Практическая работа №4. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости: принципы, методы, этапы — КиберПедия 

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ - конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой...

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...

Практическая работа №4. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости: принципы, методы, этапы



(4 часа)

Цели и задачи работы:

- закрепить знания студентов, связанные с оценкой объектов недвижимости сравнительным (рыночным) подходом;

- выявить особенности применения сравнительного подхода, его преимущества и недостатки.

Методические указания по выполнению работы:

Работа проводится по варианту, номер которого определяется по первой букве фамилии студента.

Буква фамилии Номер варианта Буква фамилии Номер варианта
А.Б Р,С,Т
Г,Д,Е У,Ф,Х
Ж,З,И Ц,Ч,Ш
Л,М Щ.Э,Ю,
Н,О,П В, К, Я

Оформление практической работы соответствует общим требованиям, предъявляемым к написанию работ:

-при оформлении работы на компьютере применяется размер шрифта 14, интервал 1,5; листы формата А-4

- или в обычных тетрадях при оформлении в рукописном виде.

Задание 1.На основе имеющейся информациипо участкам-аналогам, определить рыночную стоимость земельного участка объекта оценки:

характеристика величина корректировки варианты
участок 1 участок 2
передача прав собственности - 10 - 3 1,2,3,4,5.
передача прав собственности - 5 - 5 6,7,8,9,10
условия продажи - 7 + 1 1,2,3,4,5.
условия продажи - 5 - 6 6,7,8,9,10
физические характеристики - 3 + 5 1,2,3,4,5.
физические характеристики + 10 - 7 6,7,8,9,10
форма участка + 10 + 5 1,2,3,4,5.
форма участка - 6 - 5 6,7,8,9,10
местоположение - 3 + 5 1,2,3,4,5.
местоположение + 3 - 1 6,7,8,9,10

 


 

Задание 2. Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, на основании данных участков-аналогов:

наименование показателя объект оценки Уч. 1 Уч. 2 Уч. 3 Уч. 4 Уч.5 варианты
цена, тыс. руб. ? 1,2,3,4,5.
цена, тыс. руб. ? 6,7,8,9,10
условия финансирования рыночные не рыночные (процентная ставка ниже рыночной, цена завышена. на 3000 т.р. не рыночные (процентная ставка ниже рыночной), цена завышена на 8000 т.р. рыночные рыночные рыночные 1.3.5.7.9.
условия финансирования рыночные рыночные рыночные процентная ставка ниже рыночной; цена завышена на 1000 т.р. процентная ставка ниже рыночной; цена завышена на 500 т.р. рыночные 2,4,6,8,10.
1.коррекция по финансированию, тыс. руб. х           все
условия продажи чистая продажа чистая продажа особый интерес (цена завышена на 1000 т.р) чистая продажа чистая продажа чистая продажа 1,2,3,9,10
условия продажи чистая продажа чистая продажа срочная (цена занижена на 500 т.р. чистая продажа чистая продажа чистая продажа 4,5,6,7,8.
корректировка на условия продажи, тыс. руб. х           все
3.скорректированная цена, тыс. руб. х           все
время продажи, за год инфляция ок. 10% х 2 недели 6 недель 1 год 1 год 1 год 1,2,3,8,9.
время продажи, за год инфляция ок. 10% х 12 мес. 1 год 6 недель 2 недели 1 год 4,5,6,7,10
4.скорректированная цена на рыночные условия (с учетом расчета инфляции в %), тыс. руб. х           все
месторасположение 50 км. от города. аналогично оцениваемому аналогично оцениваемому аналогично оцениваемому аналогично оцениваемому хуже на 10% 1,3,5,7,9.
месторасположение 100 км. от города. аналогично оцениваемому аналогично оцениваемому аналогично оцениваемому аналогично оцениваемому лучше на 10% 2,4,6,8,10.
5.коррекция по месту, тыс. руб. х           все
размер, кв. м. 1,2,3,4,5.
размер, кв. м. 6,7,8,9,10
6.корректировка по размеру, тыс. руб. х           все
гараж - + + + + - 1,3,4,7,8.
гараж + + - + + + 2,5,6,9,10.
7.коррекция для гаража, тыс. руб. х           все
законченный подвал да - - - да - 1,2,3,4,5.
законченный подвал да да - да да - 6,7,8,9,10.
8.коррекция для подвала, тыс. руб. х           все
9. сумма корректировок х           все
10. скорректированная цена, тыс. руб. х           все
уд. вес суммы коррекции в скорректированной цене продажи             все

Задание 3.Рассчитать возможную рыночную цену продаваемого участка по характеристикам участков-аналогов



№ участка Цена тыс. руб. Время продажи,мес.назад Площадь, га. Технические показатели участка Рельеф участка № Варианта
0,040 аналогичны оцениваемому аналогичен оцениваемому 1,3, 5,7,9.
1. 0,060 3 % хуже 6 % лучше 2,4,6,8,10
2. 0,045 2% хуже 5% хуже 1,2,3,4,5.
2. 0,055 аналогична оцениваемому аналогичен оцениваемому 6,7,8,9,10
3. 0,050 1% лучше 3% хуже 1,2,3,8,9.
3. 0,065 4% лучше 2% хуже 4,5,6,7,10
4. 0,035 5% лучше 5% лучше 1,2,3,8,9.
4. 0,040 аналогичны оцениваемому 2% лучше 4,5,6,7,10
5. 0,070 аналогичны оцениваемому 10% лучше 1,3,5,7,9.
5. 0,065 1 % хуже 5% лучше 2,4,6,8,10

 



Варианты 1,2,3,10

Задание 4. Рассчитать возможную рыночную цену жилого комплекса, состоящего из 30 квартир, по характеристикам объектов-аналогов.

Объект 1. Продан 6 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт хуже, нежели у объекта оценки (различие оценено в 15000 руб.). Плавательный бассейн аналогичен (оценен в 36000 руб.). Объект расположен ближе к центру, что увеличивает стоимость продажи на 15000 руб.

Объект 2. Продан 5 месяцев назад. Имеется бассейн. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 25000 руб. по сравнению с обычным финансированием. Расположен в спальном районе, что приравнено к центру, ландшафт лучше.

Объект 3. Расположен ближе к автобусной остановке, нежели объект оценки, что увеличивает стоимость на 30000 руб. Продан 3 месяца назад. Бассейн отсутствует.

Темпы роста цен на недвижимость составляют 0,5% в месяц.

 

Задание 5 Рассчитать возможную рыночную цену объекта недвижимости (Е) на основании следующих данных объектов-аналогов:

Объекты А Б С Д Е
Цена продажи, тыс.р. ?
Площадь, кв.м
Встроенная мебель + + + - +
Бассейн + - + - -

 

Варианты 4,5,6.

Задание 4.Рассчитать возможную рыночную цену земельного участка под строительство индивидуального дома, расположенного в Западном районе г.Таганрога, если известно, что земельные участки в Западном районе дешевле, чем в районе Русское поле на 5 %, чем в Центре на 10 %, и дороже, чем в Северном районе города на 7 %.

 

Участки Цена продажи, тыс. р. Доступность транспорта Развитость инфраструктуры Степень подготовки к строительству Район
хуже на 1 % лучше на 5 % аналогична оцениваемому Западный
аналогична оцениваемому лучше на 10 % лучше на 5 % Центр
хуже на 15 % лучше на 10 % хуже на 5 % Северный
хуже на 5 % лучше на 2 % аналогична оцениваемому Западный
лучше на 2 % аналогична оцениваемому лучше на 10 % Западный
хуже на 1 % хуже на 30 % хуже на 1 % Западный
лучше на 8 % аналогична оцениваемому хуже на 2 % Северный
лучше на 3 % хуже на 2 % аналогична оцениваемому Русское поле
лучше на 10 % лучше на 20% лучше на 5 % Центр

Задание 5.Рассчитать возможную рыночную цену объекта оценки – (Е) на основании следующих данных объектов-аналогов:

Характеристика Объекты-аналоги Объект оценки
А Б С Д Е
Цена продажи, тыс. руб. ?
Площадь, кв.м
Возможность газификации + - + - +
Въезд + - + + -

 

Варианты 7,8,9.

Задание 4.

Рассчитать возможную рыночную цену объекта оценки – квартиры, если известна следующая информация о рынке:

- срочная продажа изменяет цену на 10 %;

- особый интерес изменяет цену на 15 %;

- за три месяца цены выросли на 10 %;

- разница в ценах центра (центр) и среднеотдаленных (с/о) районов составляет 3 %, с/о и отдаленных (отд) составляет 4 %;

- разница в ценах между третьим и первым этажом 7 %, третьим и пятым 5 %;

- разница в ценах между кирпичными (кир) и панельными (пан) домами составляет 6 %;

- разница в ценах между хорошим (хор) и отличным (отл) состоянием составляет 5 %, хорошим и удовлетворительным (уд) составляет 3 %.

Показатели Объект оценки Объекты-аналоги
Цена, тыс. р. ?
Отдаленность от центра с/о центр центр отд отд с/о
Состояние хор хор отл уд хор уд
Условия продажи чистая продажа чистая продажа чистая продажа куплена соседняя квартира срочная продажа чистая продажа
Этаж 3-й 1-й 5-й 3-й 1-й 5-й
Дата продажи наст. время наст. время 3 мес. назад наст. время 3 мес. назад наст. время
Материал стен пан пан кир кир пан пан

Задание 5.

Оценить объект Д на основании следующих данных:

  Объект оценки Д, Объекты-аналоги
А Б В Г
Площадь, кв.м
Баня - + - + -
Бассейн - + + + -
Цена продажи, у.е.  

 

Задание для подготовки к практической работе №5:

В процессе подготовки к работе студенту необходимо повторить темы:

Технологии оценки объектов недвижимости: Затратный подход: принципы, методы, этапы. Стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости: особенности расчета. Типы и виды износа и методы их определения.

Литература для подготовки к практическому занятию: [1, 4, 8, 10, 11]






Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...

Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...



© cyberpedia.su 2017 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав

0.032 с.