Право граждан на жилье. Права и обязанности квартиросъемщиков при эксплуатации зданий

Граждане Российской Федерации имеют право на жилище — это право закреплено Конституцией РФ и обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и му­ниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собствен­ные средства без ограничения площади, справедливым распреде­лением жилой площади под общественным контролем и невысо­кой платой за квартиру и коммунальные услуги.

Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нор­мативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по до­говору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

Порядок учета жилищного фонда, распределение и предостав­ление гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи гражданам в государственном, муниципаль­ном и общественном жилищных фондах обеспечивают органы го­сударственной власти, а также органы местного самоуправления. Наряду с этим органы государственной власти и местного самоуп­равления обеспечивают доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предостав­ления налоговых льгот при строительстве, приобретении и аренде жилья; жилищное строительство за счет государственных и мест­ных бюджетов для предоставления жилья гражданам на условиях найма, аренды, купли-продажи, в том числе с учетом льгот, пре­дусмотренных для военнослужащих, беженцев, вынужденных пе­реселенцев, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения ро­дителей, граждан, проживающих и работающих в районах Край­него Севера и приравненных к ним местностях, других категорий граждан; предоставление, продажу земельных участков застройщи­кам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией; содержание и развитие объек­тов инженерной, социальной, транспортной инфраструктур, обслуживающих жилищную сферу; возможность получения на­логовых и финансово-кредитных льгот; содержание, ремонт жи­лищного фонда и объектов коммунального хозяйства; поддержку банкам, предоставляющим льготные кредиты для жилищного стро­ительства; правовое регулирование деятельности субъектов жилищ­ной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников недви­жимости в жилищной сфере, застройщиков, исполнителей работ, агентов по торговле и аренде, страховых компаний, бронирование нанятого или арендованного жилища, а также сохранение права пользования жилищем и неприкосновенность жилища, контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере).

Граждане, а также юридические лица обязаны: использовать жилые помещения, подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан; бе­режно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда; выполнять предусмотренные законодательством архитектурно-градострои­тельные требования; обеспечивать сохранность жилых помеще­ний; бережно относиться к жилому дому и жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию; соблюдать пра­вила пользования жилыми помещениями, правила пожарной бе­зопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к их устранению и в не­обходимых случаях сообщать о них наймодателю или в соответ­ствующую аварийную службу; использовать жилое помещение по прямому назначению в соответствии с договором найма.

Переустройство и перепланировка жилого и подсобных по­мещений, переоборудование балконов и лоджий могут произ­водиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя, а перестановка либо установка дополнительного санитарно-технического и иного оборудования — с со­гласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разреше­ния наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное пере­устройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние; соблюдать санитарно-гигиенические правила: содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, балконы и лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; про­изводить чистку одежды, ковров и т.п. в местах, определяемых жилищно-эксплуатационной организацией; своевременно произ­водить текущий ремонт жилого и подсобных помещений. Запреща­ется хранить в жилых помещениях и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также загромож­дать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы и другие места общего пользования. Не допускается курение в ме­стах общего пользования в квартирах, где проживают несколько нанимателей, в подъездах, холлах и на лестничных клетках жи­лого дома. Экономно расходовать воду, газ, электрическую и теп­ловую энергию. Своевременно вносить квартирную плату и пла­ту за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным в установ­ленном порядке тарифам. Не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или виб­рацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях. Пользование телевизорами, радио­приемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слыши­мости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 ч. должна соблюдаться полная тишина.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъ­ектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оцен­ки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, а принуждения к совершению сделки (в отноше­нии сторон сделки) с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной сто­роны, юридические и физические лица (оценщики), деятельность которых регулируется «Законом об оценочной деятельности в РФ», а с другой — потребители их услуг (заказчики). Деятельность оценщиков подлежит обязательному лицензированию — органом исполнительной власти, осуществляющим лицензирование оце­ночной деятельности, является Министерство финансов РФ.

К объектам оценки относятся:

— отдельные материальные объекты (вещи);

— совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

— право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

 

— права требования, обязательства (долги);

— работы, услуги, информация.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Этим договором может быть предусмотрено проведение оценщиком оценки конкретно­го объекта, ряда объектов оценки либо долговременное обслужи­вание заказчика по его заявлениям.

Договор должен содержать:

— основание заключения договора;

— вид объекта оценки;

— вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

 

— денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

— сведения о страховании гражданской ответственности оцен­щика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о на­личии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который дан­ная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта, так и ряда объек­тов оценки должен содержать точное указание на этот объект (объекты) оценки, а также его (их) описание.

Обязанностями, возложенными на оценщика договором, яв­ляются своевременное составление в письменной форме и пере­дача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее — отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указы­ваются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки объекта оценки, а так­же приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки объекта оцен­ки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки опреде­ляется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреп­лен печатью, а также подписан оценщиком — индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объек­те оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

— в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

— оценщик является учредителем, собственником, акционе­ром, кредитором, страховщиком юридического лица либо юриди­ческое лицо является учредителем, акционером, кредитором, стра­ховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтере­сованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объек­та оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.