Статья 826. Правовые последствия разрыва договора аренды жилья

1. В случае разрыва договора аренды жилья Арендатор и прочие лица, которые проживали в помещении, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.

 

58. Договор ссуды.

 

 

Договор ссуды — договор, согласно которому одна сторона безвозмездно передает другой стороне вещь в пользование. Важная особенность этого договора — он является безвозмездным.

Бесплатность пользования имуществом всегда привлекает коммерсантов, однако стоит ли спешить и соглашаться на данную сделку, ведь с позиции налогового учета все, что бесплатно, часто выливается в очень серьезную копеечку.

Сегодня мы поговорим о таких договорах как с позиции пользователя, так и со стороны ссудодателя.

ЮРИДИЧЕСКИЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ВОПРОСЫ

Суть и предмет договора
Правовые основы договора ссуды установлены главой 60 ГКУ. Так, подоговору ссуды (укр. — «позички») одна сторона (ссудодатель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (пользователю) вещь для пользования в течение установленного срока (ч. 1 ст. 827 ГКУ). Вещью согласно ч. 1 ст. 779 ГКУ является предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности.

Ссудой зачастую называют передачу во временное пользование денежных средств под обязательство возврата, однако это неверно. Такие правоотношения с позиции гражданского законодательства представляют собой договор займа (укр. – «позики»), по которому согласно ч. 1 ст. 1046 ГКУ одна сторона (заимодатель) передает в собственность другой стороне (заемщику) денежные средства или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется вернуть заимодателю такую же сумму денежных средств (сумму займа) или такое же количество вещей того же рода и такого же качества. Итак, если в долг берутся денежные средства, то это оформляется договором займа. По договору займа во временное пользование можно передать и вещь, но такая вещь может быть только потребляемой, так как она определяется родовыми признаками. По окончании действия договора займа заемщик обязуется вернуть вещь такого же рода, количества и качества (а не именно ту вещь, которую брал в долг). По договору ссуды, в отличие от договора займа, во временное пользование передается вещь, определенная индивидуальными признаками, и которая является непотребляемой в процессе использования (поддается амортизации постепенно в течение длительного времени).

По своей природе договор ссуды очень схож с договором аренды. И в том и в другом случае одна сторона передает другой стороне в пользование вещь на условиях возвратности. При этом договор аренды является обязательно возмездным. А вот по договору ссуды пользование является обязательно бесплатным. Однако, обратите внимание, пользование вещью считается бесплатным, если стороны прямо договорились об этом или если это следует из сути отношений между ними (ч. 2 ст. 827 ГКУ). Если стороны назовут договор ссудой, но при этом установят плату за пользование, то такой договор будет приравнен к договору аренды.

В общем случае к договору ссуды применяются положения главы 58 ГКУ «Наем (аренда)», о чем прямо сказано в ч. 3 ст. 827 ГКУ. И все же определенные правовые отличия между ссудой и арендой есть, и обусловлены они, прежде всего, более широкими правами ссудодателя, так как вещь он передает в бесплатное пользование.

Форма договора

Договор ссуды между юридическими лицами или между юридическим и физическим лицами обязательно заключается в письменной форме. В главе 60 ГКУ нет прямого указания, что в случае несоблюдения письменной формы договор ссуды считается недействительным. В связи с этим в таких случаях (договор заключен устно, и у сторон есть претензии друг к другу) необходимо руководствоваться общими нормами, установленными ст. 218 ГКУ: возражения одной из сторон факта совершения сделки или оспаривание отдельных его частей может доказываться письменными доказательствами, средствами аудио-, видеозаписи и другими доказательствами. Решение суда не может основываться на показаниях свидетелей.

При передаче в бесплатное пользование недвижимого имущества или транспортных средств установлены дополнительные требования по форме договора, о чем чуть ниже.

Стороны в договоре

Сторонами по данному договору могут быть как физические, так и юридические лица. Однако здесь нужно учитывать существенное ограничение, установленное ч. 2 ст. 829 ГКУ: юридическое лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность, не может передавать вещи в бесплатное пользование лицу, которое является его учредителем, участником, руководителем, членом его органа управления или контроля. Причем, на наш взгляд, это ограничение касается не только физических, но и юридических лиц, если они попадают в вышеперечисленную категорию. Это ограничение направлено на исключение злоупотреблений по бесплатному пользованию вещью между связанными лицами.

Лицо, которое осуществляет управление имуществом, может быть ссудодателем при согласии собственника (п. 2 ч. 1 ст. 829 ГКУ). На основании этой нормы предприятия и учреждения, которые имеют полномочия на управление имуществом (оперативное управление, полное хозяйственное ведение), находящимся в государственной или коммунальной собственности, вправе передавать такое имущество в бесплатное пользование, но только с согласия так называемого собственника (Фонда госимущества, органов, уполномоченных ВР Украины и органами местного самоуправления, на управление таким имуществом).

Срок договора

Из определения договора ссуды следует, что вещь передается в пользование на определенный срок. В то же время согласно ч. 1 ст. 831 ГКУ, если стороны не установили срок пользования вещью, он определяется в соответствии с целью пользования ею.

Как видим, установление срока пользования вещью не является обязательным условием договора, хотя, безусловно, в договоре желательно указать срок его действия. Если срок пользования вещью в договоре не указан и из цели использования вещи нельзя определить дату окончания его пользования, считается, что договор заключен на неопределенный срок. В таком случае следует руководствоваться ч. 3 ст. 763 гл. 58 ГКУ, согласно которой каждая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно уведомив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за три месяца. Договором или законом может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе от договора найма, заключенного на неопределенный срок.

Кроме того, в ч. 3 ст. 834 ГКУ в ситуации, когда меняется собственник вещи, переданной в ссуду на неопределенный срок, сказано, что новый собственник имеет право требовать расторжения договора, о чем пользователь должен быть поставлен в известность предварительно, в срок, который отвечает цели ссуды. Так, если в договоре указана цель пользования вещью (например, ссуда инструмента для строительства какого-то объекта или выполнения определенного объема работ, ссуда помещения для проведения какого-то мероприятия и т.п.) новый собственник не может требовать ее возврата до того, как цель будет достигнута. Если, исходя из цели ссуды, установить определенный срок пользования вещью не представляется возможным, то новому собственнику нужно соблюсти сроки предварительного письменного уведомления, установленные для арендных отношений ч. 3 ст. 763 гл. 58 ГКУ (не позднее чем за один месяц, а в случае передачи в пользование недвижимости — три месяца).

Расторжение договора и возврат вещи

В общем случае договор ссуды прекращается, а вещь подлежит возврату по окончании срока действия договора ссуды. В то же время ГКУ предусматривает и основания для досрочного расторжения договора, которые приведены в ст. 834 ГКУ.

Так, пользователь имеет право вернуть вещь, переданную ему в пользование, в любое время до истечения срока договора. Если вещь нуждается в особом уходе или хранении, пользователь обязан сообщить ссудодателю об отказе от договора не позднее чем за семь дней до возврата вещи.

Кроме того, пользователь имеет право требовать расторжения договора и возмещения нанесенных ему убытков в случае невыполнения ссудодателем обязанности по передаче вещи в пользование (ч. 1 ст. 830 ГКУ).

Ссудодатель имеет право требовать расторжения договора и возврата ему вещи в случае, если:

1) в связи с непредвиденными обстоятельствами вещь стала нужной ему самому;
2) пользование вещью не отвечает ее назначению и условиям договора;
3) вещь самовольно передана в пользование другому лицу. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 833 ГКУ пользователь обязан пользоваться вещью лично, если иное не установлено договором;
4) в результате небрежного обращения с вещью она может быть уничтожена или повреждена.

Как видим, пользователь никак не защищен законодательством от досрочного возврата вещи, ведь под любым предлогом возникновения непредвиденных обстоятельств ссудодатель может потребовать вернуть ему вещь. Этот момент — ложка дегтя в бочке меда по бесплатному пользованию вещью.

По окончании срока действия договора пользователь обязан вернуть вещь в том самом состоянии, в котором она была на момент ее передачи (п. 3 ч. 2 ст. 833 ГКУ). Если после прекращения договора пользователь не возвращает вещь, ссудодатель имеет право требовать ее принудительного возврата, а также возмещения нанесенных убытков (ч. 1 ст. 836 ГКУ).

НЮАНСЫ ССУДЫ ОТДЕЛЬНЫХ ВЕЩЕЙ

Особенности ссуды здания или его части

Форма договора. Согласно ч. 3 ст. 828 ГКУ договор ссуды здания, другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в форме, которая определена ст. 793 ГКУ для аренды такого имущества. Это значит, что договор ссуды такого имущества заключается в простой письменной форме, а если срок договора составляет три года и больше, то он подлежит нотариальному заверению.

Плата за землю. При пользовании недвижимым имуществом (особенно отдельно стоящим зданием или сооружением) возникает вопрос, кто должен вносить плату за земельный участок, находящийся под такой недвижимостью. Если это должен делать собственник земли (или землепользователь), выступающий по договору ссудодателем, то можно ли обязать пользователя возмещать понесенные им расходы по плате за землю? Разберемся в этом вопросе.

Плательщиками земельного налога в бюджет в установленных размерах на общих основаниях являются собственники земельных участков и землепользователи, которым земельные участки переданы в собственность или предоставлены в пользование, что подтверждается соответствующими госактами. За земли государственной и коммунальной собственности, переданные в аренду, в бюджет вносится арендная плата. При передаче в ссуду недвижимого имущества единственно возможным способом возложить расходы по плате за землю на пользователя, на наш взгляд, является оформление договора аренды (субаренды) земельного участка, находящегося под такой недвижимостью. Если такой отдельный договор не будет заключен, то расходы по плате за землю будет нести ссудодатель.

Установить в договоре ссуды обязанность пользователя по возмещению налога на землю (арендной платы за земельный участок), на наш взгляд, нельзя. Это объясняется тем, что плата за пользование земельным участком, находящимся под недвижимостью, входит в состав платы за пользование зданием (его частью), которая взимается с нанимателя (ст. 797 ГКУ). Следовательно, если в договоре ссуды установить такую плату, то пользование недвижимостью станет платным, а это противоречит сути договора ссуды.

Кроме того, предприятиям, учреждениям и организациям, пользующимся льготой по плате за землю, следует знать, что при передаче здания (его части) в пользование по договору ссуды, они теряют такую льготу в части земельного участка, занятого под таким зданием (его частью). Такое правило установлено последним абзацем ст. 12 Закона №2535, которое гласит, что если предприятия, учреждения и организации, которые пользуются льготами относительно земельного налога, имеют в подчинении хозрасчетные предприятия или сдают в пользование (аренду) земельные участки, отдельные здания или их части, налог на земельные участки, занятые этими хозрасчетными предприятиями или зданиями (их частями), переданными во временное пользование, платится в установленных размерах на общих основаниях. Определение размеров земельных участков под зданиями (их частью) и придомовых территорий относится к компетенции подразделений землеустроительных органов. В связи с этим, как разъясняют налоговики, справки о денежной оценке земельных участков (их частей, соответствующих площади помещений) предоставляют государственные органы земельных ресурсов на местах.

Оплата коммунальных услуг. Договор ссуды предполагает бесплатное пользование самой вещью, переданной во временное пользование, но не устанавливает правило и о бесплатной эксплуатации этой вещи. Такие эксплуатационные расходы (оплата услуг ЖЭКа, услуги тепло-, водоснабжения, электроэнергии, городской телефонной связи и т.п.) возлагаются на пользователя. В данном случае стороны договора должны действовать так же, как и при аренде здания (его части), т.е. заключать при необходимости отдельные договоры с коммунальными службами, устанавливать счетчики, определять в договоре порядок оплаты таких услуг (напрямую коммунальным службам или путем возмещения понесенных расходов ссудодателю). Условие о возмещении расходов по эксплуатации объекта ссуды не противоречит сути данного договора, так как такие расходы не входят в плату за пользование таким объектом.

Особенности ссуды транспортных средств

Форма договора. Согласно ч. 4 ст. 828 ГКУ договор ссуды транспортного средства, в котором хотя бы одной стороной является физическое лицо, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. При заключении договоров ссуды с частным предпринимателем это требование не нужно учитывать, так как оно распространяется только на обычных физических лиц, не являющихся субъектами предпринимательской деятельности (об этом, в частности, говорится в постановлении ВХСУ от 14.09.06 г. по делу №41/102).

При передаче транспортного средства в управление другому юридическому или физическому лицу необходимо оформить в ГАИ временный регистрационный талон, который выдается на срок, указанный в поданном заявлении, и который, как правило, определяется датой окончания действия договора ссуды.

Страхование транспортного средства. Расходы по страхованию транспортного средства, как правило, несет его собственник. Однако согласно ч. 2 ст. 771 гл. 58 ГКУ договором или законом может быть установлена обязанность нанимателя заключить договор страхования вещи, которая передана в наем. Эта норма не противоречит положениям ГКУ, регулирующим правоотношения по договору ссуды, поэтому стороны сами в договоре вправе определить, кто будет нести такие расходы.