По порядку организации и проведения общих собраний

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

По порядку организации и проведения общих собраний

Собственников помещений в многоквартирных домах по вопросам

Формирования фонда капитального ремонта и проведения капитального ремонта

Общего имущества в многоквартирных домах

Настоящие Методические рекомендации по порядку организации и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросам формирования фонда капитального ремонта и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – Методические рекомендации) разработаны в целях оказания собственникам помещений в многоквартирных домах содействия в реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и нормативных правовых актов города Москвы в части организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Общие положения

В разделе IX Жилищного кодекса Российской Федерации, введенном Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», установлен новый порядок организации проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее – капитальный ремонт).

На собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по внесению ежемесячных взносов на капитальный ремонт в размере, не ниже устанавливаемого субъектом Российской Федерации минимального размера такого взноса, в целях формирования фонда капитального ремонта конкретного многоквартирного дома. В соответствии с положениями ч. 3 ст. 169 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 3.1 ст. 75 Закона города Москвы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной политики города Москвы» обязанность по внесению ежемесячных взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме с 1 июля 2015 г.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из способов формирования фонда капитального ремонта:

- перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора (далее – формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора);

- перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете).

Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора минимизирует работу собственников помещений в многоквартирном доме по организации проведения капитального ремонта, так как обязанность по его организации и проведению полностью перекладывается на регионального оператора, созданного субъектом Российской Федерации.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете предполагает необходимость активного участия собственников помещений в многоквартирном доме в процессе организации проведения капитального ремонта.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, в обязательном порядке должны быть проведены следующие работы:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Постановлением Правительства Москвы от 29.10.2014 № 833-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в 2015 году» перечень работ по капитальному ремонту, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которого сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, дополнен работами по:

1) ремонту внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонту пожарного водопровода;

2) ремонту или замене мусоропровода;

3) ремонту или замене внутреннего водостока;

4) разработке и проведению экспертизы проектной документации, осуществлению строительного контроля, проведению оценки соответствия лифтов требованиям технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011).

Независимо от выбранного способа формирования фонда капитального ремонта, капитальный ремонт должен быть проведен не позднее сроков, установленных региональной программой капитального ремонта субъекта Российской Федерации.

Для проведения капитального ремонта многоквартирного дома собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо последовательно провести два общих собрания собственников помещений в многоквартирном доме:

1) для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;

2) для принятия решения о проведении капитального ремонта.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы (далее – Региональная программа) утверждена постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 № 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы».

Обеспечение своевременного проведения капитального ремонта возложено на органы государственной власти субъекта Российской Федерации путем принятия нормативных правовых актов о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

Контроль за выбором и реализацией собственниками помещений в многоквартирных домах способа формирования фонда капитального ремонта и перечислением взносов в фонд капитального ремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора (в городе Москве – Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция)).

Фонда капитального ремонта

Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание), проводимом в соответствии со ст.ст. 44-48 и ч. 4 ст. 170 Жилищного кодекса Российской Федерации (приложения 1, 2, 3 к Методическим рекомендациям).

 

Подготовка к проведению общего собрания

При подготовке к проведению общего собрания по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта следует руководствоваться Жилищным кодексом Российской Федерации и Региональной программой, а также иными нормативными правовыми актами, разработанными в целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации в части организации и проведения капитального ремонта.

В задачи инициатора (организатора) проведения общего собрания входит следующее:

2.3.1. Определить всех собственников помещений в данном многоквартирном доме путем обращения за сведениями о собственниках (Ф.И.О./наименование, адрес места жительства/нахождения, площадь помещения, находящегося в собственности, копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение) в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, Управляющая организация), ГКУ ИС, ЕИРЦ, МФЦ, управу района, а в случае невозможности получения необходимой информации – в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с запросом о выдаче вписок из Единого государственного реестра прав в отношении каждого помещения в многоквартирном доме.

2.3.2. Получить сведения о размере общей площади помещений в многоквартирном доме путем обращения за сведениями в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, Управляющая организация), ГКУ ИС, ЕИРЦ, МФЦ, управу района.

2.3.3. Определить доли каждого из собственников помещений в многоквартирном доме в общем имуществе этого многоквартирного дома.

Формула для определения доли:

Д = S1/Sобщ., где

S1 – общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику помещения в многоквартирном доме;

Sобщ. – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

2.3.4. Определить кандидатуры председателя, секретаря и счетной комиссии общего собрания. Названные кандидатуры должны быть определены до даты направления собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания.

2.3.5. Определить кандидатуры лиц, уполномоченных от имени собственников помещений в многоквартирном доме взаимодействовать с региональным оператором по вопросам формирования фонда капитального ремонта и организации проведения капитального ремонта, в том числе, передать региональному оператору протокол общего собрания о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.[1] Названные кандидатуры должны быть определены до даты направления собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания.

2.3.6. Выяснить, существуют ли установленные ранее принятыми решениями собственников помещений в многоквартирном доме способ их уведомления о проведении общего собрания и способ доведения до их сведения принятых на общем собрании решений путем обращения за сведениями в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, Управляющая организация), ГКУ ИС, ЕИРЦ, МФЦ, управу района.

2.3.7. Подобрать помещение для проведения общего собрания и определить дату его проведения путем обращения в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, Управляющая организация), управу района.

2.3.8. Подобрать помещение для ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с информацией и материалами, которые будут представлены общему собранию путем обращения в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, Управляющая организация), управу района.

2.3.9. Для предоставления собственникам помещений в многоквартирном доме возможности выбрать способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете:

2.3.9.1. Определить кандидатуру владельца специального счета.

В соответствии с ч.ч. 2, 3 ст. 175 Жилищного кодекса Российской Федерации, владельцем специального счета может быть:

1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;

2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;

3) управляющая организация;

4) региональный оператор.

2.3.9.2. Подобрать кредитную организацию для открытия специального счета.

В соответствии с п. 2 ст. 176 Жилищного кодекса Российской Федерации специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей.

Центральный банк Российской Федерации на своем официальном сайте в сети «Интернет» (http://www.cbr.ru) ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют названным требованиям.

Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории города Москвы.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выберут кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не будет соответствовать требованиям, указанным в ст.ст. 170, 176 Жилищного кодекса Российской Федерации, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

Порядок открытия специальных счетов в кредитных учреждениях определен Письмом ЦБ РФ от 12.09.2014 № 41-2-2-5/1657, Инструкцией Банка России от 30.05.2014 № 153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов»;

2.3.9.3. Определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт и источников финансирования фонда капитального ремонта, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В городе Москве он составляет 15 рублей за квадратный метр в (постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП).

Собственники вправе принять решение об установлении размера взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса, установленный в городе Москве.

При расчете предложения по размеру взноса на капитальный ремонт, необходимо учитывать сроки проведения капитального ремонта конкретного многоквартирного дома, установленные Региональной программой, необходимость включения дополнительных видов работ по капитальному ремонту и другие вопросы, которые могут повлиять на необходимость установления размера взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный в городе Москве.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о направлении доходов от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме (если таковые имеются), средств товарищества собственников жилья, в том числе доходов от его хозяйственной деятельности (если таковые имеются) на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

2.3.9.4. Определить кандидатуры лиц, уполномоченных представлять интересы собственников при взаимодействии с владельцем специального счета по вопросам проведения капитального ремонта, в том числе, представить владельцу специального счета протокол общего собрания о выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете. Названные кандидатуры должны быть определены до даты направления собственникам сообщений о проведении общего собрания.

2.3.9.5. Определить кандидатуры лиц, уполномоченных на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт, и получить от них письменные согласия на оказание таких услуг. При этом, письменные согласия указанных лиц должны содержать предложения о порядке представления собственникам помещений в многоквартирном доме платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт, сведения о стоимости таких услуг и о порядке их оплаты.

Названные кандидатуры должны быть определены до даты направления собственникам сообщений о проведении общего собрания.

2.3.10. Сформировать повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2.3.11. Подготовить документацию, необходимую для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

После определения повестки дня общего собрания и подготовки необходимой документации, инициатор проведения общего собрания (инициативная группа) уведомляет собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания в срок не позднее чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть доведено до сведения каждого из собственников помещений в многоквартирном доме установленным ими ранее способом (приложения 1б, 2б к Методическим рекомендациям). Если же собственниками помещений в многоквартирном доме способ их уведомления о проведении общего собрания не был установлен ранее, то сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено заказным письмом или вручено под роспись каждому собственнику помещения в данном доме. Дополнительно рекомендуется разместить сообщение о проведении общего собрания в помещениях многоквартирного дома, доступных для всех собственников помещений в данном доме (в каждом подъезде многоквартирного дома на входных дверях в подъезд, на информационных стендах, в лифтах и т.п.).

В случае, если в многоквартирном доме имеются помещения, принадлежащие городу Москве, ГКУ ИС соответствующего района должно быть уведомлено о проведении общего собрания. Сообщение о проведении общего собрания в адрес ГКУ ИС района рекомендуется направить заказным письмом, либо непосредственно передать ГКУ ИС района.

В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное общее собрание (ФИО/наименование инициатора (членов инициативной группы), номера жилых (нежилых) помещений в данном многоквартирном доме, собственниками которых они являются);

2) форма проведения общего собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения общего собрания, а в случае проведения такого собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня общего собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на общем собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Сообщение о проведении общего собрания может включать в себя и иную информацию, связанную с проведением общего собрания.

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

по порядку организации и проведения общих собраний