Оценка инвестиционных проектов

Ограниченность инвестиционных ресурсов вызывает необходимость их эффективного использования. При этом могут быть две постановки задачи рационального использования инвестиций: -если объем инвестиций для осуществления проекта задан, то следует стремиться получить максимально возможный эффект от их использования; -если задан результат, который надо получить за счет вложения капитала, необходимо искать пути минимизации расхода инвестиционных ресурсов. Экономическая эффективность инвестиционного проекта – это категория, отражающая соответствие инвестиционного проекта целям и интересам его участников.

Осуществление успешных инвестиционных проектов увеличивает внутренний валовый продукт (ВВП), который затем делится между участниками проекта – акционерами, работниками предприятий, банками, бюджетами разных уровней и др. Поступлениями и затратами этих участников определяются различные виды эффективности инвестиционного проекта.

Рекомендуется оценивать следующие виды эффективности проекта:

Эффективность проекта в целом. Оценка эффективности инвестиционного проекта в целом обычно производится с общественной и коммерческой позиций, причем оба вида эффективности рассматриваются с точки зрения единственного участника, реализующего проект за счет собственных средств. Цели оценки эффективности проекта в целом: -определение потенциальной привлекательности проекта для возможных участников; -поиск источников финансирования.

Виды эффективности инвестиционного проекта в целом:

-общественная (социально-экономическая) эффективность проекта;

-коммерческая эффективность проекта.

2. Эффективность участия в проекте. Участниками проекта могут быть предприятие, реализующее проект, и его акционеры; банки, осуществляющие кредитование проекта; лизинговая компания, предоставляющая оборудование для проекта, и т.д. Проект может затрагивать интересы структур более высокого порядка (отрасль, регион и т.п.), которые способны весьма существенно повлиять на его реализацию. Проект может быть общественно значимым и требовать поддержки федерального, регионального или местного бюджетов.

Цели определения эффективности участия в проекте: -проверка реализуемости инвестиционного проекта; -проверка заинтересованности в реализации проекта всех его участников. Эффективность участия в проекте включает в себя:

-эффективность участия предприятий в проекте (эффективность инвестиционного проекта отдельно для каждого предприятия-участника);

-эффективность инвестирования в акции предприятия (эффективность для акционеров – участников инвестиционного проекта);

-эффективность участия в проекте структур более высокого уровня, в том числе: а) региональная и народнохозяйственная эффективность – для региона и народного хозяйства в целом; б) отраслевая эффективность – для отдельных отраслей народного хозяйства, финансово-промышленных групп (ФПГ), объединений предприятий и холдинговых структур;

-бюджетная эффективность инвестиционного проекта – эффективность участия в инвестиционном проекте бюджета определенного уровня.

Все виды эффективности инвестиционного проекта базируются на сопоставлении затрат и результатов (выгод) от проекта, но отличаются подходом к их оценке и составом.

Первый этап – расчет эффективности проекта в целом.

Цели этапа:

-интегрированная экономическая оценка проектных решений;

-создание необходимых условий для поиска инвесторов. Для локальных проектов оценивается только их коммерческая эффективность и, если она оказывается приемлемой, рекомендуется переходить к следующему этапу оценки.

Для общественно значимых проектов сначала оценивается их общественная эффективность. При неудовлетворительной общественной эффективности проекты не рекомендуются для реализации. Если общественная эффективность оказывается достаточной, оценивается коммерческая эффективность. При недостаточной коммерческой эффективности общественно значимого инвестиционного проекта рекомендуется рассмотреть различные формы его поддержки, которые повышают коммерческую эффективность до приемлемого уровня.

Задачей первого этапа является определение эффективности проекта в целом исходя из предположения, что он будет профинансирован целиком за счет собственных средств. Такой подход позволяет представить эффективность проекта как такового, т.е. эффективность технико-технологических и организационных решений, предусмотренных в проекте. Это необходимо для привлечения потенциальных инвесторов к участию в его реализации. Второй этап – расчет эффективности участия в проекте (осуществляется после выработки схемы финансирования). Для локальных проектов определяется эффективность участия в проекте отдельных предприятий-участников, эффективность инвестирования в акции, бюджетная эффективность. Для общественно значимых проектов сначала определяется региональная эффективность и, если она удовлетворительна, дальнейший расчет выполняется как для локальных проектов. Если необходимо, то оценивается и отраслевая эффективность.

Участие в проекте должно быть выгодным для всех инвесторов, причем для каждого из них оценка эффективности производится в соответствии с его интересами, по адекватным им критериям, поэтому на втором этапе оценивается значительно больше видов эффективности. Компромиссное решение, удовлетворяющее всех участников, находится в процессе согласования их интересов и при условии, что проект достаточно эффективен и, следовательно, может быть выгодным для каждого. Помимо экономического, от реализации инвестиционного проекта могут быть получены социальный и экологический эффекты. Поэтому при разработке проекта должна производиться оценка его социальных и экологических последствий, а также затрат, связанных с социальными мероприятиями и охраной окружающей среды.

Оценка социальных результатов проекта предполагает, что проект должен соответствовать социальным нормам, стандартам и условиям соблюдения прав человека. Предусматриваемые проектом мероприятия по созданию работникам нормальных условий труда и отдыха, обеспечению их продуктами питания, жилой площадью и объектами социальной инфраструктуры являются обязательным условием его реализации и какой-либо самостоятельной оценке в составе результатов проекта не подлежат. Когда реализация проекта предполагает улучшение жилищных и культурно-бытовых условий работников (например, предоставление бесплатно или на льготных условиях жилья), затраты по сооружению или приобретению соответствующих объектов включаются в состав затрат по проекту и учитываются в расчетах эффективности в общем порядке.

Доходы от этих объектов (часть стоимости жилья, оплачиваемая в рассрочку, выручка предприятий бытового обслуживания и т.п.) учитываются в составе результатов проекта. В расчетах эффективности учитывается и самостоятельный социальный результат подобных мероприятий, получаемый при увеличении рыночной стоимости жилья, обусловленный вводом в действие дополнительных объектов социально-бытового назначения.

 

Оценка недвижимости

Создание эффективной системы управления недвижимостью включает оценку рыночной стоимости недвижимости как объекта управления и объекта привлечения инвестиций. На основе оценки недвижимости базируется величина платежей за землю и ее улучшения (арендная плата, выкупная цена, налог на землю, налог на имущество, в ближайшем будущем – налог на недвижимость). Термин «рыночная стоимость» определен законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В оценочной практике вывод оценщика об итоговой рыночной стоимости, сформулированный в отчете об оценке, всегда вероятный и всегда условный.

Оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В соответствии с Федеральными стандартами оценки выделяют следующие виды стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного (в пользовании, учет только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Кадастровая стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255.

Теория оценки предполагает расчет рыночной стоимости объекта в рамках трех подходов:

- затратный подход к оценке;

- сравнительный (рыночный) подход к оценке;

- доходный подход к оценке.

 

Управленческая экспертиза

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения име-ют свои особенности. Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с ней: инвестиционные, строительные, риелторские, владения и пользования, залоговые и обменные, а также доверительное управление. Управление недвижимостью – это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (сервис, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника. Управленческая экспертиза объектов недвижимости состоит в том, чтобы на основе результатов анализа данных всех видов предшествующих экспертиз – правовой, местоположения, технической, экологической и экономической – найти рациональное сочетание управленческих решений текущего и перспективного характера для наиболее эффективного использования объектов в существующем их виде, после возможной модернизации, реконструкции или с изменением функционального назначения. Однако существуют определенные принципы управления, при которых проявляется особая значимость той или иной экспертизы [2].

Вопросы для самоконтроля

1. Факторы экспертизы местоположения.

2. Какова цель экспертизы местоположения?

3. На что в большей степени влияет местоположение недвижимости?

4. Перечислите нормы законов РФ, распространяющиеся на экспертизу местоположения.

5. Что анализируется при проведении экспертизы местоположения?

6. Приведите пример того, что расположение недвижимости не является исчерпывающей характеристикой воздействия пространственного фактора.

7. Приведите основные признаки территорий, которые учитываются при экспертизе местоположения недвижимости

1. На что направлено действие технической экспертизы?

2. Важнейшие составляющие технической экспертизы.

3. Что такое обследование строительных конструкций?

4. Перечислите критерии оценки технического состояния здания?

5. Как проводят техническую экспертизу?

6. Для чего выполняется детальная техническая экспертиза?

7. Какова главная цель детального технического обследования здания?

8. Что является конечной целью и заключительным этапом детального обследования технической экспертизы?

9. Для чего используют результаты технической экспертизы?

10. Для каких стадий жизненного цикла объекта недвижимости проводят техническую экспертизу?

11. Что такое управление недвижимостью?

12. В чем состоит управленческая экспертиза объектов недвижимости

13. Какие характерные направления имеет экономическая экспертиза? Дайте определение понятию «экономическая экспертиза».

14. Основные цели проведения экономической экспертизы.

15. Основные задачи проведения экономической экспертизы.

16. Опишите оценку эффективности инвестиционного проекта

17. Охарактеризуйте понятие «рыночная стоимость»

18. Какие виды стоимости выделяются в РФ?

19. какие подходы применяются к оценке недвижимого имущества в РФ?

 

Лекция № 5