проектирование противооползневых сооружений — актуальнейшие задачи, стоящие перед отечественными...
Искусственное повышение поверхности территории: Варианты искусственного повышения поверхности территории необходимо выбирать на основе анализа следующих характеристик защищаемой территории...
Дисциплины:
2017-12-12 | 681 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Мультипликатор чистой ренты NRM (netrentmultiplier) можно определить как отношение стоимости к чистому операционному доходу
Главным достоинством ВРМ является то, что при его использовании нет необходимости «влезать» в финансовые дела собственника для того, чтобы оценить уровень операционных расходов. Однако оценка рыночной стоимости с помощью мультипликатора валовой ренты не позволяет учесть разницы в чистых операционных доходах сравниваемых объектов, т.е. предполагается одинаковым уровень операционных расходов объектов аналогов и объекта оценки. Исходя из этого, метод мультипликатора валовой ренты, в целом, считается менее точным инструментом оценки и имеет достаточно ограниченное применение. Хорошие результаты он может дать при оценке простых и близких по своим финансовым характеристикам объектов (например, квартир)
Как отражается позиция покупателя и продавца в определении рыночной стоимости сравнительным подходом
С одной стороны на вопрос о том, какой должна быть рыночная стоимость ответить несложно: она, безусловно, должна быть справедливой, что одновременно подразумевает, что ей следует быть величиной наиболее вероятной в предполагаемой сделке.
Являясь так или иначе субъектами рыночной экономики, а следовательно действуя в рамках правил, законов и тенденций рынка, оценщики, в большинстве случаев используют сравнительный (или рыночный) подход при определении стоимости того или иного объекта имущественных прав.
Для того, чтобы понять позицию покупателя и продавца при определении рыночной стоимости объекта, рассмотрим три сценария развития рынка.
|
1. Конъюнктура рынка улучшается в пользу продавца.
Конъюнктура складывается в пользу продавцов (рынок продавцов), если спрос высок, товары дефицитны и нет признаков, что скоро появятся новые продавцы, спрос сократится или переключится на другие товары. В данной ситуации оценщик должен проанализировать состояние и тенденцию развития рынка с позиции продавца, особенно в том сегменте, в котором находится оцениваемый объект и объекты-аналоги, учесть все возможные риски, которые могут возникнуть при продаже объекта оценки, а также мотивацию продавца по формированию цены предложения объекта (то есть должен выполняться принцип независимости субъектов сделки: отсутствие родственных отношений, продавец и покупатель не имеют взаимозависимости и взаимозаинтересованности и т.д.) На основании полученной информации вносятся все необходимые поправки и формируется рыночная стоимость объекта оценки.
2. Нейтральное состояние рынка по отношению к продавцу и покупателю.
Рынок стабилен, развит и разброс цен практически отсутствует. В этом случае оценщик может в процессе проведения расчетов определить итоговую величину стоимости как среднеарифметическое значение из всех выбранных и скорректированных значений цен аналогов (объектов, сопоставимых с оцениваемым по качественным и количественным характеристикам). Такое решение действительно является наиболее оптимальным
3. Конъюнктура рынка улучшается в пользу покупателя.
Конъюнктура складывается в пользу покупателя (рынок покупателя), если товаров предлагается достаточно много, а спрос на них невысок и не увеличится в перспективе. В данной ситуации оценщик должен проанализировать состояние и тенденцию развития рынка с позиции покупателя, особенно в том сегменте, в котором находится оцениваемый объект и объекты-аналоги, учесть все возможные риски, которые могут возникнуть при покупке объекта оценки, а также мотивацию покупателя при выборе приемлемой цены предложения объекта. На основании полученной информации вносятся все необходимые поправки и формируется рыночная стоимость объекта оценки.
|
Суть сравнительного подхода в том, что и продавец, и покупатель хотят знать, какова стоимость на рынке аналогичных объектов, которые уже были проданы и куплены, т.е. они должны быть уверены в том, что цена является справедливой и приемлемой для всех участников рынка. Важна уверенность в том, что обе стороны данной сделки не окажутся в убытке.
|
|
Адаптации растений и животных к жизни в горах: Большое значение для жизни организмов в горах имеют степень расчленения, крутизна и экспозиционные различия склонов...
Особенности сооружения опор в сложных условиях: Сооружение ВЛ в районах с суровыми климатическими и тяжелыми геологическими условиями...
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...
Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!