Согласование результатов оценки

В процессе согласования результатов оценки определяется окончательная величина стоимости объекта оценки.Процесс согласования результатов оценки состоит из двух этапов:

a) пересмотр технических сторон выполненного анализа и определение наиболее вероятного значения стоимости объекта оценки;

b) Определение окончательной стоимости.

Пересмотр технических сторон оценки состоит в проверке:

a) правильности определения базы оценки;

b) Правильности применения методов оценки;

c) глубины анализа отдельных элементов рынка недвижимости;

d) достоверности данных, использованных в анализе;

e) правильности выполнения различных методов оценки;

Окончательная величина стоимости, определенная в процессе согласования, зависит от:

a) вида оцененной стоимости;

b) наличия необходимой и полной информации

c) примененных методов оценки.

В отчете об оценке необходимо обосновать выбор примененных методов оценки, а также установление удельных весов результатов, полученных с помощью разных методов.

Окончательная стоимость объекта недвижимого имущества рассчитывается с помощью метода средней взвешенной.

Таблица 3.9 –Методы, применимые при пересчете стоимости недвижимого имущества

Применимый метод\подход оценки	Оцененная стоимость, лей
Метод сравнительного анализа продаж	87500.45
Доходный метод

 

Таблица 3.10 – Согласование результатов оценки

Метод	Оцененная стоимость, лей	Весовой показатель достоверности метода, %	Согласованная стоимость, лей	Согласованная стоимость, евро
Метод сравнительного анализа продаж	87500.45		75249.225
Доходный метод

 

В отчете об оценке окончательная стоимость может быть представлена либо конкретной величиной, либо интервалом стоимостей.

В результате применения двух методов оценки при определении стоимости объекта недвижимости, были получены следующие величины стоимости:

Метод сравнительного анализа продаж является наиболее приемлемым, поэтому ему можно присвоить удельный вес 0,70, а доходному- 0,30.

Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта, расположенного в селе Паустова, по итогам расчета составила 75249.2 5или3698 евро, с учетом курса валют на дату оценки (1евро= 20.35 лей, НБМ 03.12.2017).

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Самостоятельный сегмент земельного рынка составляют земли сельскохозяйственного назначения. Их приобретают либо для использования по прямому назначению либо для размещения объектов недвижимости, задействованных в сельскохозяйственном процессе

Стоимость 1 га земли на сегодня (в зависимости от местоположения, бонитета почв, площади, формы, уклона, близости к водоемам) в среднем составляет 1100-2000 евро. Но разброс цен велик - от 800 до 5000 евро за 1 га. За последние три года цена росла на 25-35% в год. И, несмотря на это, данные земли даже сейчас недооценены и рост цен на них сохранится.

Сельскохозяйственные земли, покупаемые в основном это земли находящие в близи главных дорог по Республике.

Учитывая ситуацию в Республике спрос на землю он есть но не велик

В селе Паустова, рынок земель сельскохозяйственного назначения не развит. За последние года люди все меньше стали заниматься сельским хозяйством.

Анализируя ситуацию в целом, можно с уверенностью сказать, что рынок сельскохозяйственных земель остается на низком уровне развития.

Что касается оценки земель сельскохозяйственного назначения, ситуация является ещё более сложной, потому что в Молдове не хватает хорошо развитую методологическую основу в этой сфере. Еще не разработана методика оценки земель сельскохозяйственного назначения..

Создание базы данных о текущих ценах сделках на государственном уровне, по договорам купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, будет огромный плюсомв целях развития рынка земли. Но всегда есть огромная разница между ценами, указанными в договоре и реальных цен. Эта разница объясняется тем, что оплата нотариуса и кадастровых работ, вытекают из суммы, указанной в договоре.

Для того, чтобы улучшить качество оценки, нужно создать базу данных на районном уровне по текущим операциям и постоянного обновлять. Открытый доступ к информации из базы данных для различных потребителей должны регулироваться соответствующими нормативными актами.

БИБЛИОГРАФИЯ

 

 

1) Конституция Республики Молдова, от 29.07.1994.

2) Гражданский кодекс Республики Молдова, №1107-XV,от06.06.2002.

3) Земельный кодекс Республики Молдова, № 828-XII, от 25.12.1991.

4) Закон Республики Молдова об оценочной деятельности № 989-XV от 18.04.2002.

5) Постановление Правительства об утверждении Временного положения
об оценке объектов недвижимого имущества, №958,от04.08.2003.

6) BUZU. O. MATCOV, A. Evaluare Bunurilor Imobile: Teorie şi Practică. Chişinău.: Tipografia Centrală, 2003, 258 p.;

7) BUZU, O. Organizarea activităţii de evaluare, Chişinău: Tipografia Centrală. 2002, 428p.;

8) http://www.cons-s.ru/media/matherials/zem_uch.pdf

9) https://studfiles.net/preview/5622830/page:18/

10) https://cyberleninka.ru/

11) http://market-pages.ru/ocenkanedvij/24.html

12) http://glavkniga.ru/situations/s505285

13) https://www.e-reading.club/chapter.php/81653/49/Burhanova_-_Ekonomika_nedvizhimosti.html

14)http://geoportal.md/ru/default/map#lat=363902.970686&lon=133769.031141&zoom=5

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕА

Кадастровый план объект

 

ПРИЛОЖЕНИЕБ

Фотографии объекта

ПРИЛОЖЕНИЕВ

Аналогичные объекты

Аналог 1

 

Аналог 2

 

 

Аналог 3