Права на земельный участок при аренде строения.

Традиционно в ГП здания сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно связанная с землей. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматривается как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект.

Недвижимостью признаются и строения, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц.

В этом случае земельные участки становятся вещами –принадлежностями главных вещей-строений.

Поэтому договор аренды зданий и сооружений регламентирует как аренду строений, собственниками которых являются одновременно собственниками земельных участков, так и аренду строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц.

 

 

Понятие и содержание договора.

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Договор лизинга – двусторонний, взаимный, консенсуальный, возмездный.

Стороны – арендодатель и арендатор, или лизингодатель и лизингополучатель.

Договор лизинга может преследовать только предпринимательские цели, поэтому сторонами договора могут быть лишь субъекты, обладающие правом на осуществление коммерческой деятельности, в том числе и некоммерческие ЮЛ, когда коммерческая деятельность разрешена им законом.

Форма договора – письменная.

Договор лизинга, предусматривающий переход права собственности на арендуемое имущество к лизингополучателю, заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества.

Срок договора определяется по усмотрению сторон.

Существенные условия – условия о предмете, о продавце предмета лизинга, условие об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды.

Одним из главных юридических признаков, отличающих договор лизинга от иных видов аренды, является обязанность арендодателя купить указанный арендатором предмет лизинга у продавца, определенного арендатором.

Но договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

В связи с этим любое соглашение об аренде в которой будет отсутствовать условие о продавце имущества, нельзя квалифицировать как договор лизинга.

 

-2-

Исполнение договора.

Исполнение обязательств, вытекающих из договора лизинга, неразрывно связано с договором купли-продажи предмета лизинга.

На момент заключения договора арендодатель не имеет в собственности предмета лизинга.

Предмет лизинга, как и его продавец, выбирается арендатором.

Арендодатель на основе договора купли-продажи, приобретать предмет лизинга, выбранный арендатором. При этом он обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Арендатору в силу непосредственного указания закона переходят права, требования по договору купли-продажи.

Арендатор вправе предъявить непосредственно продавцу требования вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем. При этом арендатор немеет права и обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретаемое имущество.

Арендатор, также не сожжет расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы.

Если иное не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли- продаже, кроме случаев, когда на нем лежит ответственность за выбор продавца.

В последующих случаях арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут перед ним солидарную ответственность.

Предмет договора передается продавцом непосредственно арендатору в месте его нахождения. С момента передачи предмета лизинга арендатору на него переходит риск гибели/порчи предмета лизинга.

Имущество являющееся предметом лизинга должно быть передано в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Гарантированное обслуживание предмета лизинга может осуществляться продавцом.

Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание и текущий ремонт.

Капитальный ремонт осуществляет лизингодатель.

Предмет лизинга может перейти в собственность лизингополучателя до истечения срока действия договора при условии выплаты всяких лизинговых платежей или вследствие реализации права на выкуп.

Лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам и предмету лизинга.

В случае, когда предмет лизинга не предоставляется арендатору в указанный срок, арендатор может потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков.

 

Формы лизинга.

К основным формам лизинга относятся внутренний лизинг и международный лизинг.

При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель, лизингополучатель и продавец являются резидентами РФ, а при осуществлении международного лизинга лизингодатель/лизингополучатель являются нерезидентами РФ.

Если лизингодатель – нерезидент РФ, т.е. предмет лизинга находится в собственности нерезидента, то арендатор международного лизинга регулируется ФЗ в области внешнеэкономической деятельности.

Сублизинг – вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает 3-им лицам во владение и пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и соответствующее предмет лизинга.

При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга.

При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательно соглашение лизингодателя в письменной форме.

 

ЖК РФ от 29 декабря 2004 года.

Градостроительный кодекс 29.12.04

Закон РФ от 4 июля 1991 «о приватизации»

Закон РСФСР от 18 октября 1991 «о реабилитации жертв политических репрессий»

Закон РФ от 19.02.1993 года «о вынужденных переселенцах»

Закон РФ от 19.02.1993 года «о беженцах»

Закон РФ от 25 июня 19993 года «о праве граждан на свободу передвижения, выбора места проживания, жительства в пределах РФ»

ФЗ от 25.02.1999 "об инвестиционной деятельности РФ осуществляемой в форме капитальных вложений»

ФЗ от 30.12.2004 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

ФЗ от 30.12.2004 «о жилищных накоплениях кооперативов»

Закон Саратовской области от 28.04.2005 «о предоставлении жилищных помещений в Саратовской области»

-1-