Правовые аспекты оценки недвижимости

 

Имущество – как юридическое понятие – это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Отношение, возникающие по поводу недвижимости, регулируется:

1) гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;

2) законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательства о недрах – все эти виды законодательства входят в число предметов совместного ведения (пункт статьи 72 Конституции) и устанавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);

3) градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к предметам ведения Российской Федерации, ни к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, основывается на этом Федеральном законе, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Федеральный закон № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Этот Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Другие нормативно-правовые акты:

1) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 256 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)";

2) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 255 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)";

3) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 254 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3).

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из названных законов, иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с указанными федеральными законами.

Право собственности – определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права – это права на чужие вещи.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности в статье 209, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц:

1) отчуждать собственность другим лицам;

2) передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества;

3) отдавать имущество в залог;

4) распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо обременять его;

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором.

Субъектами права собственности могут быть:

1) частные лица (физические или юридические);

2) государство (Российская Федерация или субъекты Российской Федерации);

3) органы местного самоуправления (муниципальные образования).

Права всех собственников равным образом защищаются государством.

Статьей 213 Гражданского кодекса РФ установлены некоторые особенности осуществления права собственности юридических лиц. Юридические лица, кроме учреждений, финансируемых собственником, а также государственных и муниципальных предприятий, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.

Общественные или религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными и уставными документами. Учредители (участники, члены) таких юридических лиц утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность этого юридического лица, а в случае ликвидации такого юридического лица его имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется только в целях, указанных в его учредительных документах.

В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, или имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта Российской Федерации).

Частная собственность – имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.

В соответствии с нормами главы 18 Гражданского кодекса (статьи 288-293) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с назначением такого помещения:

1) для личного проживания и проживания членов его семьи;

2) для проживания других лиц на основании договора аренды.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Использование жилого помещения для предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода помещения в нежилое.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

1) общие помещения дома;

2) несущие конструкции дома;

3) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома или передавать эту долю отдельно от права собственности на квартиру.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом собственники квартир могут образовывать товарищество собственников квартир (жилья), которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют следующие права:

1) право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, которое не прекращается и при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу;

2) право требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускаются с согласия органа опеки и попечительства.

Обязанности собственника жилого помещения:

1) использовать жилое помещение только по назначению;

2) не нарушать права и интересы соседей;

3) бережно обращаться с жильем, не допуская его разрушения;

4) проводить ремонт, не допуская разрушения помещения.

Если собственник не выполняет своих обязанностей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Основные положения, обеспечивающие защиту права собственности и других вещных прав, определяются нормами главы 20 Гражданского кодекса (статьи 301- 3-6).

Государственная регистрация прав на недвижимость – публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента, совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи. «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом».

Государственной регистрации подлежат:

1) право собственности, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) право пожизненного наследуемого владения;

5) право постоянного пользования;

6) ипотека;

7) сервитут;

8) иные права.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. и Федеральным законом о государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. введены следующие новые термины определения в систему государственной регистрации недвижимого имущества:

1) кадастровый номер объекта собственности, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

2) Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.

3) Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

4) Кадастровый и технический учет объекта недвижимости представляет собой описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его, их других объектов недвижимого имущества.

Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственное регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятия, как имущественные комплексы признаются недвижимостью.