Положения договора купли-продажи недвижимости, которые свидетельствуют о ненадлежащем согласовании сторонами условия о цене имущества

В соответствии со ст. 555 ГК РФ цена отчуждаемой недвижимости является существенным условием договора. Отсутствие условия о цене не может быть восполнено положениями п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Анализ практики выявляет различные способы согласования цены в договоре купли-продажи недвижимости, которые не признавались судами надлежащими.

2.1. Вывод из судебной практики: Несовпадение сведений о цене недвижимого имущества в договоре и графике платежей свидетельствует о том, что условие о цене является несогласованным.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрен спор, вытекающий из предварительного договора, который предполагал внесение платы за объекты недвижимого имущества до заключения основного договора. Согласно обстоятельствам дела продавец на момент заключения предварительного договора не оформил право собственности на объекты недвижимого имущества.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 предварительный договор, закрепляющий обязанность по заключению на предусмотренных в нем условиях основного договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. При этом такой договор устанавливает обязанность приобретателя имущества уплатить цену данного имущества или существенную ее часть до заключения основного договора.

Постановление ФАС Уральского округа от 17.03.2009 N Ф09-1182/09-С6 по делу N А76-9983/2008-22-351

"...Как установлено судами, открытым акционерным обществом "Троицкая ГРЭС" (далее - общество "Троицкая ГРЭС") и предпринимателем Карапетяном М.А. подписан предварительный договор купли-продажи нежилого здания от 09.06.2000, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении не позднее 15.12.2007 договора купли-продажи нежилого здания мастерской по ремонту тяжелых механизмов, общей площадью 438,3 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Троицк, на территории Троицкой ГРЭС. Продавцом по основному договору будет выступать общество "Троицкая ГРЭС", а покупателем - предприниматель Карапетян М.А.

Как следует из п. 1.1 предварительного договора, продаваемое здание принадлежит обществу "Троицкая ГРЭС" на праве собственности. При этом оно обязалось в срок до 01.01.2007 закончить оформление в соответствие с действующим законодательством своего права собственности на указанное здание (п. 3.1.1 предварительного договора).

Согласно п. 2.1 предварительного договора стоимость здания составляет 281 220 руб. В основу взаимных расчетов сторон будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате 100% от стоимости здания согласно следующего графика: 3 квартал 2000 года - 20 736 руб.; 4 квартал 2000 года - 38 880 руб.; 1 квартал 2001 года - 38 880 руб.; 2 квартал 2001 года - 38 880 руб.; 3 квартал 2001 года - 38 880 руб.; 4 квартал 2001 года - 38 880 руб.; 1 квартал 2002 года - 46 224 руб. (п. 2.2 предварительного договора). При заключении сторонами основного договора уплаченная в соответствии с п. 2.2 названного договора предпринимателем Карапетян М.А. сумма засчитывается в счет полной оплаты стоимости здания, в связи с чем на момент заключения основного договора здание считается полностью оплаченным покупателем (п. 2.4 предварительного договора).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Оценивая п. 2.1, 2.2, 2.4, 3.3 предварительного договора, суды пришли к выводу о том, что предварительный договор содержит неопределенность относительно цены подлежащего продаже имущества.

Согласно п. 2.1 договора общая стоимость объекта недвижимости составляет 281220 руб. Вместе с тем из п. 2.2 данного договора следует, что сумма платежей составляет 261 360 рублей. Истцом за спорное здание ответчику внесено 261 360 руб. При этом из условий договора следует, что сумма, предусмотренная в п. 2.2 предварительного договора, является выкупной ценой здания, засчитывается в счет полной оплаты его стоимости, в связи с чем предприниматель Карапетян М.А., внесший на момент заключения основного договора указанную сумму, будет считаться исполнившим обязанность по оплате приобретаемого имущества.

Принимая во внимание мнение ответчика, полагающего, что ценой здания является сумма 281 220 руб., суды признали, что стороны не пришли к согласию относительно цены выкупаемого имущества.

Таким образом, отсутствие существенных условий договора купли-продажи недвижимости о предмете и цене договора свидетельствует о незаключенности предварительного договора купли-продажи здания мастерской.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для заключения основного договора ввиду незаключенности предварительного договора является верным..."

1.3. Способы определения цены в договоре аренды недвижимого имущества

1. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды помещений

Условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

К договорам аренды помещений по аналогии закона применяются нормы об аренде зданий и сооружений. В связи с этим возникает вопрос: является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды помещений?

1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды помещений, существует две позиции судов.