ТЕМА 2. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ — КиберПедия 

Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ - конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой...

ТЕМА 2. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ



Утверждено

на заседании кафедры ГСХ

 

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

для выполнения практических заданий по дисциплине

«Оценка собственности»

по специальности «ЭУН»

(всех форм обучения)

Ростов-на-Дону

УДК 69.003

 

Методические указания для выполнения практических заданий по дисциплине «Оценка собственности» по специальности «ЭУН» (всех форм обучения) – Ростов н/Д: Рост.гос.строит. ун - т, 2012. – 41 с.

 

Предназначены для выполнения практических заданий по курсу с использованием современных подходов к оценке собственности.

УДК 69.003

Составители: Л.Н. Седегова, Г.Г. Сеферов

 

Рецензент: д-р техн. наук С.Г. Шеина

 

 

Редактор Н.Е. Гладких

Темплан 2012 г., поз. 34

 


Подписано в печать05.05.2012. Формат 60х84/16.

Бумага писчая. Ризограф.Уч.-изд.л.1,7.

Тираж 150 экз. Заказ

 


Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета

344022, Ростов - на - Дону, ул. Социалистическая, 162.

 

© Ростовский государственный

строительный университет, 2012

Целью данной дисциплины является формирование системы знаний по оценке стоимости собственности. В программе дисциплины предусматривается изучение наиболее распространенных в рыночной практике методов оценки стоимости с учетом рисков, возникающих в сфере формирования, обращения и оценки имущества и приобретение навыков практического применения методов оценки.

Дисциплина опирается на знания, полученные слушателями в курсах «Инвестиции», «Математические методы оценки», «Основы оценки стоимости имущества», «Экономический анализ», «Ценообразование в строительстве».

Учебный курс «Основы оценки стоимости имущества» предназначен для решения ряда задач, связанных с профессиональной деятельностью в области оценки, в том числе и недвижимости.

Во-первых, предполагается формировать у слушателей программы систему комплексных знаний по проблемам определения и формирования рыночной стоимости имущества.

Во-вторых, рассмотрение практических задач позволит познакомиться с основными методами определения рыночной стоимости объектов собственности и их использованием в практике.

В-третьих, расширяется представление слушателей программы о типах и целях назначения рыночной оценки с учетом действующих законодательных актов.

Методические указания предназначены для подготовки студентов к итоговой работе по спец. курсу и включают в себя следующие компоненты учебных материалов:



1. учебная программа с разбивкой по темам курса;

2. избранные разделы лекционных материалов по ключевым вопросам программы;

3. перечень терминов, предназначенных для подробного рассмотрения;

4. задачи и проблемные ситуации;

5. рекомендуемая литература по темам.

Закрепление практических навыков специалистов осуществляется в процессе выполнения комплексного расчета оценки стоимости условного объекта, обследования и технической экспертизы реального объекта, практической адаптации слушателей на учебной фирме кафедры.

ТЕМА 1. ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ТОВАРА.

ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ

Специфические особенности недвижимости как товара. Недвижимость как экономическое благо. Недвижимость как источник дохода. Жизненный цикл недвижимости. Жизненный цикл рынка. Жизненный цикл объекта недвижимости. Факторы, влияющие на жизненный цикл недвижимости. Профессиональные участники рынка недвижимости. Источники информации для рынка недвижимости. Методы обработки информации. Этапы процесса оценки объекта, их содержание и информационное обеспечение. Анализ правовой, экономической, социальной и физической сферы функционирования объекта.

Должность «оценщик»

Должность оценщика официально введена в оборот с 1 января 1996 года. С этого момента в «Общероссийском классификаторе профессий рабочих, должностей служащих и тарифных разрядов РФ. ОК 016 – 94» появились должности служащих «оценщик», «оценщик интеллектуальной собственности» и «оценщик (эксперт по оценке имущества)».

Министерство труда и социального развития РФ постановлением №11 от 27 ноября 1996 года утвердило квалификационную характеристику по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)»; 27 ноября в Российской Федерации является днем оценщика.

На сегодняшний день основой для оценочной деятельности служат следующие законодательные документы:



1. Федеральный закон РФ от 17 июля 1998 года №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности», в редакции 03.12.2011г.

2. Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. N 256.

3. Федеральный стандарт оценки: «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г.N 255.

4. Федеральный стандарт оценки: «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. N 254.

5. Федеральный стандарт оценки: «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010N 508.

6. Федеральный стандарт оценки: «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 4.07.2011г. N 238.

7. Федеральный стандарт оценки: «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 7.11.2011г. N 628.

Под рыночной стоимостью объекта гражданских прав понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая – принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Основные термины и понятия

Дата оценки– дата, по состоянию, на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, это дата личного осмотра оценщиком объекта.

Здания– вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий в себя архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструкторских частей стены и крышу (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям). Передвижные домики (мастерские, кузницы, котельные кухни, АТС, жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям, установленное в них оборудование и другие основные фонды относятся соответственно к машинам и оборудованию или другим классам основных фондов.

Оценка– наука о стоимости, часть экономического анализа, опирающаяся на определенные научные принципы и методологическую базу. Является сочетанием математических методов и субъективных суждений оценщика, основанных на его профессиональном опыте.

Имущество недвижимое– физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе постройки с совокупностью всех сооружений над и под землей.

Износ– это потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов. Существует три типа износа. Физический – уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств. Функциональный – уменьшение стоимости имущества вследствие несоответствия его характеристик современным требованиям рынка. Внешний – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды. Необходимо различать термины “износ” в экономической науке и “амортизация” в бухгалтерском учете.

Недвижимость материальная –имущество, на которое распространяется право собственности. Объекты данного типа недвижимости заносятся в баланс по следующим элементам:

- землевладения (включая планировку);

- сооружения;

- промышленные и технологические установки;

- прочая материальная недвижимость.

В незавершенном состоянии данный тип недвижимости относится к незавершенной недвижимости.

Стоимость– экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их приобретает. Стоимость не является историческим фактом, а представляет собой оценку ценностей конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу. Стоимость любого имущества можно определить через некоторое количество какой-либо другой вещи (как правило, имеются в виду деньги), на которое оно может быть обменено; или через сумму доходов, которых это имущество принесет в будущем своему владельцу. Данное общее определение стоимости по-своему формулирует каждый из участников экономических отношений, преследующий свои собственные цели (банки, страховые компании, инвесторы и т.д.). Отсюда возникает целый ряд определений стоимости, существующих в современной экономике: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, восстановительная и другие. В системе бухгалтерского учета – это сумма расходов, определенная относительно одного из элементов бухгалтерской системы.

Стоимость определяется по трем следующим параметрам:

- “область применения” – расчет стоимости продукции, изделия, полуфабриката;

- “содержание” – полностью или частично определенные расходы за конкретный период;

- “момент расчета” – до (заранее установленная стоимость) или после.

Назначение оценки– то, как клиент собирается использовать готовый отчет, т.е. причина, которая заставила его прибегнуть к услугам оценщика.

Имущество– объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества– определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Основные цели оценки– отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта, раздел имущества.

Объект оценки– имущество, предъявляемое к оценке.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ – сфера товарно-денежных отношений, связанных с перераспределением объектов недвижимости между собственниками, выступающими в качестве продавцов и покупателями, экономическими методами на основе конкурентных спроса и предложения.

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, в том числе жилые дома, специализированные (общежития, гостиницы – приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальных домов для одиноких престарелых, дома – интернаты для инвалидов, ветеранов и другие, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания). Жилые помещения для проживания граждан (ч. 1, 2, 3 ГК РФ).

Стоимость услуг по выполнению отчетов об оценке

Минимальные тарифы цен на услуги по определению рыночной стоимости имущества утверждены НСОД РФ, протокол №15 от 20 апреля 2005 года.

Оценка, как лицензируемая деятельность

С 01.01.2006 года отменяется лицензирование оценочной деятельности на основании ФЗ от 2 июля 2005 года «О внесении изменений в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности», (принят Госдумой 8 июня 2005 года и одобрен Советом Федерации 22 июня).

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

В мировой оценочной практике имеется достаточно большое количество методов определения рыночной стоимости имущества по затратам.

Рассмотрим два из них, наиболее применимых в российской оценочной практике.

Метод УПВС

Обобщенную формулу расчета полной восстановительной стоимости (ПВС) на дату оценки по методу УП на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) можно представить в следующем виде:

Спвсо = УПВС69 Пki V К69-84 К84-91 К91-О,

где Спвсо–полнаявосстановительная стоимость объекта без учета износа на дату оценки;

УПВС69–удельноезначение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимостианалога в ценах 1969г.;

К69-84– коэффициентпересчета цен из уровня 1969г. в базисный уровень цен 1984г. (постановление от 11.05.1983 г. N 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним");

К84-91– коэффициентпересчета цен из уровня 1984г. в базисный уровень цен 1991г. (Письмо от 6.09.1990г. N 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);

V– строительныйобъем здания или другая укрупненная характеристика объекта;

К91-О– индексудорожания КО-ИНВЕСТ для данного региона на дату оценки;

Пki– общаяпоправка (по сборнику УПВС).

Физический износ (ФИ) является результатом нормального износа в процессе эксплуатации, ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины или конструктивных дефектов здания. Так, тип износа может быть как восстановимым, так и невосстановимым.


Таблица1

Таблица 2

Метод УПССиСС по КО-Инвест.

Показатели по жилым зданиям, публикуемые в справочнике КО-Инвест, предназначаются для использования при оценке затратным методом недвижимости, незавершенного строительства, а также при определении стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционного процесса.

Учитывая сопоставимость технических решений жилых зданий, справочник можно использовать при проведении оценок восстановительной стоимостив преобладающей части регионов Российской Федерации.

В основу создания номенклатуры жилых зданий-аналогов положен блок-секционный метод проектирования, дающий возможность компоновать из блок-секций и элементов блокировки дома различной конфигурации и протяженности с различным набором квартир, с различными вариантами планировочного решения первого этажа (с электрощитовыми, сквозными проходами, проездами и т.п.).

Серии жилых домов имеют в своем составе дома-представители и блок-секции различной конфигурации, с различным набором квартир, а именно: рядовые, торцовые, поворотные с внутренними и наружными углами под 135, угловые (под углом 90) или торцово-поворотные, к которым могут примыкать смежные секции под углом 90.

Вариантность положения блок-секций в застройке обеспечивается наличием в проектах различных элементов блокировки (рядовых, торцовых с глухими торцами, с деформационными швами и т.д.), а также вариантов планировочного решения первого этажа.

По каждому проекту-аналогу, составленному из блок-секций и элементов блокировки приведены следующие данные: номер (код) проекта, состав блок-секций и элементов блокировки, их коды.

В проектах-аналогах предусматривают варианты различных видов отделки наружных панелей и вариантов решений ограждений лоджий и балконов, варианты отделки внутренних стен, потолков и перегородок, а также различные конструктивные решения санузлов (сантехкабины, или из отдельных плоских элементов), заполнения проемов (со спаренными переплетами, с двойным или тройным остеклением и с раздельными переплетами), кровли (совмещенная с внутренним водостоком и с теплым или холодным чердаком, совмещенные с неорганизованным водостоком).

Типологические особенности зданий-аналогов характеризуются следующими показателями: этажность, планировочный тип, число квартир, типы квартир и их площадь, общая площадь и объем здания.

Основная конструктивная характеристика здания определяется:

а) материалом несущих стен;

б) конструктивной схемой зданий;

в) шагом и пролетами основных несущих конструкций.

Качество отделки всех конструктивных элементов и возможные виды инженерного оборудования здания описываются параметром «качество зданий», который, согласно сборнику, подразделяется на три класса: экономичный (Э), средний (С), улучшенный (У) (табл.3).

Таблица 3

Основные признаки классов качества отделки жилых зданий

Наименование признаков Классы качества
Э С У
1. Фасады зданий      
- отделка фасадов наиболее долговечными материалами, повышающими их эстетический уровень     +
- то же с отделкой фактурным слоем бетона или покрытием красками   +  
- то же без отделки с расшивкой (покраской) швов +    
2. Цоколи зданий      
- с облицовкой плиткой     +
- с фактурным слоем из декоративного бетона   +  
- то же без отделки +    
3. Окна и балконные двери      
- с раздельными переплетами и тройным остеклением     +
- со спаренными переплетами с покрытием масляными красками   +  
- то же с покрытием эмалью +    
4. Внутренняя отделка стен, перегородок и потолков      
- оклейка тиснеными обоями     +
- оклейка улучшенными обоями   +  
- клеевая окраска стен и потолков +    
5. Полы в комнатах и коридорах      
- из паркета     +
- из паркетной доски или реечных щитов   +  
- дощатые, из линолеума +    
6. Инженерное оборудование      
- сантехкабины заводской сборки с облицовкой плиткой на всю высоту     +
- сантехкабины с облицовкой панелей на 1,2 м со сборкой по месту   +  
- сантехкабины из панелей россыпью с масляной покраской панелей +    

Преобразование стоимости строительства в уровень цен составления данного сборника (на 01.01.1998 г.) производилось следующим образом:

,

где – стоимостные показатели, приведенные в разделах 3 и 4 справочника;

– показатели стоимости строительства зданий, включающие в себя прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.;

– коэффициент, учитывающий средний уровень прочих затрат;

–индекс цен на строительно-монтажные работы на 01.01.1998 года по сравнению со сметными ценами 1984 г., разработанные на основании «Основных положений расчета индексов цен по капитальным вложениям и элементам их технологической структуры», утвержденных Госкомстатом СССР 15.05.1991г.

Исходные данные об оцениваемом здании рекомендуется подготовить в составе, представленном в табл.4.

Таблица4

Сопоставление параметров оцениваемого здания и аналогов

№ п/п Наименование характеристик и параметров здания, ед. измерения Оцениваемое здание Здания-аналоги
код… код…
1. Район расположения (регион, населенный пункт)      
2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 Объемно-планировочные параметры Количество этажей Высота этажа, м Число секций Число квартир Строительный объем, куб.м. Общая площадь квартир, кв.м. Средняя общая площадь квартиры, кв.м Длина дома, м Ширина дома, м Площадь балконов и лоджий, кв.м.      
3. Преобладающий материал: - наружных стен - внутренних стен - перекрытий - перегородок - окон - дверей - кровли - полов - наружной отделки - внутренней отделки      
Класс конструктивной схемы здания      
Состояние грунтов (сухие, мокрые, вечномерзлые)      
Расчетное сопротивление грунта (кГс/см2)      
           

 

Окончание табл.4

Район сейсмичности (количество баллов)      
Наличие (+/-) и особенности инженерного оборудования - отопление, вентиляция - водоснабжение холодное - водоснабжение горячее - канализация - отопление - электроосвещение - слаботочные устройства - газоснабжение - лифты      
Класс качества здания      

 

Подбор справочного здания-аналога производится следующим образом:

а) просматривается оглавление раздела 4 и выбирается его подраздел, соответствующий оцениваемому зданию по этажности и основному материалу стен или справочные показатели по зданию-аналогу могут быть сформированы на основе показателей по блок-секциям и элементам блокировки, приведенным в разделе 3.

б) просматриваются технические описания зданий-аналогов (или набора блок-секций и элементов блокировки) выбранного подраздела и из них выбирается здание-аналог с планировочными решениями, наиболее близкими к оцениваемому зданию;

в) принимается решение о выборе класса качества здания-аналога (или набора блок-секций и элементов блокировки) с учетом класса качества оцениваемого здания.

При выборе варианта нахождения блок-секций и элементов блокировки по разделу 3 стоимостные показатели по каждой из граф таблиц на нечетных страницах рассчитываются по формуле:

,

где – расчетная справочная величина стоимости здания составленного из блок-секций и элементов блокировки, руб. на 1 кв.м общей площади квартир;

– справочные показатели стоимости i-й блок-секции, отобранной из соответствующего раздела 3, руб. на 1 блок-секцию;

– то же для j-го элемента блокировки, руб. на 1 элемент блокировки;

n – суммарное количество блок-секций в жилом доме, включая рядовые, торцевые, угловые, поворотные и др.;

m – суммарное количество элементов блокировки в жилом доме, включая различные виды объемных и плоских элементов блокировки;

– общаяплощадь квартир рассматриваемого i-го вида блок-секции, указанная в 3 графе таблиц раздела 3, кв.м;

– общая площадь j-го вида рассматриваемого элемента блокировки, указанная в 3 графе таблиц раздела 3, кв.м.

При определении состава блок-секций и элементов блокировки рекомендуется ориентироваться на графический материал по схемам компоновки аналогичных многосекционных домов соответствующей серии, приводимых в разделах 3, 4 сборника.

Конструктивные поправки рассчитываются только при существенных отличиях в конструктивных решениях отдельных элементов зданий.

Фундаментные поправки определяются на отличия в прочности грунтов, в глубине заложения фундаментов. В справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены при расчетном давлении на грунт основания 2,5 кгс/см2.

Регионально-климатические поправки определяются с помощью раздела 5.1. справочника.

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (Ксейсм) вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике:

,

где , – коэффициенты уровня стоимости здания соответственно при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов), и при сейсмичности в j-м районе расположения объекта.

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после 01.01.1998 г. предлагается рассчитывать следующим образом:

,

где – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.2001 г. по сравнению со стоимостью, приведенной в сборнике (т.е. перевод в базисный уровень цен);

– индекс изменения сметной стоимости СМР на дату оценки по сравнению с базисным уровнем цен.

Перечисленные корректирующие показатели объединяются в две группы:

- первая группа – поправки, выраженные в рублях на 1 кв.м общей площади квартир (+ увеличение, - уменьшение);

- вторая группа – поправочные коэффициенты к справочной стоимости.

Результаты учета корректировок справочной стоимости по зданиям-аналогам и расчета полной восстановительной стоимости оцениваемого здания рекомендуется свести в таблицу (табл.5).

Таблица5

Форматаблицы корректировок справочных показателей при определении полной восстановительной стоимости оцениваемого здания

№ п/п Наименование показателей и поправок Здание-аналог № 1 Код…. Здание-аналог №2 Код…
Справочный показатель по объектам-аналогам Сс1= Сс2=
Первая группа поправок, выраженных в рублях на 1 кв.м общей площади здания: а) на отличия в объемно-планировочных решениях: - по количеству этажей - по высоте этажа - по числу секций (протяженности здания)     СN1= Св.эт.1= Ссекц.1=       СN2= Св.эт.2= Ссекц.2=  

 

Окончание табл. 5

  - по средней площади квартиры по дому - по ширине дома - по планировочному расположению лестниц - прочие отличия б) на отличия в конструктивных решениях: - фундаментов из-за иной прочности грунтов, глубины заложения, степени обводнения грунтов - наружных стен - внутренних стен - перекрытий - кровли - полов - заполнения проемов - отделки стен, перегородок, потолков - прочие отличия в) на отличия в решениях инженерных систем здания (см. табл.4) ……………………………………………. Итого по первой группе поправок Сспк1= Сшир.1= Слест.1= Спр.1=   Сфунд.1=     Снар.1= Свн.1= Сперекр.1= Скров.1= Спол.1= Сзап.пр.1= Сотд.1=     …………………. Сспк2= Сшир.2= Слест.2= Спр.1=   Сфунд.2=     Снар.2= Свн.2= Сперекр.2= Скров.2= Спол.2= Сзап.пр.2= Сотд.2=     ………………….
Вторая группа поправок, выраженных в виде корректирующих коэффициентов: - на различие в климате - на сейсмичность - на изменение цен после издания справочника - по учету налога на добавленную стоимость - прочие корректирующие коэффициенты (величина предпринимательского дохода) ……………………………………………. Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок     Кклим.1= Ксейсм.1= Кинфл.= Кндс= Кпр.дох.1=     К1=     Кклим.2= Ксейсм.2= Кинфл.= Кндс= Кпр.дох.2=     К2=
Скорректированный показатель в стоимости по объектам-аналогам
Весомость зданий-аналогов по степени их соответствия оцениваемому зданию = =
Стоимость оцениваемого здания на дату оценки

 

ТЕМА 4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ

СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сущность метода, общая модель сравнения продаж. Изучение рынка. Сбор и обработка рыночной информации. Этапы определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж. Выбор объектов – аналогов. Методы сравнительного анализа. Метод парных продаж. Корректировка стоимости: процентные поправки; рублевые поправки; независимые и кумулятивные поправки. Основные виды поправок, влияющих на стоимость. Выбор единиц сравнения объектов недвижимости. Компьютерная поддержка корректировочных расчетов. Последовательность внесения поправок. Применение корреляционного анализа в определении поправочных коэффициентов.

1.Сравнительный подход

Метод прямого сравнительного анализа продаж при сравнительном подходе основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируют с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

2.Основные этапы оценки при данном подходе:

-исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов имущества, аналогичных объекту оценки;

- отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;

- подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;

- сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта;

- установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Данный метод основывается на сборе информации об аналогичных предложениях для последующего сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по существенным факторам. Информация о предложениях сопоставляется с рассматриваемым объектом по существенным характеристикам, выявленным в данном объекте.

В данном случае существенными факторами будут такие, как право собственности, дата продажи, состояние объекта, технические характеристики.

Поскольку корректировки определяются преимущественно условиями рынка, то учет пожеланий и действий типичных покупателей и продавцов обязательно включается в процедуру сравнения.

Учитывая неоднородность оцениваемого объекта с точки зрения местоположения и специфики предполагаемого дальнейшего использования, производили поиски аналогов по продажам для следующих составляющих:

Подобранные аналоги достаточно показательны для того, чтобы адекватно определить рыночную стоимость посредством метода прямого сравнительного анализа продаж.

В табл. 6 и пояснениях суммируют те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Все величины стоимостей в табл. 6 указаны в рублях.

Таблица6

Таблица8

Утверждено

на заседании кафедры ГСХ

 

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

для выполнения практических заданий по дисциплине

«Оценка собственности»

по специальности «ЭУН»

(всех форм обучения)

Ростов-на-Дону

УДК 69.003

 

Методические указания для выполнения практических заданий по дисциплине «Оценка собственности» по специальности «ЭУН» (всех форм обучения) – Ростов н/Д: Рост.гос.строит. ун - т, 2012. – 41 с.

 

Предназначены для выполнения практических заданий по курсу с использованием современных подходов к оценке собственности.

УДК 69.003

Составители: Л.Н. Седегова, Г.Г. Сеферов

 

Рецензент: д-р техн. наук С.Г. Шеина

 

 

Редактор Н.Е. Гладких

Темплан 2012 г., поз. 34

 


Подписано в печать05.05.2012. Формат 60х84/16.

Бумага писчая. Ризограф.Уч.-изд.л.1,7.

Тираж 150 экз. Заказ

 


Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета

344022, Ростов - на - Дону, ул. Социалистическая, 162.

 

© Ростовский государственный

строительный университет, 2012

Целью данной дисциплины является формирование системы знаний по оценке стоимости собственности. В программе дисциплины предусматривается изучение наиболее распространенных в рыночной практике методов оценки стоимости с учетом рисков, возникающих в сфере формирования, обращения и оценки имущества и приобретение навыков практического применения методов оценки.

Дисциплина опирается на знания, полученные слушателями в курсах «Инвестиции», «Математические методы оценки», «Основы оценки стоимости имущества», «Экономический анализ», «Ценообразование в строительстве».

Учебный курс «Основы оценки стоимости имущества» предназначен для решения ряда задач, связанных с профессиональной деятельностью в области оценки, в том числе и недвижимости.

Во-первых, предполагается формировать у слушателей программы систему комплексных знаний по проблемам определения и формирования рыночной стоимости имущества.

Во-вторых, рассмотрение практических задач позволит познакомиться с основными методами определения рыночной стоимости объектов собственности и их испол






Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...

Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...

Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...





© cyberpedia.su 2017 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав

0.051 с.