Правовой статус собственника имеет общедозволительный характер с ограничивающими условиями

Совершать любые действия по своему усмотрению с учетом ограничивающих условий:

· Земля как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории

· Земля как компонент природной среды и окружающей среды;

· Целевого назначения и видов разрешенного использования земельного участка;

· Определенных целей использования различных видов природных ресурсов (водных объектов, лесных насаждений)

Далее в ЗК и ГК эти ограничительные условия детализируются: собственник использует ЗУ в соответствии с установленными видами разрешенного использования, менять категорию земель не может поменять собственник, но вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительного регламента он может выбрать, менять. ПС на землю не такое простое, и, что самое главное в плане использования ЗУ, собственник может осуществлять действия с определенной долей внимательности и осмотрительности, не причиняя вред себе и сберегая ЗУ, как раз последний элемент этих правомочий, действий собственника на сегодня получает только начальное регулирование, в новой редакции ст. 10 ГК получило закрепление на ее взгляд, т.к. на сколько собственник в своих действиях должен учитывать интересы 3 лиц? В какой мере? То, что собственник должен выполнять законодательство - никто не спорит. Разрешенное использование выбрать только из предусмотренных в градостроительном регламенте, а вот при осуществлении своих прав на извлечение полезных свойств ЗУ? Свобода воли собственника ограничена интересами 3 лиц. Закон уточняет, что только законные интересы, это для реализации механизма защиты: требование собственнику возможно, если есть норма материального права, запрещающего ему что-то делать.

Например, если сосед возвел здание на расстояние метра от границы ЗУ (в градостроительном регламенте 3 метра), и требует срубить дерево, которое ему мешает (тень), то можно отбить требование его, т.к. его действия незаконны, он злоупотребил своими правами, он требует защиты на основании незаконных действий. Поэтому, на ее взгляд, собственник должен действовать с должной мерой внимательности и осмотрительности. В отношении мини пекарни, чтобы ее убрать, если там соблюдены градостроительные нормы, то нельзя будет ничего сделать. Ей представляется, что теория продолжения вещи в себе, продолжения в смысле отношения к ЗУ как объекту собственности включает меру ответственности собственника как к себе. Это регулируется в законе как нормы, запрещающие что-либо делать на ЗУ. Например, отступ – это защита интересов обоих собственников. Все остальное за пределами правового регулирования – на их совести. Ей кажется, что термин ответственный предприниматель – это отсюда.

Если говорить о строительстве жилья, например, ЮЛ строит дом на своем участке для получения выгоды, сдавать в аренду квартиры. В такой ситуации собственник ЗУ, он действует с должной мерой внимательности и осмотрительности. Он должен соблюдать градостроительные нормы и правила, за нарушение которых к нему могут быть применены санкции. Он должен использовать строительные материалы, обеспечивающие качество жилья, причем в данном случае использовать нормальные материалы, соблюдать градостроительные нормативы, и расстояния по благоустройству, а в остальном он свободен. Соответствует виду разрешенного использования – строй, если это тебе нужно.

Вопрос возникает, эта проблема касалась с блокированием домов, которые строились в районах сложившейся застройки. Например, зона малоэтажной застройки до 3 этажей. Там были такие дома, а кто-то построил многоквартирный дом, возникает вопрос: собственники соседних участков для ИЖС, у которых индивидуальные дома до 3 этажей, как отнесутся к тому, что рядом будет «колхоз»: 3 этажа, 3 парадных и т.п. – много народа, это многоквартирный дом. Это связано с комфортностью проживания, собственник имеет право знать о том, что будет на соседнем участке, а это значит, что он имеет право знать о намерениях собственника соседнего участка ЗАРАНЕЕ, чтобы у него было время осмыслить это, учитывая внимание, презюмируя правомерное поведение. Собственность на землю носит публичный характер, это следующая особенность. Если купили квартиру – сейчас это касается ограниченного круга субъектов: ваших соседей. С т.з. безопасности, содержания общего имущества, а собственность на землю более публичная, чем ПС на иной объект недвижимости, квартиру, например. Это проявляется в открытости реестра о правах. Да, там нет персональных данных, но можно получить сведения о том, что объект в собственности.

Второй момент: публичный характер ПС на землю проявляется в том, что собственник ЗУ больше чем собственник квартиры связан с иными гражданами, не только со смежными ЗУ (имеющие общую границу), т.к. земля — это основа жизни и деятельности народов, проживающих на определенной территории. После приобретения ЗУ, он не перестает быть частью городской среды, экологической среды. ЗУ не перестанет быть пространственной основой, даже если вы возведете подвал, минусовая глубина которого будет 4 метра – не перестанет быть частью подземного пространства города. Почему ЗУ это фикция? Им владеть нельзя, можно обладать документом. А если документ будет уничтожен? Но владеть же без документа можно? В данном случае под публичный характер собственности проявляется в том, что собственник больше чем собственник иных объектов связан с иными лицами, а значит учитывать их интересы собственник обречен, а законодатель должен составить условия защиты таких интересов.

Ее очень порадовала ст. 10 ГК в новой редакции, в судебной практике оборот и раньше был необычным, что любые действия собственника презюмировались как правомерные действия лица, осуществляемые в рамках закона, и другое лицо ожидает от собственника этих правомерных действий, а значит и учет его интересов, и поэтому соседские отношения приобретают иную грань.

Соседские отношения.

В рамках правомочий по использованию, соседские отношения возникают в основном по поводу местоположения границ ЗУ. Во-первых, смежные собственники имеют право и обязанность быть извещенными об изменении границ ЗУ. Но, здесь в отношении использования, собственник ЗУ в первую очередь просто обязан и учитывать интересы соседей в рамках разумного. Собственник ЗУ и собственники смежных ЗУ осуществляют правомерные действия, действуют в рамках, предусмотренных законом, добросовестно исполняют обязанности.

На сегодняшний день законодательство регулирует эти отношения через установление границ ЗУ, через контроль и защиту собственников через соблюдение градостроительного регламента, высотного регламента (высотность строений), максимального отступа, вид разрешенного использования (можно выбрать тот вид разрешенного использования, который предусмотрен законодательством).

Что касается границ как характеристики. Скажите мне пожалуйста, граница - это одна их уникальных характеристик ЗУ согласно ст. 7 ФЗ «о гос. кадастре недвижимости». Она не названа в качестве характеристики ЗУ, позволяющей выделить ЗУ как индивидуально-определенную вещь. В ст. 6 ЗК сказано, что ЗУ является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности, и есть характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

Ст. 261 ГК, п.1 (ранее, сейчас утратила силу), раньше была формулировка: территориальная граница ЗУ определяется в порядке, установленном законом. Граница де юре не признана как характеристика, но по сути является уникальной характеристикой для учета. Является ли она характеристикой, позволяющей в совокупности с иными характеристиками выделить ЗУ из общей массы таких же, т.е. индивидуально определяющей? Казалось бы, граница - это линия, которая отделяет один ЗУ от другого. Либо это правоотношение между собственниками по поводу того, где проходит эта разделяющая их объекты собственности линия. Традиционно, это были соседские отношения по поводу местоположения границ.

В Российской Империи граница рассматривалась как отношение. У Победоносцева граница («межа») – государственное имущество, изъятое оборота. Если вы найдете труды Победоносцева все, что касается межи – государственное имущество, это не линия, это территория. Она состояла от 1 до 3 аршин (1а. = 2.13 м.). Это была государственная территория, она не принадлежала частным собственникам. Но была иная проблема: ее откапывали, в связи с чем было много споров в судах. Это происходило следующим образом: когда сгонялись рабочие и они отрывали, это мог быть ров или курган, его можно было перекопать. Соседи так постоянно делали, и было не понятно, где она была изначально.

Сейчас это не межа, а линия, причем геометрическая. Она имеет правовое значение, но всё-таки на сегодняшний день это проблема, сегодня пограничных споров стало очень много, рассмотрение таких споров всегда связано с землеустроительной экспертизой (минимум стоит без изысков 20-25 к с простым обмером ЗУ, для ЮЛ больше, т.к. площадь больше). Это всегда землеустроительная экспертиза. Во-вторых, отсутствие понятия границы, это линия, указанная в государственном кадастре, определяющая границы собственности. Границы объекта собственности имеет очень важное значение. На самом деле, это пределы. Я обладаю ПС на ЗУ в 1200 кв. метров, но отсчитываться он может от определенной линии, можно и подвинуться (если пустой участок), плюс правила учета позволяют уточнять границы в рамках 10%. Если 1000м. – 100 м., а если 10000 кв. м – совсем другие цифры, можно таким образом варьировать, размер тот же, а участок дрейфует. Неопределенность, поэтому граница - это важный момент, так как это предел моего права, в пределах нее можно использовать все, что, под, реализовывать свои права. Это индивидуально определяющая ЗУ характеристика, это предел, в которых собственник может реализовывать предоставленные ему права.

Устанавливается граница ЗУ по ранее действовавшим правилам в порядке, установленным ЗЗ. Сейчас законодатель эти правила убрал, остались только нормы ФЗ «о гос. кадастре недвижимости», там порядок межевания, порядок установления границ ЗУ – субъекты: заинтересованное лицо (собственник) привлекает кадастрового инженера (заключается г-п договор - подряд), причем подрядчик не может просто выполнить волю заказчика, у инженера работы принимает заказчик и государственный орган (кадастровая палата). Специфика отношений: кадастровый инженер должен еще согласовать с государственным органом, мало подрядчика.

Субъекты отношений по границам являются: два собственника (другой согласовывает), кадастровый инженер, который должен известить официально, процедуру провести на представление возражений соседями, составляется акт, межевой план, передаётся в кадастровую палату, кадастровая палата проверяет, накладывает на публичную кадастровую карту, если нет совпадений границ на публичной кадастровой карте с иными ЗУ, прошедшими кадастровый учет, то утверждается и выдается кадастровый план: следовательно, это собственники, соседи, кадастровый инженер (специальный субъект, со специальным образованием, получившее в результате экзамена аттестат, имеющий необходимую специальную аппаратуру, которая прошла проверку, и не дай бог, если аппаратура, которая соответствующим образом не оформлена), утверждает все это специальный уполномоченный орган. Вопрос: это отношения или чисто геометрическая линия и техническая процедура, которая просто проводится в рамках договора подряда? На ее взгляд, законодатель потерял важную характеристику, цель то понятна – чтобы облегчить возможность передела земли, но граница – степень точности, это исключительно и только риск собственника, интерес собственника, интерес собственника – на сколько точно определены границы его ЗУ. Хочет определить номинально, тогда характерные точки координат будут просто закреплены в кадастре, а на местности ничего не будет.

Граница – замкнутая линия, объединяющая совокупность контур характерных точек границ ЗУ, координаты местоположения которого внесены в государственный кадастр недвижимости (ст. 38 ФЗ «о кадастре» это закрепляет), могут быть обозначены на плане ЗУ и могут быть закреплены на местности специальными знаками. Ст. 39 ФЗ регулирует порядок согласования границ ЗУ. Это то, что касается границы и соседских правоотношений

Следующая особенность ПС – связь с земельным правопорядком. Как Т.Г. говорила на прошлом занятии, думали ли мы, учитывая, что земельный правопорядок, если переводить это чтобы понять для понимания системы отношений, это совокупность правил относительно земли, и ей представляется, и ЗУ (несмотря на то, что это фикция как проявления земли в гражданско-правовом обороте, т.к. земля – это территория). В системе земельного правопорядка, системе правил, регулирующих предоставления земли, управления землей, т.к. это политическое пространство, и орган публичной власти всегда будет присутствовать в этих отношениях. Власть и земля – едины, т.к. всегда на протяжении всей истории, у того, у кого была земля, у того была власть. Если у государства – государственно—административная система, у частного и государственного – в зависимости от того, у кого больше. Управлять как можно землей? Есть собственность, но над собственником всегда довлеет государство, так как он без государства ничего не может, хотя есть свобода воли и усмотрения собственника. Что может собственник сделать без государства? Продать? Но только с целевым назначением. Построить? Но есть ограничения, например, по этажности. Желания как собственника ограничиваются государством.

Всегда государство регулировало через налогообложение разные вещи (через количество окон, печки, например), в том числе вмешивалось в полномочия собственника. Собственник всегда был под гнетом, оком государства. Дальше шло регулирование использования через нормы предоставления. Предположим, купили ЗУ, его площадь 2000 кв. м, по конфигурации хорошо, можно часть продать, а часть использовать для ИЖС. Пошли делить, а минимальная норма предоставления 12 соток, следовательно, не разделить ЗУ. Собственник вроде свободен в своих усмотрениях, но постоянно должен согласовывать с нормами, причем не только владение регулируется, и правопорядок действует на уровне обеспечения баланса интересов (пример: сельскохозяйственные земли у одного гражданина РФ не может быть в собственности земель больше, чем 10% всех таких земель в МО, конкретный размер устанавливает субъект РФ, т.е. обладание тоже регулируется).

Правопорядок – собственность как центральный институт, через нормы обеспечивают баланс интересов частных лиц и государства, но как согласовать различные интересы? Хорошо, если все всем нравятся, но ситуации бывают различные. Найти баланс интересов – задача законодателя, и у него есть такие инструменты, и правопорядки, они существуют через управления использования земель, в частности через нормативы градостроительного регулирования, через планирование использования земель. Например, зона малоэтажной застройки – норма предоставления больше, чтобы не было избыточного скопления людей. Законодатель регулирует через нормы предоставления ЗУ нагрузку в том числе и на поверхностный слой, регулирует использование ресурса пространственной территориальной основы.

Деление на виды разрешённого использования – тоже механизм регулирования в том числе отношений ПС, т.к. чтобы определить для собственника ограничивающие условия, из которых он может выбирать. Не делаю что хочу, а только определенное, указанное в градостроительном регламенте, ну и механизмы контроля как завершающий элемент. Важна граница – чтобы самовольно занять, для признания действий собственника, нужна информация о границе ЗУ, если нет установленной границы, то сложно без оценки ситуации, без экспертизы, определить, было ли самовольное занятие. Если границы обозначены на местности, можно констатировать такой факт самовольного занятия, т.к. собственник, который проводит обмеры, и определяет характерные точки границ ЗУ, с какого момента вы как собственник знаете пределы своего объекта? С момента, когда инженер выдал несколько карточек характерных точек ЗУ, на которых есть линии и цифры, там будут углы с градусами. Либо тогда, когда вы вместе с кадастровым инженером забьете колышек и привяжете ленточку, и можно устанавливать на это место границы ЗУ. Если просто выданы карточки – как собственник вряд ли получили четкое понимание о месте положения границ вашего участка, даже если есть специальное образование инженера геодезиста, т.к. нет специального информирования. А если вынесены границы в натуру, вы подписали акт о передачи вам под ответственное владение вот этот межевой знак, вы проинформированы о границах владения ЗУ, т.к. вы понимаете, что оно находиться будет по данным колышкам. И если палочку потеряете, то по акту, по линейным промерам, вы либо сами, либо за плату, будет помещать заново такой колышек.

На первых порах реформы собственности – с 1995 года по указу Президента, и первые собственники решили проводить кадастровые работы, межевой знак – сооружение металлическое или деревянное, в зависимости от того, на что хватало денег. Обычно это была труба – от 2.5 до 5 см., длина от 1.5 до 2.5 метров, и заглублялось на 1 1.5 метра, крепилась марка межевого знака, указывали номер и код организации, проводившей работы.

Один случай в Зеленогорске, тогда люди держали мелкий и крупный рогатый скот, там дедок нашел палочку, вот эту. Осенью знак не нашел, обратился снова – восстановили, установил забор – гулял или ехал – увидел в ограждении металлический штырь с маркой и т.д., бычок вырос и принес эту палку. Этого гражданина привлекли к ответственности, он заплатил штраф. Потом он пришел в земельный комитет и принес этот штырь – «верните мне деньги». Никто ему ничего не вернул. В другом случае было деревянное сооружение, его просто вытащили рядом проживающие граждане, но ее уже не нашли. Сейчас, если выносятся границы на местность, соседи иногда эти колышки крадут.

2 лекция 13.02.2016

В плане пользования ЗУ. Применительно к пользованию ЗУ собственником, кроме ограничений, связанных с видами разрешенного использования, законодатель закрепляет обязательность активных действий собственника по использованию участка, запрещая неиспользование: ЗУ может быть изъят за неиспользование, поэтому в рамках правомочия пользования законодательство предполагает реализацию активных действий в соответствии с разрешённым использованием. Пример такого рода санкций можно найти в ст. 284 ГК, предусматривающей случай изъятия ЗУ, не используемого собственником. Согласитесь, это отличается от иных условий реализации правомочий собственника, можете купить дом, но ничего с ним не делать, достаточно того, что вы им обладаете. Применительно к ЗУ это не пройдет, осознание гордости того, что вы являетесь собственником ЗУ, может привести к тому, что вы можете лишиться ПС на ЗУ.

Правомочие распоряжения: собственник может производить сделки с ЗУ, но данные правомочия законодатель ограничивает: ст. 37 ЗК (яркий пример), если посмотреть на нормы данной статьи, то можно увидеть там регламентацию именно тех действий, которые могут быть произведены собственником, что должен делать собственник, отчуждая ЗУ, совершая сделку с ЗУ. Законодательство устанавливает в отдельных случаях ограничения по субъекту: ЗУ из состава сельскохозяйственных земель нельзя продать иностранцу, так как он не является субъектом ПС на ЗУ из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Наиболее интересна ст. 37 ЗК, так как там регламентируется порядок распоряжения ЗУ. Условие для совершения сделки с ЗУ – прохождение им кадастрового учета, предметом сделки может быть только ЗУ, имеющий кадастровый номер и установленные границы. Собственник, совершая сделку с ЗУ, по сути обязан рассказать своему правопреемнику не только о своем ЗУ, но и о соседях, о смежных ЗУ, кроме того необходимо рассказать о перспективах планированияиспользованияЗУ, являющегося предметом сделки (которые известны правообладателю). Имеет значение резервирование ЗУ, виды планируемого использования (например, когда жилая зона становится зоной смешанной, имеет большое значение, т.к. могут возводиться различные постройки). Если хотите купить ЗУ, это имеет значение, совершить сделку или нет. Если вы купили в смешанной зоне, то возведение напротив вас развлекательного комплекса будет законное действие, а если это только жилая зона – незаконное действие.

Точно также, граница зоны может проходить и как правило всегда проходит по границам ЗУ общего пользования. Например, на одной стороне улицы может быть жилая зона, а на другой стороне – смешанная зона. В рамках правил регулирования отношений собственности, в рамках земельного правопорядка, эти вопросы также регулируются.