Выбор способа управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Указанные нормы-цели служат своеобразным критерием, которому должны соответствовать повседневные практические действия субъектов управления в данной сфере.

Жилищным законодательством предусмотрены три способа управления многоквартирным домом, один из которых обязаны выбрать для себя собственники помещений в таком доме:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Поскольку жилищный фонд может находиться в частной (граждан и юридических лиц), государственной (Российской Федерации и ее субъектов) и муниципальной (муниципальных образований) собственности, способы и соответствующие им правила управления многоквартирным домом действуют в отношении всех указанных собственников жилых помещений.

На собственников жилых помещений в многоквартирном доме возлагается обязанность и одновременно предоставляется право самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления соответствующим многоквартирным домом.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе в любое время своим решением изменить его. Таким образом, данные положения направлены на создание правовых условий для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами, должны стимулировать их заинтересованность в повышении качества обслуживания.

В случае, если собственники не приняли решение о способе управления домом, орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации. Такой же конкурс необходимо будет провести, когда принятое этими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

Открытый конкурс по отбору управляющей организации органом местного самоуправления проводится в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» от 06.02.2006г. № 75.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, по правилам, установленным Гражданским кодексом РФ для заключения договора в обязательном порядке.

Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

Управление многоквартирным домом, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется также путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, то есть при наличии только одного желающего участвовать в конкурсе.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом правил для жилищных кооперативов и ТСЖ.

Порядок создания и деятельности, а также права и обязанности членов иных специализированных потребительских кооперативов, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, определяются специальными федеральными законами. Например, в качестве такого кооператива может выступать жилищный накопительный кооператив, основы деятельности которых регулируется не Жилищным кодексом РФ, а Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004г. № 215-ФЗ.