Виды оцениваемой собственности.

а) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости недвижимого имущества);

б) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества (за исключением денег и ценных бумаг), а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств);

в) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность (далее именуется - оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности);

г) оценка стоимости права собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов (далее именуется - оценка стоимости предприятия (бизнеса).

Принципы оценки.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является систе­ма оценочных принципов, на которых основывается расчет стои­мости собственности.

Принципы оценки формируют ис­ходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости оцениваемого объекта.

В теории оценки принято выделять четыре группы оце­ночных принципов:

1. Группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2. Группа: принципы, связанные с эффективностью управления и эксплуатации собственности;

3. Группа: принципы, обусловленные воздействием внешней среды;

4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ, ННЭИ).

Первая группа включает в себя три главных принципа: 1) принцип полезности, 2) принцип замещения, 3) принцип ожидания.

Принцип полезности.

Принцип полезности означает, что чем больше объект оценки способен удовлетворить потребность или нужду соб­ственника, тем выше его полезность и следовательно стоимость.

Полезность выступает как субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов собственности.

Принцип замещения.

Принцип замещения означает, что при наличии опреде­ленного количества однородных (по полезности или доходности) объектов собственности самым высоким спросом будут пользо­ваться объекты с наименьшей ценой.

Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта оценки зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта оценки, включая вы­ручку от последующей перепродажи, ожидает получить потен­циальный собственник.

Данный принцип лежит в основе оценки доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального собственника на будущие доходы и их текущую стоимость.

Вторая группа включает: 1) принципы вклада, 2) принцип предельной продуктивности, 3) принцип остаточной продуктивности, 4) принцип сбалансированности, 5) принцип разделения.

Принцип вклада.

Принцип вклада заключается в том, что для оценки стоимости объекта оценки необходимо определить вклад ка­ждого фактора и его важнейших элементов в формирование по­лезности и следовательно стоимости объекта.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вно­симой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта оценки.

Другими словами, вклад — это то добавление в стоимость имущества, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Принцип вклада часто используется для определения излиш­них или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть вы­делены в чистом виде из состава оцениваемой собственности или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект оценки как единый ком­плекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

При анализе недостающих или излишних элементов, при оценке стоимости объекта, необходимо учесть возможность произвести улучшения (или изъятие излишних элементов), которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополни­тельных улучшений доход должен превышать стоимость привнесенных элементов.