Составление документации, необходимой для принятия управленческих решений по эксплуатации и развитию территорий — КиберПедия 

Двойное оплодотворение у цветковых растений: Оплодотворение - это процесс слияния мужской и женской половых клеток с образованием зиготы...

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...

Составление документации, необходимой для принятия управленческих решений по эксплуатации и развитию территорий

2017-06-25 8918
Составление документации, необходимой для принятия управленческих решений по эксплуатации и развитию территорий 5.00 из 5.00 7 оценок
Заказать работу

 

Градостроительное планирование развития территорий и поселений и их застройка осуществляются посредством разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке.

Градостроительная документация - документация, определяющая градостроительное развитие территории, регламенты градостроительной деятельности, социально - экономическое и градостроительное обоснование размещения объектов, их основные технико-экономические показатели и функциональное назначение (генплан города, градостроительный план развития административного округа и района, схема размещения отраслевого строительства, проект планировки территории, градостроительное обоснование размещения объекта).

Градостроительная документация подразделяется на следующие виды:

- документы территориального планирования;

- документы градостроительного зонирования;

- документация по планировке территорий.

Документами территориального планирования муниципальных образований являются: схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов.

Документы территориального планирования являются основанием либо учитываются при принятии следующих управленческих решений:

- утверждении плана реализации генерального плана или схемы территориального планирования муниципального района;

- принятии программ (планов) социально-экономического развития муниципальных образований;

- установлении (изменении) границ муниципальных образований и границ населённых пунктов;

- изменении границ земель различных категорий либо переводе земель из одной категории в другую;

- разработке документации по планировке территорий;

- разработке проектов комплексных схем инженерного и транспортного развития;

- при разработке специальных проектов в области охраны окружающей природной среды, памятников истории и культуры.

Документация по планировке территории включает в себя проекты планировки территории, проекты межевания территории и градостроительные планы земельных участков.

Документация по планировке территорий является основанием либо учитывается при принятии следующих управленческих решений:

- образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства;

- межевании объектов землеустройства и постановке земельных участков на государственный кадастровый учёт;

- резервировании и изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

- подготовке карты градостроительного зонирования и установлении градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки;

- разработке архитектурно-строительной проектной документации;

- при выдаче разрешений на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объектов капитального строительства.

Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки являются основанием, либо учитываются при принятии следующих управленческих решений:

- принятии инвестиционных программ и проектов;

- подготовке градостроительных планов земельных участков;

- выдаче разрешений на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объектов капитального строительства, а также согласовании перевода жилых помещений в нежилые и нежилые помещения в жилые;

- осуществлении земельного контроля.

Подготовка предложений по определению экономической эффективности использования имеющегося недвижимого имущества

 

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

- рыночный анализ;

- анализ реализуемости варианта;

- анализ наиболее эффективного использования.

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.

Рыночный анализпредполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использованияпредполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования.Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:

- юридической допустимости;

- физической осуществимости;

- финансовой обеспеченности;

- максимальной продуктивности.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1) сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2) изменение существующего назначения оцениваемой недвижи­мости.

В обоих случаях рассматривается необходимость и возможность:

- сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

- проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

- проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

- уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Сравнивая существующий вариант использования рас­положенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, отвечаем на следующие вопросы:

- Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание В его нынешнем состоянии?

- Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

- Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

 


 


Поделиться с друзьями:

Особенности сооружения опор в сложных условиях: Сооружение ВЛ в районах с суровыми климатическими и тяжелыми геологическими условиями...

Семя – орган полового размножения и расселения растений: наружи у семян имеется плотный покров – кожура...

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ - конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой...

Состав сооружений: решетки и песколовки: Решетки – это первое устройство в схеме очистных сооружений. Они представляют...



© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!

0.013 с.