Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...
Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...
Топ:
История развития методов оптимизации: теорема Куна-Таккера, метод Лагранжа, роль выпуклости в оптимизации...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Характеристика АТП и сварочно-жестяницкого участка: Транспорт в настоящее время является одной из важнейших отраслей народного хозяйства...
Интересное:
Влияние предпринимательской среды на эффективное функционирование предприятия: Предпринимательская среда – это совокупность внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на функционирование фирмы...
Подходы к решению темы фильма: Существует три основных типа исторического фильма, имеющих между собой много общего...
Принципы управления денежными потоками: одним из методов контроля за состоянием денежной наличности является...
Дисциплины:
2017-06-13 | 255 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
На этапе идентификации сегмента рынка оценщик решает две задачи:
1. Идентификация недвижимости;
2. Идентификация рынка недвижимости, на котором конкурирует объект.
Эксперт оценочной компании обязан изучить характеристики недвижимости для выявления параметров влияния на стоимость. Анализ рынка предполагает его разбивку на субрынки для выявления конкурирующего сегмента. В итоге эксперт определяет внешние факторы влияния на стоимость объекта.
Сегментация рынка определяется факторами:
v Назначение объекта;
v Характеристики (экономические, физические);
v Территориальные параметры рынка разбивают его на национальный, местный, региональный, городской, пригородный сегменты.
Выделяют следующие факторы влияния на развитие рынка недвижимости:
1. Рост экономики страны;
2. Уровень развития экономики региона, влияющий на финансовые возможности для покупки недвижимости;
3. Взаимосвязь стоимости объекта и перспективой развития региона.
Таким образом, рынок недвижимости определяет стоимость объектов под влиянием факторов:
v Социально - экономическая ситуация в стране и регионе;
v Стабильность финансовой политики правительства и банков;
v Стабильность законодательная;
v Стабильность курсов валют.
Таким образом, пользователи, совершающие операции с недвижимостью, отделяются от общей массы участников рынка.
Факторы, влияющие на рынок недвижимости
На рынок недвижимости влияют определенные факторы: экономические, политические, социально-культурные, природно-географические, демографические и научно-технические. Итак, рассмотрим каждый из данных факторов более подробно.
Политические факторы формируются ограничениями, налагаемыми на деятельность рынка недвижимости со стороны политики, проводимой в стране: например, предвыборная программа; социально-экономическая направленность политики правящей партии; определенные военные действия; политика, проводимая органами власти в экономической сфере; определенная нормативная база, регулирующая деятельность рынка недвижимости; государственное вмешательство в процесс производства и другое.
|
Экономические факторы представлены экономическим уровнем развития страны, темпами роста валового национального продукта, кредитно-денежной политикой государства, темпами инфляции, колебаниями деловой активности, занятостью населения, покупательской способностью населения.
Социально-культурные факторы включают в себя различные аспекты социально-профессиональной структуризации населения, социально-потребительские аспекты, уровень доходов, условия жизни и многое другое.
Демографические факторы, которые оказывают влияние на деятельность рынка недвижимости, состоят из численности населения, прироста населения, уровня рождаемости и смертности, плотности населения, миграции, степени урбанизации территорий и другого.
Природно-географические факторы - это рельеф, климат, экологические условия, природные ресурсы и другое.
Научно-технические факторы - это факторы, которые влияют на технологию организации строительства.
Каждый из вышеперечисленных факторов может повлиять на рынок недвижимости и на конъюнктурную цепочку «спрос – предложение – цена».
Необходимо отметить, что в каждый определенный период времени конъюнктура рынка недвижимости представлена в виде результата коллективного влияния на нее различных факторов. При этом данные факторы воздействуют во взаимодействии на конъюнктуру рынка недвижимости.
Сложность анализа рынка недвижимости заключается в правильном определении конъюнктурообразующих факторов, определении степени важности и влияния на состояние рынка недвижимости. Возможное представление процессов, которые будут происходить на рынке недвижимости под влиянием факторов, позволяет построить экономико-математическую модель состояния данного рынка в будущем.
|
Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис.1).
Рис.1. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:
1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;
1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.
2. Общеэкономическая ситуация:
2.1 - производство национального дохода;
2.2 - объем промышленного производства;
2.3 - занятость трудоспособного населения;
2.4 - ставки доходности финансовых активов;
2.5 - платежный баланс страны;
2.6 - состояние торгового баланса;
2.7 - притоки капитала;
2.8 - оттоки капитала;
2.9 - рост доходов населения;
2.10 - индекс потребительских цен.
3. Микроэкономическая ситуация:
3.1 - экономическое развитие региона;
3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;
3.3 - экономические перспективы развития региона;
3.4 - притоки капитала в регион;
3.5 - оттоки капитала из региона.
4. Социальное положение в регионе:
4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений;
4.2 - отношение к частному капиталу;
4.3 - отношение к иностранному капиталу;
4.4 - устойчивость политики администрации региона;
4.5 - уровень безработицы в регионе;
4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.
5. Природные условия в регионе:
5.1 - экологическое положение в регионе;
5.2 - наличие развитой инфраструктуры.
Как видно на рис.1, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.
|
|
Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...
Индивидуальные очистные сооружения: К классу индивидуальных очистных сооружений относят сооружения, пропускная способность которых...
Наброски и зарисовки растений, плодов, цветов: Освоить конструктивное построение структуры дерева через зарисовки отдельных деревьев, группы деревьев...
История создания датчика движения: Первый прибор для обнаружения движения был изобретен немецким физиком Генрихом Герцем...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!