Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ - конструкции, предназначенные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой...
Типы оградительных сооружений в морском порту: По расположению оградительных сооружений в плане различают волноломы, обе оконечности...
Топ:
Устройство и оснащение процедурного кабинета: Решающая роль в обеспечении правильного лечения пациентов отводится процедурной медсестре...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Оценка эффективности инструментов коммуникационной политики: Внешние коммуникации - обмен информацией между организацией и её внешней средой...
Интересное:
Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов: Изучение оползневых явлений, оценка устойчивости склонов и проектирование противооползневых сооружений — актуальнейшие задачи, стоящие перед отечественными...
Аура как энергетическое поле: многослойную ауру человека можно представить себе подобным...
Уполаживание и террасирование склонов: Если глубина оврага более 5 м необходимо устройство берм. Варианты использования оврагов для градостроительных целей...
Дисциплины:
2017-07-01 | 266 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
На сегодняшний день на рынке недвижимости невозможно производить эффективно какие-либо операции с имуществом без исчерпывающей информации о техническом состоянии объекта, как в целом, так об его отдельных конструктивных элементах и инженерных системах.
Экономическое обесценение имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.
При использовании затратного подхода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного здания, как если бы оно было новым, и физическим и экономическим состоянием оцениваемой собственности. Это способ корректировки стоимости гипотетически нового здания, по которому проводилась оценка затрат, и проведения различий между ним и объектом оценки.
В теории оценки выделяют три вида износа:
Физическое ухудшение (физический износ - F, связанный с физическим устареванием объекта;
Функциональное устаревание (функциональный износ- Fu, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и стандартам;
Экономическое устаревание (внешний износ - Fe, возникающий в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту недвижимости.
Физическое ухудшение включает любое физическое изнашивание здания.
Физический и функциональный износ бывают двух видов:
§ устранимый, который предполагает, что затраты на исправление дефекта меньше, чем добавленная стоимость;
1. неустранимый, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.
|
Любой недостаток возможно исправить, однако если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, данный недостаток принято считать неустранимым.
Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента создания имущества (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.
Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы имущества может отличаться от нормативного в ту или иную сторону.
Текущие, средние и капитальные ремонты, восстанавливая потребительские свойства имущества и снижая тем самым степень его физического износа, способны увеличивать фактический срок его эксплуатации по сравнению с нормативным.
Можно выразить степень износа (любой его вид) в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100 %. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки.
Итоговый результат расчета рыночной стоимости здания
Расчет рыночной стоимости здания или сооружения с учетом накопленного износа производится по формуле
РС=ПВС х (1 - S)
где:
PC - рыночная стоимость здания, сооружения;
ПВС - полная восстановительная стоимость;
S - накопленный износ, рассчитанный по формуле в выше приведенных таблицах.
В соответствие с затратным методом общая стоимость имущества равняется восстановительной стоимости объекта за вычетом износа.
Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах
(к табл. 2)
Наименование конструктивных элементов | Удельный вес | Износ |
а | % | |
Фундаменты | 11,25 | |
Стены и перегородки | 11,25 | |
Перекрытия | 11,25 | |
Крыши | 11,25 | |
Полы | 11,25 | |
Проемы | 11,25 | |
Отделочные работы | 11,25 | |
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства | 11,25 | |
Прочие работы | 11,25 | |
ИТОГО: | 11,25% |
|
Стоимость объекта определяется методом воспроизводства полной восстановительной стоимости или по стоимости замещения.
№п/п | Наименование объекта | Полная восстановительная стоимость, тенге | Доля физического износа в общем износе здания, % | Функциональный износ, % | Внешний износ, % | Коэффициент общего износа | Рыночная стоимость, тенге | Рыночная стоимость, долларов США | Стоимость 1-го кв.м., долларов США |
А | Торговый комплекс | 423 139 816,57 | 11,25% | 0,0% | 0,0% | 0,89 | 375 536 587,21 | 1 123 318 | 355,85 |
СТОИМОСТЬ | 423 139 816,57 | 375 536 587,21 | 1 123 318 |
Таким образом, стоимость воспроизводства торгового комплекса с учетом имеющегося износа, но без учета стоимости земельного участка составляет 375 536 587 тенге на дату проведения оценки.
|
|
Индивидуальные и групповые автопоилки: для животных. Схемы и конструкции...
Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...
Состав сооружений: решетки и песколовки: Решетки – это первое устройство в схеме очистных сооружений. Они представляют...
Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!