Особенности продажи жилых помещений.

Существенной особенностью продажи дома квартиры части жилого дома или квартиры иного жилья в котором проживают лица сохраняющие в соответствии с законом или договором право пользования этим помещением после его приобретения покупателем является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещениям.

В этот перечень включаются следующие субъекты:

1.члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам жилищного кодекса (родители, супруг и дети, если они проживают совместно)

2.наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане

3.право пожизненного пользования жилого помещения в порядке завещательного отказа

4.получатель ренты по договору пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа

5.получатель ренты по договору пожизненно содержания с иждивением, если в договоре оговорено право его проживания в данном жилом помещении

6.Ссудополучатель по договору возмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия срока договора.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача жилого помещения, даже оформленное соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации, не порождает каких-либо прав покупателей на жилое помещение.

Факт заключения договора порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием о вынесении решения о регистрации договора в случаях, когда какая-либо из сторон уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержены ряду ограничений: так, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой члены семьи собственника жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства.

Понятие и содержание договоров.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность предприятия в целом как имущественный комплекс за исключением прав и обязанностей которые продавец не вправе передать другим лицам.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества предназначенные для его деятельности: здания сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, права, требования, долги, а так же права на обозначение индивидуализации предприятия, его продукцию, работы и услуги (коммерческое значение, товарные знаки и знаки обслуживания) и другие исключительные права.

В состав предприятия не включаются прав полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью.

Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем не возможны, при отсутствии такой лицензии не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. Предприятие - это юридически неделимое совокупное имущество.

В роли продавца предприятия может выступать лицо, которому предприятие подлежит на праве собственности.

При продаже имущественного комплекса принадлежащему унитарному государственному/муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, продавцом может выступать только орган министерства государственного имущества РФ/соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, как представители публичного собственника. Покупатели могут быть граждане – предприниматели, ЮЛ, государство и муниципальные образования. До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень долгов, включенных в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера, сроков их требований.

Условие о цене является существенным условием договора.

Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

-2-

Исполнение договора.

Исполнение договора можно свести к 3 наиболее важным действиям сторон:

1. Уведомление кредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия – осуществляется одной из сторон. Уведомление должно быть осуществлено в письменной форме до передачи предприятия. Таким уведомлением кредитору фактически делается предложение о переводе долга с продавца предприятия на его покупателя. Кредитор может ничего не сообщая продавцу потребовать в течении 3 месяцев со дня уведомления либо прекращение или досрочного исполнения обязательств и возмещение причиненных убытков либо признание договора продажи предприятия действительным полностью либо его соответствующей части. Если кредитор ничего не сообщит продавцу или не заявит одно из перечисленных требований, то он будет считаться кредитором, не давшим согласия на перевод долга с продавца на покупателя. Вследствие этого стороной по таким обязательствам остается продавец предприятия. Однако, если обязательство будет исполнено покупателем предприятия, то кредитор будет обязан принять такое исполнение. До тех пор пока обязательство не будет исполнено надлежащим образом, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность. В тех случаях, когда кредитор не был уведомлен надлежащим образом о продаже предприятия он имеет право в течение одного года со дня когда он узнал или должен был узнать о продаже предприятия и заявить одно из следующих требований:
1. О прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении продавцом причиненных убытков
2. О признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части

Передача предприятия должником осуществляется по передаточному акту в котором указываются данные составы предприятия и об уведомлении кредиторов продаже предприятия, а так же сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом в виду его утраты.

Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в составе предприятия. Если в договоре предусмотрено сохранение за продавцом право собственности на переданное покупателю предприятие до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. Если какая либо из сторон будет уклоняться от подписания передаточного акта то это будет считаться отказам продавца от исполнения обязательства по передачи предприятия а покупателя от обязательства принять предприятие. Право собственности переходит к покупателю с момента регистрации этого права

1. передача предприятия продавцом покупателю
2. оплата покупателем стоимости предприятия

 

-3-

Ответственность сторон.

В случае, когда предприятие передано по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и утраченном имуществе, а так же в случае передачи в составе предприятия долгов продавца которые не были указаны в договоре или передаточном акте покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества переданного в составе предприятия или отсутствии в этом составе отдельных видов имущества подлежащих передаче может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. Покупатель в праве в судебном порядке требовать расторжение или изменение договора. И возвращение того, что исполнено сторонами по договору, если установлено что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает непригодно для цели названной в договоре продажи и эти недостатки не устранены либо устранение таких недостатков невозможно

 

Понятие и форма договора.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает/обязан передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность или имущественное право (требование) к себе или к 3 лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед 3 лицом.

Договор дарения – односторонний договор, безвозмездный.

При наличии встречной передачи вещи (права), обязательства договор не признается дарением. В противоположном случае применяются правила о недействительной сделке.

Договор может быть как консенсуальный, так и реальным.

Обещание дарения признается дарением и связывает дарителя вещи, если оно сделано в предусмотренной законом форме и содержит явно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретного лица.

Права одаряемого, которому по договору обещан в дар (консенсуальный договор), не переходят к его наследником.

Обязанность дарителя по такому договору наоборот переходит к его наследникам.

Если даритель обещает подарить все свое имущество. Или его часть без указания на конкретный предмет, то такое соглашение ничтожно.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен к такому договору, применяются правила о наследовании, т.к. распорядиться своим имуществом на случай смерти гражданин может только путем составления завещания, тем более завещание может быть отменено/изменено, а дарение безвозвратно.

Выплата премий/вручение ценных подарков по месту работы за трудовые достижения регулируется трудовым законодательством и не является договором дарения в гражданско-правовом смысле.

Подарить можно любые вещи, находящиеся в свободном обороте.

Законодатель предусматривает специальные права о форме договора дарения.

Форма договора зависит от его вида:

1. договор, сопровождаемый передачей вещи (реальный) может быть совершен устно, кроме случаев, когда дарение должно быть письменным. Передача - вручение дара или символичная передача, или вручение правоустановленных документов
2. дарение движения имущества должно быть совершено в письменной форме, если дарителем является ЮЛ и стоимость дара больше 3 т.р. договор содержит обещание дарения в будущем, т.е. концессуальный договор. При несоблюдении этих правил договор признается ничтожным.
3. договор дарения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Регистрация осуществляется дважды: регистрируется договор дарения и переход права собственности.

 

Вред причиненный жизни, здоровью/имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем при наличии условий.

1. недостатки возникли до передачи вещи
2. недостатки не относятся к числу явных
3. даритель знал о недостатках, но не предупредил одаряемого

-4-

Пожертвование.

ГК относит пожертвование к разновидности договора дарения.

Отличительный признак этого вида договора дарения – его цель, т.е. общественная польза от дара.

Общественная польза предполагает неопределенное число лиц, которые могут пользоваться даром.

В то же время круг субъектов в пользу которого по закону, осуществляется пожертвование более узкий, чем круг одаряемых в договоре дарения.

Ими могут быть граждане, некоммерческие организации РФ, субъекта РФ и МО.

Для принятия пожертвования не требуется чьего-либо разрешения/согласия.

Выделение средств из государственного/местного бюджета, в т. ч. для общеполезных целей, не является пожертвованием, т.к. в этом случае нет дарения т.к. средства используются по прямому назначению.

Предметом пожертвования может быть любой материальный объект не изъятый из объекта, или имущественное право, а также обещание передачи дара.

При пожертвовании гражданину должно быть, а ЮЛ может быть обусловлено использование имущества по определенному назначению.

Если такого условия в договоре нет, то для гражданина имущество становится обычным даром, а ЮЛ использует имущество в соответствии с его назначением.

При наличии определенного назначения ЮЛ должно вести обособленный учет всех операций по использованию имущества. Если использование имущества по этому назначению невозможно, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае его смерти – по решению суда.

Использование имущества не по назначению дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

К пожертвованию не применяются правила об отмене дарения, правила правопреемства при обещании дарения, а предметом пожертвования не может быть освобождение от обязанности.

Недопустим отказ от передачи пожертвования.