Участники рынка недвижимости — КиберПедия 

Наброски и зарисовки растений, плодов, цветов: Освоить конструктивное построение структуры дерева через зарисовки отдельных деревьев, группы деревьев...

Эмиссия газов от очистных сооружений канализации: В последние годы внимание мирового сообщества сосредоточено на экологических проблемах...

Участники рынка недвижимости

2017-09-30 361
Участники рынка недвижимости 0.00 из 5.00 0 оценок
Заказать работу

Для того чтобы перечислить основных участников рынка недвижимости, рассмотрим рынок коммерческих объектов, который как никакой 32другой завязан на понятии «собственность». Его главной составляющей является право собственности на объекты. Исходя из того, что основой рынка коммерческой недвижимости являются права собственности, целесообразно рассматривать его основных участников через призму их отношений к этим правам. Условно схема взаимоотношений участников представлена на рис. 1

Рис. 1. Схема взаимоотношений участников рынка коммерческой недвижимости

 

В центре находится собственник (инвестор), обладающий всеми правами на объект недвижимости. В первом (внутреннем) круге сосредоточены те участники рынка, которые в своей деятельности непосредственно связаны с собственником. Обитатели второго (внешнего) круга взаимодействуют с собственником только через участников первого круга. Под собственником (инвестором) подразумевается только такой субъект, для которого инвестиции в недвижимость являются бизнесом, т. е. использование недвижимости для собственных нужд в данном случае не рассматривается. Основной целью собственника является получение прибыли от того или иного способа использования либо распоряжения своим недвижимым имуществом. Прибыль может быть получена в результате: -текущей деятельности по управлению объектом (сдача его в аренду или лизинг);

- продажи, причем в этом случае на сумму прибыли влияют как объем произведенных инвестиций, так и изменения конъюнктуры рынка.

1. Девелопер. Основная цель деятельности девелопера (застройщика) – получение дохода за счет продажи созданного им объекта недвижимости. Это, по сути, главная фигура первой фазы жизненного цикла объекта. Именно он организует процесс проектирования и строительства (реконструкции) объекта вплоть до предъявления его комиссии и оформления на него прав. Девелопер формирует предварительную бизнес-идею будущего объекта и далее может развернуть ее в полноценную концепцию с привлечением консультантов. На девелопера может также возлагаться задача привлечения денежных ресурсов для финансирования девелоперской фазы проекта.

2. Консультант по недвижимости. Функции консультанта может выполнять консалтинговая фирма. Главная задача консультанта – создание такой концепции объекта, после воплощения в жизнь которой объект будет в максимальной степени востребован рынком. Консультант должен пристально следить за всеми процессами, происходящими на рынке, вести достаточно серьезные маркетинговые исследования и уметь прогнозировать изменения конъюнктуры. Поскольку он ведет такие исследования самостоятельно, то их результаты отличаются неангажированностью, а так как это один из основных видов его бизнеса, то он отличается еще и глубиной. В идеале консультант должен знать, как функционирует любой из видов коммерческой недвижимости, уметь оценивать доходы и расходы и формировать план денежных потоков. Концепция, с одной стороны, является предварительным бизнес-планом, а с другой – представляет собой техническое задание архитекторам и проектировщикам.

3. Управляющий недвижимостью. Управление недвижимостью как бизнес получило признание в нашей стране совсем недавно. Суть его в том, что управляющая компания осуществляет техническую эксплуатацию здания, а также административно-правовое управление объектом, включающее в себя сдачу в аренду или реализацию площадей, органи-зацию юридического и финансового документооборота и т. д. В сферу компетенции управляющей компании входят все взаимоотношения с арендаторами, сбор арендных платежей, расчеты с контрагентами, оказывающими услуги, связанные с обеспечением жизнедеятельности здания, ведение бухгалтерии по объекту, расчеты с собственником и т. д.

4. Риелтор. Его основная функция – поддержание ликвидности объектов на максимально высоком уровне. Для этого он стремится повысить информационную прозрачность рынка, создавая различные открытые базы предложений. Риелтор сводит интересы покупателя и продавца. В отличие от обычного посредника, риелтор должен оказывать целый комплекс бизнес-услуг, учитывая и отстаивая по мере необходимости интересы обеих сторон, проверяя у них наличие документов, необходимых для совершения и регистрации сделки, организуя процесс самой регистрации и совершения расчетов. В зависимости от ситуации риелтор может принимать на себя коммерческие риски по сделке, добиваясь снижения цены относительно уровня, установленного продавцом.

5. Строительный подрядчик, гл. 37 ГК РФ [13]. Строительные подрядные компании, отобранные заказчиком на конкурсной основе, выполняют строительно-монтажные работы (СМР), конечным результатом которых является создание здания или сооружения. Строительные подрядчики подразделяются на генеральных подрядчиков и субподрядчиков. Генеральные подрядчики являются координаторами всего процесса СМР, в то время как подрядчики выполняют только отдельные виды монтажных или специальных работ.

6. Архитектор и проектировщик. Главная задача архитектора – воплотить выработанную бизнес-концепцию в зримый образ будущего здания. В его функции входят две основные задачи:

-создать привлекательное здание с максимально возможным количеством полезных помещений;

-соблюсти все действующие градостроительные ограничения.

7. Оценщик. Задачей оценщика является установление рыночной, кадастровой или иной стоимости. Оценочная стоимость является справочной величиной и служит неким ориентиром для участников рынка при формировании цены сделки. При отчуждении государственного имущества при приватизации его рыночная стоимость, установленная независимым оценщиком, является обычно стартовой ценой продажи.

8. Фасилити. Под западным термином «фасилити» понимается весь спектр услуг, связанных с текущим обслуживанием объекта: техническая эксплуатация и обслуживание, клининг (уборка) и охрана. В узком смысле под фасилити понимается администрирование и поддержание всех систем жизнеобеспечения здания в исправном состоянии. Оно предполагает управление всеми инженерными системами, а также обслуживание:

-систем электроснабжения; -систем отопления, водоснабжения и канализации;

-кондиционирования и вентиляции;

-лифтового и эскалаторного оборудования; -систем пожарной сигнализации и пожаротушения;

-систем безопасности – видеонаблюдения и контроля доступа;

-телекоммуникационных систем – телефонии и систем передачи данных.

9. Технический эксперт. Технический эксперт (инженер-специалист по недвижимости) играет крайне важную роль в процессе принятия собственником решения о приобретении готового или недостроенного объекта недвижимости. Задача такого эксперта – провести полную детальную экспертизу состояния строительных элементов и конструкций здания, а также его внутренних инженерных систем, тем самым дать собственнику правдивую картину того, что представляет собой здание с точки зрения его строительной и эксплуатационной надежности и с чем придется столкнуться собственнику в процессе ремонта или реконструкции объекта. Поскольку меру ответственности технического эксперта за его выводы определить довольно затруднительно, только на первый план выходит его профессиональная репутация. Экспертиза может проводиться с применением различных инструментальных методов, однако это не гарантирует безошибочных выводов. Только обширный профессиональный опыт и некое «чувство здания» могут быть источником доверия к эксперту. Следует иметь в виду, что эта деятельность требует специальной лицензии, которой могут обладать не только специалисты, но и отдельные фирмы.

10. Юрист. Юрист консультирует собственника в течение всего жизненного цикла объекта. Особенно важна его роль при принятии будущим собственником решения о приобретении недвижимости. Юрист должен провести детальную экспертизу всех правоустанавливающих документов.

11. Финансовый консультант. Основная задача финансового консультанта – защита интересов собственника в сфере финансов. В его компетенцию входит выработка оптимальной схемы сделки, учитывающей налоговые, финансовые и инвестиционные риски. Главной задачей такого консультанта является минимизация расходов собственника при проведении транзакционных издержек. Приведенный перечень участников рынка недвижимости является наиболее полным и обычно присутствует в крупных проектах

 

Введение в экономику, экспертизу и управление недвижимостью [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Л.В. Аверина [и др.].— Электрон. текстовые данные.— Самара: Самарский государственный архитектурно-строительный университет, ЭБС АСВ, 2015.— 184 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/49888.— ЭБС «IPRbooks», по паролю


Поделиться с друзьями:

История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...

Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...

Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...



© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!

0.011 с.