Оборотоспособность земельных участков

Правовое регулирование – статья 27 ЗК (ограничения оборотоспособности ЗУ)

Выделяются ЗУ, ограниченные в обороте (не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами) и изъятые из оборота (не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством).

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК, федеральными законами:

[ФЗ «Об охране окр.среды», п. 4 ст. 58: запрет изъятия земель природно-заповедного фонда;

ФЗ «Об особо охраняемых прир. террит-ях», ст. 6: природные ресурсы и недвижимое имущество, расположенные в границах государственных природных заповедников, являются федеральной собственностью и изымаются из гражданского оборота, если иное не предусмотрено федеральными законами]

Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами.

Во-первых, ограничение оборота земельных участков по объекту. В статье 27 ЗК РФ содержится перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков.

Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи (изъятые);

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

Во-вторых, ограничение оборота по субъектам.

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

- сельскохозяйственного назначения;

- особо охраняемых природных территорий;

- приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ.

Следовательно, сделки, направленные на приобретение в собственность указанных земельных участков, запрещены.

В-третьих, установление особого порядка совершения сделки. В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. То есть субъект Федерации или орган местного самоуправления приобретает преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Оборот земель с/х назначения регулируется ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (оборот земельных долей – ссылка на ст. 12 ФЗ). Образование земельных участков из земель с/х назначения регулируется ЗК и ФЗ «Об обороте….».
Данное правило не распространяется на:

· ЗУ, предоставленные из земель с/х назначения гражданам для ИЖС, гаражного строительства, ведения ЛПХ и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества,

· ЗУ, занятые зданиями, сооружениями.

Запрещается приватизация:

· ЗУ в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ,

· ЗУ, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

 

 

23. Ограничения прав на земельные участки.

Под ограничениями прав на землю и земельные участки понимается установление законом или договором дополнительных ограничений осуществления прав на земельные участки по отношению к основному правовому режиму земельного участка, определяемого категорией земель и разрешенным использованием земельного участка.

Виды ограничений прав на земельные участки:

· На территории, которые попадают под особый режим использования или находятся в границах санитарно-защитных зон.

· Земельные участки, попадающие под действие закона о охране окружающей среды, культурных объектов.

· Одним из видов ограничений является обязательность согласования с государственными и муниципальными органами начала и завершения строительства на участке, который находится в пользовании.

 

По субъекту права собственности, земельный участок которого подвергается ограничениям, можно выделить ограничения права частной, государственной (Российской Федерации и субъектов РФ) и муниципальной собственности.

Ограничения права муниципальной или государственной собственности (в отличие от частной собственности) касаются преимущественно правомочия распоряжения земельным участком.

Взависимости от вида и цели установления ограничения прав на землю могут устанавлвается бессрочно или на определенный срок.

В зависимости от предмета правового регулирования различают четыре вида ограничений нрав на земельные участки:

1. Конституционно-правовые ограничения. Ограничения прав устанавливаются только в целях, предусмотренных п. 3 ст. 55 Конституции, п. 2 ст. 1 ГК, в силу которых права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты

· основ конституционного строя,

· нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц,

· обеспечения обороны страны и безопасности государства.

2. Градостроительные ограничения. Назначение градостроительного законодательства заключается в том, чтобы определить права собственников недвижимости в части видов разрешенного использования и параметров изменений (строительства) объектов недвижимости, а также обеспечить контроль (надзор) за соблюдением этих прав.

Не менее значимы и ограничения права распоряжения земельным участком, вытекающие из документов градостроительного зонирования - правил землепользования и застройки. Содержащиеся в них градостроительные регламенты определяют параметры и виды возможного использования территории для различных видов хозяйственного и иного использования.

3. Земельно-правовые ограничения. К их числу следует отнести, во-первых, ограничения прав на землю в интересах объектов специального назначения (транспорта, связи и т.д.). Например, в целях обеспечения надлежащих условий эксплуатации автомобильных дорог. Другой разновидностью данной группы ограничений является резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд

4. Эколого-правовые ограничения. Это один из наиболее распространенных видов ограничений, означающий запрет причинения ущерба окружающей среде, посягающего на конституционное право каждого на благоприятную окружающую среду. Данная задача решается, во-первых, посредством установления территориальных экологических ограничений, в результате которых определенным территориям придается особый эколого-правовой статус (особо охраняемых природных территорий или зон экологического бедствия).

В-третьих, экологические ограничения могут устанавливаться в целях охраны не человека, а объектов животного и растительного мира, водных объектов (водоохраной зоны), сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных и т.д.

Ст. 56 ЗК РФ допускает установление следующих ограничений прав на землю:

1. особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2. особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3. условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4. иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. Сколково – нельзя отчуждать и обременять земли на территории Центра

Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок:

· актами исполнительных органов государственной власти,

· актами органов местного самоуправления,

· решением суда или

· в порядке, предусмотренном ЗК РФ для охранных зон.

Ограничения прав на землю подлежит государственной регистрации и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Основной целью ограничения является сохранение качества земель, достижение рационального и эффективного их использования.

Наиболее распространенной правовой формой ограничений прав на землю и земельные участки являются зоны с особыми условиями использования территорий:

· охранные,

· санитарно-защитные зоны,

· зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ,

· водоохранные зоны,

· зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения,

· зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации

Также есть категория «обременение».

Обременения, как правило, устанавливаются по соглашению сторон. Обременения — это мера возможного поведения субъектов гражданских правоотношений, которые субъекты устанавливают между собой самостоятельно с учетом норм действующего законодательства. Примером установления обременения соглашением сторон могут служить следующие виды сделок: аренда земельного участка, частный сервитут, рента, залог и др. Обременения обоюдовыгодны для сторон и носят возмездный характер. Обременения прав на земельные участки подлежат государственной регистрации, однако не во всех случаях»

 

 

24. Общая характеристика оснований возникновения прав на земельные участки.

Права на земельные участки возникают в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, иными федеральными закона и подлежит государственной регистрации.

В ЗК глава V регулирует основания возникновения прав на земельные участки.

Гражданское законодательство (ст. 8 ГК) предусматривает следующие основания возникновения прав на земельные участки:

1. договоры и иные сделки, предусмотренные законом;

2. акты государственных органов власти и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом;

3. судебные решения;

4. приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом;

5. наступление событий, с которыми закон связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Если выделять по субъектам, то основания прибретения прав можно выделить следующие:

1) в частную собственность (по Гражданскому кодексу РФ):

1. на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка (ст. 218);

2. в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218);

3. в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217);

4. по иным основаниям (п. 3 ст. 218), например, в силу приобретательной давности. (для земельного участка, как недвижимого имущества – 15 лет)

2) в государственную собственность (ст. 17, 18 ЗК РФ):

1. по федеральным законам;

2. процедура разграничения государственной собственности на землю;

3. гражданско-правовые основания;

4. безвозмездная передача из федеральной собственности (для собственности субъектов федерации).

3) в муниципальную собственность (ст. 19 ЗК РФ):

1. по федеральным законам и принятым в соответствии с ними законам субъектов Российской Федерации;

2. процедура разграничения государственной собственности на землю;

3. гражданско-правовые основания;

4. безвозмездная передача в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Указанные основания являются правоустанавливающими юридическими фактами, документальное подтверждение которых является правоустанавливающими документами на земельные участки.

Раздел – делимый участок перестаёт существовать, образуются два новых участка. По общему правилу участок делимый, случаи неделимости прописаны в абзаце выше.

Объединение – два и более старых участка прекращаются, создаётся один новый. Не должны выходить за пределы максимального размера.

Выдел – земельный участок не перестаёт существовать, из него образуется новый. Образование земельного участка в счёт долей из состава земель с/х назначения. Однако была проблема с тем, что земли выделялись не самого лучшего качества. Сейчас по закону области (Об обороте земель с/х назначения в ВО) существует система баллов бонитета – это показатель состояния и свойств почвы. Они должны быть примерно равны.

Перераспределение – обратиться к главе ОМС, они решат цену, главное не больше максимальной площади, стоимость составит 15% от кадастровой.

Образование искусственного участка – это будет земельный участок на землях водного фонда, как правило федеральная собственность, с момента внесения записи в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним это обычный земельный участок.

иные основания приобретения права собственности на земельные участки гражданами: безвозмездное оформление земли в собственность гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК (на основании права пожизненного наследуемого владения; постоянного (бессрочного) пользования): право собственности может быть оформлено гражданами РФ, имеющими в факт. пользовании зем. участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона «О собственности в СССР»;

Классификации оснований:

· административно-правовые (в основе решение ОВ: предоставление ЗУ из гос/мун собственности; приватизация) и гражданско-правовые (сделки с ЗУ, наследование, суд. решение, приобретательная давность)

· вещные (П собственности, П пожизненного наследуемого владения, П постоянного бессрочного пользования, сервитут) и обязательственные (П аренды, П безвозмездного пользования)

· по гражданскому з-ву (ст. 8 ГК РФ) и по иным ФЗ (ФЗ «О садоводческих, огороднических, и дачных некоммерческих объединениях граждан», ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», ФЗ «Об оборонном заказе»…)

· разделение по целям (для строительства, для целей, не связанных со строительством, для ведения ЛПХ…)

· первоначальные (не зависящие от первоначального собственника) и производные (возникновение П напрямую зависит от П предыдущего обладателя)

· добровольные (сделки с ЗУ, наследование, приватизация…) и принудительные (суд.решение, предписание закона)

 

 

25. Общая характеристика и классификация оснований прекращения прав на земельные участки.