Предмет договора строительного подряда

А. ВОЛКОВ

 

Антон Волков, консультант юридической клиники Юридического института ФГБОУ ВПО "Государственный университет - УНПК", г. Орел.

 

В последнее время весьма актуальным является вопрос о предмете договора строительного подряда. Хотя легальное определение данного договора закреплено в ст. 740 ГК РФ, на практике не всегда с уверенностью можно говорить о том, что условие о предмете согласовано сторонами надлежащим образом. Рассмотрим основные тенденции судебной практики по данному вопросу.

 

Немного теории

 

Анализ научной литературы позволяет выделить несколько подходов при определении предмета договора строительного подряда, несмотря на то что "в принципе речь шла в конечном счете только о работе и ее результате" <1>. Одной из распространенных является концепция унитарного (единого) предмета договора строительного подряда <2>. Ее сторонники считают предметом договора строительного подряда законченный строительством и готовый к сдаче объект, результат деятельности подрядчика. В частности, А. Сергеев и Ю. Толстой полагают, что предметом договора строительного подряда, как и договора обычного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму <3>.

--------------------------------

 

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное).

 

<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Книга 3. М.: Статут, 2005.

<2> Черная Н.В. Объект незавершенного строительства как предмет договора строительного подряда // Юридический мир. 2010. N 11.

<3> Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2005. Т. 2.

 

В рамках второй концепции предмет договора строительного подряда представлен в виде деятельности подрядчика по возведению объекта строительства. Так, Е. Суханов считает, что предмет договора строительного подряда выражается в действиях со стороны подрядчика (строительство определенного объекта и передача последнего заказчику; реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта и передача результатов работ заказчику; выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику) и действиях со стороны заказчика (создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ; принятие объекта строительства или результатов иных строительных работ; уплата обусловленной цены за выполненные работы) <4>.

--------------------------------

<4> Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008.

 

В юридической литературе также получила широкое распространение теория двух предметов договора строительного подряда: материального, представляющего результат работ, и юридического - деятельности сторон при исполнении договора строительного подряда <5>. Иногда предмет договора строительного подряда при отсутствии всякой аргументации вообще рассматривается в качестве отношений сторон. Так, например, Л. Грудцына и А. Спектор указывают на то, что предмет рассматриваемого договора образуют "отношения, связанные с созданием недвижимого объекта, вновь создаваемого или подлежащего улучшению" <6>.

--------------------------------

 

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное).

 

<5> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Книга 3. М.: Статут, 2005.

<6> Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. М.: Юстицинформ, 2007.

 

Можно выделить еще одно направление в рамках предмета договора строительного подряда. В соответствии с данным подходом предмет договора строительного подряда един, но включает в себя две составляющие: "процесс выполнения работ и материализованный овеществленный результат, достижение которого является конечной целью выполнения этих работ. Пока выполняется процесс работ, нет конечного результата. Как только появился конечный результат, прекращается процесс выполнения работ" <7>.

--------------------------------

<7> Сидорова В.Н. Правоотношения несостоятельности (банкротства) юридического лица: теория и практика. СПб.: ВВМ, 2009.

 

Таким образом, можно говорить о том, что в доктрине гражданского права не наблюдается единство мнений по поводу решения рассматриваемого вопроса.

 

De facto, de jure

 

По смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета можно обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность его исполнения. Если договор исполнен, то условие о технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, не считается несогласованным, а договор незаключенным.

Если стороны не достигли соглашения о предмете договора, он может быть признан незаключенным. Однако такой договор признается заключенным в случае, когда он исполнен исполнителем и принят заказчиком и принадлежность предмета к договору не оспаривается. Все вышесказанное применимо, если действия сторон, составляющие предмет договора, явно свидетельствуют об отсутствии спора о сроке и предмете исполнения.

Суды указывают, что принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны со ссылкой на договор-документ (подписание актов приемки-передачи имущества, отгрузочных документов, доверенностей на получение товара, документов об оплате и других восполняющих недостаток конкретизации существенных условий в тексте договора-документа), а также отсутствие каких-либо возражений о незаключенности договора до рассмотрения иска о взыскании долга по договору либо о применении договорной ответственности могут с учетом обстоятельств дела свидетельствовать о том, что договор заключен, и к отношениям его сторон применяются условия, предусмотренные в договоре-документе (Постановление ФАС УО от 18.11.2009 N Ф09-8485/09-С4). Условие о предмете договора, как и любые другие условия, в случае неясности их буквального значения подлежат толкованию (ст. 431 ГК РФ).

Так, в нарушение правовой нормы суд не дал надлежащее толкование условию о предмете договора с учетом того, что подрядчик принял на себя выполнение всех видов работ по сооружению павильона. Суд первой инстанции при разрешении спора не учел, что строительные работы по договору фактически выполнены подрядчиком и приняты заказчиком, павильон сдан в эксплуатацию, при этом какие-либо разногласия по поводу объема работ у сторон в процессе их выполнения и приемки результатов отсутствовали (Постановление ФАС ЦО от 07.03.2008 по делу N А14-10138/2006/123-1).

 

Три позиции

 

Из анализа судебной практики следует, что в случаях фактического исполнения сторонами обязанностей из договора строительного подряда условие о предмете предполагается согласованным даже тогда, когда путем толкования соответствующих положений договора невозможно установить наименование, содержание и перечень подлежащих выполнению или фактически выполненных работ (при условии, что между сторонами не было разногласий относительно обстоятельств, составляющих предмет договора).

Однако всегда ли приемка заказчиком результата работ свидетельствует о возникновении отношений по подряду при отсутствии заключенного договора по признаку несогласованности его предмета? По данному вопросу сложились три позиции.

1. Приемка работ заказчиком при отсутствии заключенного договора подряда свидетельствует о возникновении отношений по подряду (Определения ВАС РФ от 21.03.2011 N ВАС-2655/11, от 27.01.2011 N ВАС-43/11, от 03.09.2010 N ВАС-11650/10, Постановление ФАС ВВО от 01.12.2009 по делу N А43-1916/2009-20-65, Постановление ФАС ЗСО от 04.08.2010 по делу N А45-19565/2009).

2. Приемка работ заказчиком при отсутствии заключенного договора подряда свидетельствует о возникновении неосновательного обогащения (Определение ВАС РФ от 26.04.2010 N ВАС-4321/10, Постановление ФАС ВВО от 06.05.2010 по делу N А31-4659/2009, Постановление ФАС ВСО от 12.10.2010 по делу N А58-6454/09).

3. Приемка работ заказчиком при отсутствии заключенного договора подряда свидетельствует о возникновении между сторонами фактических подрядных отношений, но стоимость выполненных работ взыскивается по нормам о неосновательном обогащении (Постановление ФАС УО от 14.05.2010 N Ф09-3418/10-С2, Постановления ФАС ЦО от 18.08.2011 по делу N А62-5456/2010, от 25.05.2011 по делу N А35-2473/08-С16).

По нашему мнению, в указанных случаях практику признания условия о предмете согласованным фактически следует признать правильной. В случае признания допустимыми иных способов разрешения указанных споров возникает парадоксальная ситуация, когда подрядчик, исполняя надлежащим образом свои обязанности по договору, лишается права на получение эквивалентного встречного предоставления, поскольку оплата работ по нормам о неосновательном обогащении, как правило, меньше реально причитающейся подрядчику суммы.

 

Виды, объем и содержание работ

 

В судебной практике наиболее распространенными ситуациями являются те, при которых приемка заказчиком результата работ не осуществлена, а следовательно, оснований для признания возникновения фактических подрядных отношений не имеется. Поэтому практический интерес составляет определение содержания предмета договора строительного подряда с точки зрения его согласованности сторонами. Анализ правоприменительной практики позволяет прийти к следующим выводам.

Под предметом договора подряда суды, как правило, понимают содержание, виды и объем подлежащих выполнению работ. В частности, указывается следующее. При рассмотрении дела суды сделали вывод о том, что договор является незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию - предмету договора (перечню и объему работ) (Определение ВАС РФ от 05.08.2011 N ВАС-10009/11).

Существенными для спорных договоров являются условия о содержании и объеме работ (предмете) и сроках их выполнения (Постановление ФАС ЗСО от 30.03.2009 N Ф04-1919/2009(3595-А27-22)). Существенными условиями договора строительного подряда являются виды и объемы работ, а также стоимость и сроки выполнения работ (Постановление ФАС МО от 17.12.2009 N КГ-А41/12592-09). Существенным условием договора строительного подряда является предмет (содержание, виды и объем подлежащих выполнению работ) (Постановление ФАС ПО от 05.04.2010 по делу N А12-10533/2009). В числе существенных условий договора строительного подряда (каковым является договор) п. 1 ст. 743 ГК РФ называет необходимость согласования сторонами объема, содержания работ (Постановление ФАС СЗО от 21.07.2011 по делу N А56-28252/2010).

 

Указание объекта и результата

 

Однако указание в договоре содержания, видов и объема подлежащих выполнению работ, как правило, недостаточно для квалификации условия о предмете договора строительного подряда как заключенного. Необходимо также указать объект, на котором работы должны быть осуществлены. Суд установил, что в договоре невозможно определить конкретные характеристики и индивидуально определенные признаки объекта, на котором надлежало выполнить работы по устройству кровли (отсутствуют сведения, о каком производственном корпусе идет речь, о его местонахождении и др.), то есть отсутствует предмет договора подряда (Постановление ФАС ВВО от 11.02.2009 по делу N А17-5880/2008).

Исследовав условия данного договора, установив, что из содержания договора невозможно определить месторасположение и наименование объекта, где должны выполняться подрядчиком работы, суд пришел к выводу, что сторонами не согласовано существенное условие договора о его предмете и признал договор строительного подряда незаключенным (Постановление ФАС УО от 09.11.2009 N Ф09-8594/09-С4 по делу N А50-6407/2009-Г31). В договоре стороны не согласовали конкретный перечень подлежащих выполнению работ, объект выполнения работ. При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о незаключенности договора является правильным (Постановление ФАС СКО от 07.10.2009 по делу N А32-10953/2008).

Для определения предмета договора строительного подряда также необходимо указать результат, к которому должны привести подрядные работы. Так, выводы суда о согласовании сторонами в договоре существенного условия - предмета (как деятельности подрядчика, имеющего конкретные виды работ и его овеществленный результат) - не противоречат положениям ст. ст. 702, 740 ГК РФ (Постановление ФАС ДО от 20.12.2005 N Ф03-А04/05-1/3762). По другому делу суд указал, что предмет договора строительного подряда - это результат деятельности подрядчика, который может считаться определенным только при согласовании объема, содержания работ и других предъявляемых к ним требований (Постановления ФАС СЗО от 22.12.2006 по делу N А13-2596/2006-16; от 20.10.2004 по делу N А21-7986/03-С2; от 12.01.2004 N А05-1725/03-76/4).

Таким образом, проведенный анализ судебной практики позволяет прийти к выводу, что предмет договора строительного подряда будет считаться согласованным, когда стороны в договоре указали содержание, объем и виды подлежащих выполнению работ, объект, на котором подрядные работы должны быть осуществлены, а также результат, к которому должны привести подрядные работы.

 

1.2. Условие о предмете в договоре ДДУ

Старая редакция:

объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

 

Новая редакция:

объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

 

Новая редакция

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

 

Старая редакция

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

 

 

Статья 4 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

 

 

УСЛОВИЕ О ЦЕНЕ

1. Способы определения цены в договоре купли-продажи недвижимости

В соответствии со ст. 555 ГК РФ условие о цене отчуждаемой недвижимости является существенным для договора купли-продажи недвижимого имущества. Отсутствие условия о цене не может быть восполнено положениями п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Анализ практики выявляет различные способы согласования цены в договоре купли-продажи недвижимости, которые признавались судами надлежащими.

 

1.1. Вывод из судебной практики: В договоре купли-продажи недвижимости цена имущества может быть определена путем указания на общую стоимость отчуждаемых объектов без конкретизации цены каждого из них.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.02.2011 по делу N А33-2400/2009

"...Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, между ЗАО "Берло" в лице генерального директора Руденко Е.С. и ИП Ветровым Е.И. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2005, по условиям которого ЗАО "Берло" продало, а ИП Ветров Е.И. купил в собственность 6 объектов недвижимого имущества.

Не может служить основанием к отмене принятых по делу судебных актов и довод о том, что договор купли-продажи от 20.01.2005 является незаключенным в связи с отсутствием в нем цены каждого из продаваемых объектов недвижимости, поскольку данный довод не заявлялся ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде, ни в кассационной жалобе, а был устно озвучен в пояснениях представителя истца по жалобе в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Вместе с тем суд округа считает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязательное определение цены каждого из проданных объектов.

Из положений оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 20.01.2005 вытекает возмездный характер обязательства по продаже объектов недвижимого имущества, что не противоречит требованиям пункта 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе сторон в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из пункта 1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2005 следует, что стороны пришли к соглашению об объекте договора в виде 6 объектов недвижимого имущества. О согласовании предмета договора купли-продажи от 20.01.2005 свидетельствует тот факт, что стороны указали наименование, площадь, месторасположение и кадастровые номера каждого из объектов недвижимости в соответствии с выписками из технических паспортов данных объектов.

В пункте 4 договора купли-продажи от 20.01.2005 имеется условие о цене подлежащего продаже имущества на общую сумму 1 000 000 рублей, что не явилось препятствием для проведения государственной регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю перехода права собственности на указанное в договоре недвижимое имущество к Ветрову Е.И..."

1.2. Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи недвижимости, предусматривающий возможность оплаты в несколько этапов, может содержать условие об изменении цены за последующий этап в зависимости от уровня инфляции.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.11.2006 N Ф08-5685/2006 по делу N А20-725/2006

"...Как видно из материалов дела и установлено судом, общество (продавец) и корпорация (покупатель) заключили договор от 10.07.2003, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю нежилое помещение общей площадью 1947 кв. м, полезной площадью 1558,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Первомайская, 167, и передать в пользование земельный участок, прилегающий к зданию, на условиях, установленных договором. Согласованная сторонами цена договора - 9150 тыс. рублей. Договором предусмотрена обязанность продавца зарегистрировать договор купли-продажи в установленном порядке (пункт 2.2.1). Согласно пункту 3.1 покупатель обязался производить оплату в следующем порядке: 30% от общей суммы договора в течение 2 месяцев после государственной регистрации договора, по 35% - в течение 14 и 26 месяцев после государственной регистрации договора (пункт 3.1). В пункте 3.2 договора стороны предусмотрели, что платежи второго и третьего этапов будут изменяться со дня регистрации договора в соответствии с официальным размером инфляции или дефляции соответственно, но не более чем на 15 процентов в год. Пунктом 6.1 договора установлена ответственность покупателя за несоблюдение сроков оплаты недвижимости в виде уплаты продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые полномочными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Условие пункта 3.2 договора соответствует положениям статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 3 которой закреплено право сторон предусмотреть в договоре купли-продажи, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), и определить способ пересмотра цены.

Таким образом, определенный сторонами порядок изменения цены имущества (по второму и третьему платежу) не противоречит требованиям закона, а вывод суда первой инстанции о том, что в пункте 3.2 стороны предусмотрели ответственность за просрочку платежа, противоречит указанным правовым нормам и условиям договора..."

 

1.3. Вывод из судебной практики: Не допускается уменьшение на сумму НДС ранее согласованной сторонами и определенной независимым оценщиком договорной цены недвижимого имущества, в которую сумма налога не включалась.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.03.2011 N 13661/10 по делу N А12-1349/2010

"...Согласно составленному независимым оценщиком - ООО "Альянс НЦС" - отчету N 956-08/09 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 130,9 кв. метра, расположенного по названному адресу, итоговая величина его рыночной стоимости была определена в размере 2 286 000 рублей без налога на добавленную стоимость.

На основании статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могли быть обжалованы предпринимателем в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, однако он не сделал этого.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость объекта, определенная независимым оценщиком без налога на добавленную стоимость, была включена в договор от 05.10.2010 N 200в купли-продажи муниципального имущества, который подписан предпринимателем без протокола разногласий относительно рыночной стоимости приобретаемого имущества.

Так как содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяются налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.

Гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.

Поскольку оспариваемые судебные акты не нарушают единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, они подлежат оставлению без изменения..."