Понятие оценочной деятельности, рыночная стоимость.

Вопросы к экзамену

1. Понятие оценочной деятельности, рыночная стоимость.

2. Цена и стоимость, виды стоимости отличные от рыночной.

3. Субъекты оценочной деятельности.

4. Объекты оценки, движимые и недвижимые вещи.

5. Виды оцениваемой собственности.

6. Принципы оценки, первая группа принципов.

7. Принципы оценки, вторая группа принципов.

8. Принципы оценки, третья группа принципов.

9. Принципы оценки. ЛНЭИ (ННЭИ)

Понятие оценочной деятельности, рыночная стоимость.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная цена товара (работы, услуги) - рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

(ФСО 2) Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Понятие цены и стоимости.

(Международные стандарты оценки «Общие понятия и принципы оценки»).

4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, запрашиваемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Продажная цена является совершившимся фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или держится в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателей и продавцов уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости, которую могли бы «приписать» этим товарам или услугам другие лица. Тем не менее, цена обычно является индикатором относительной стоимости, устанавливаемой для этих товаров или услуг данным покупателем и/или продавцом при конкретных обстоятельствах.

4.5. Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки.

(ФСО 2). При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Цена – свершившийся факт!

(ФСО 2). При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

(ФСО 2). Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

(ФСО 2). При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

(ФСО 2). При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

Рыночная стоимость;

Инвестиционная стоимость;

Ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Объекты оценки.

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В оценочной практике принято подразделять:

Принципы оценки.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является систе­ма оценочных принципов, на которых основывается расчет стои­мости собственности.

Принципы оценки формируют ис­ходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости оцениваемого объекта.

В теории оценки принято выделять четыре группы оце­ночных принципов:

1. Группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2. Группа: принципы, связанные с эффективностью управления и эксплуатации собственности;

3. Группа: принципы, обусловленные воздействием внешней среды;

4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ, ННЭИ).

Принцип полезности.

Принцип полезности означает, что чем больше объект оценки способен удовлетворить потребность или нужду соб­ственника, тем выше его полезность и следовательно стоимость.

Полезность выступает как субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов собственности.

Принцип замещения.

Принцип замещения означает, что при наличии опреде­ленного количества однородных (по полезности или доходности) объектов собственности самым высоким спросом будут пользо­ваться объекты с наименьшей ценой.

Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта оценки зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта оценки, включая вы­ручку от последующей перепродажи, ожидает получить потен­циальный собственник.

Данный принцип лежит в основе оценки доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального собственника на будущие доходы и их текущую стоимость.

Принцип вклада.

Принцип вклада заключается в том, что для оценки стоимости объекта оценки необходимо определить вклад ка­ждого фактора и его важнейших элементов в формирование по­лезности и следовательно стоимости объекта.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вно­симой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта оценки.

Другими словами, вклад — это то добавление в стоимость имущества, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Принцип вклада часто используется для определения излиш­них или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть вы­делены в чистом виде из состава оцениваемой собственности или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект оценки как единый ком­плекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

При анализе недостающих или излишних элементов, при оценке стоимости объекта, необходимо учесть возможность произвести улучшения (или изъятие излишних элементов), которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополни­тельных улучшений доход должен превышать стоимость привнесенных элементов.

Принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.

На­пример: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой комму­никаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы кото­рого менее сба­лансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учиты­вать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требова­ний рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сро­ками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность ими может привести к уменьшению стоимости объекта оценки.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта оценки, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта.

Принцип сбалансированности предполагает, что для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние рав­новесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к дан­ному земельному участку, например его размеру.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризу­ется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут регулировать параметры недвижи­мости: высоту, плотность застройки, эффективность использова­ния земельного участка; устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, экологические и другие.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенны­ми на нем строениями при реализации различных проектов за­стройки.

Принцип разделения.

При рассмотрении возможных вариантов повышения доходно­сти объекта оценки необходимо учитывать принцип разде­ления, т.е. самого объекта и имущественных прав на него. Это, часто, используется при оценке недвижимости.

Принцип разделения означает, что физические эле­менты недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недви­жимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, ре­гулирующие разнообразные права на собственность и их отчуж­дение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретени­ем недвижимости.

8. Третья группа принципов включает: 1) принцип спроса и предложения, 1) принцип конкуренции, 3) принцип соответ­ствия, 4) принцип изменения внешней среды.

Принцип конкуренции.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты оценки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Высокая норма прибыли стимулирует привлечение ка­питалов, например, на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. Однако при наличии монополизма сверх­прибыль порождает разрушительный характер конкуренции, под­рывает действие рыночных механизмов, а в конечном счете, при­водит к искажению рыночной стоимости объекта оценки. Особенно опасен этот процесс для стадии зарождения и становления рынка недвижимости, особенно земли, характерной для нашей страны.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска. Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономи­ческие преимущества сегодня, необязательно сохранят их в буду­щем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего посту­пления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.

Вопросы к экзамену

1. Понятие оценочной деятельности, рыночная стоимость.

2. Цена и стоимость, виды стоимости отличные от рыночной.

3. Субъекты оценочной деятельности.

4. Объекты оценки, движимые и недвижимые вещи.

5. Виды оцениваемой собственности.

6. Принципы оценки, первая группа принципов.

7. Принципы оценки, вторая группа принципов.

8. Принципы оценки, третья группа принципов.

9. Принципы оценки. ЛНЭИ (ННЭИ)

Понятие оценочной деятельности, рыночная стоимость.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная цена товара (работы, услуги) - рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

(ФСО 2) Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.