Рыночная стоимость как база оценки

Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в «Общие понятиях и принципах оценки» и с учетом и в соответствии с нормами и терминологией действующей редакции Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1.0. Введение

1.1. Назначение настоящего стандарта — представить общепринятое определение рыночной стоимости. Этот стандарт также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества, когда цель и функция оценки заключаются в расчете рыночной стоимости.

1. 2. Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование (см. «Общие понятия и принципы оценки», пп. 6.3-6.5). Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе данных рынка.

1.3. Рыночная стоимость оценивается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельства, при которых данное имущество наиболее вероятно можно продать на рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся подход на основе сравнения продаж:, подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, и затратный подход.

1.4. Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

1.5. Применимость тех или иных методов и ггроцедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод — это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности (открытого) рынка. При каждом задании по установлению рыночной стоимости оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

2.0. Сфера применения

2.1.Настоящий стандарт применяется крыночной стоимости имущества (обычно недвижимости и связанных с ней элементов). Он требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается как часть действующего предприятия или для какой-либо иной цели.

3.0. Определения

3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих стандартов определяется следующим образом:

Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

3.2. Термин «имущество» использован в связи с тем, что в центре внимания настоящих стандартов находится оценка имущества.

Поскольку настоящие стандарты охватывают финансовую отчетность, для использования данного определения в общем случае его можно заменить термином «актив». Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки:

3. 2. 1. «Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена — наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости (определяется в п. 3.8 МСО 2). 3.2.2. «...За которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости. 3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.

3.2.4.«...Между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень рыночной стоимости может быть выше достижимого по разумным соображениям.

3..2.5. «...Изаинтересованным продавцом...» — подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» — это гипотетический собственник.

3.2.6. «...Врезультате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости (определение которой дано в п. 3.8 МСО 2). Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

3.2.1.«...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки. 3.2.8. «...При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо...» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Необязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

3.2.9. «...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но не одну из сторон не заставляют совершить сделку.

3.3. Рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов. 3.4..Наиболее эффективное использование (НЭИ). Наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Об оценке для целей финансовой отчетности, которая является предметом рассмотрения Международного применения оценки 1 (МПО 1), следует читать в сочетании с настоящим стандартом.

4.1.1.МПО 1 «Оценка для финансовой отчетности», дает необходимое руководство оценщикам, бухгалтерам и широкой общественности относительно стандартов оценки, влияющих на финансовую отчетность. Термин справедливая стоимость внеоборотных активов обычно понимается как ах рыночная стоимость (см. ОППО, п. 8.1).

4.2. Существует множество примеров, когда и оценщики, и бухгалтеры употребляют одни и те же термины. В некоторых случаях это приводит к недоразумениям и к возможности ошибочного применения стандартов. МСО 1 определяет рыночную стоимость и рассматривает критерии для установления рыночной стоимости. Другие важные термины определяются в МСО 1 и МСО 2 и относятся к более специфическим требованиям, рассматриваемым в Международном применении оценки 1 «Оценка для финансовой отчетности».

5.0. Требования стандартов

Чтобы провести оценку, которая отвечает настоящим стандартам и Общепринятым принципам оценки (ОПО — GAVP), оценщики обязательно должны придерживаться всех разделов кодекса поведения, касающихся этики, компетентности, раскрытия информации и отчетности (разделы 4.0-7.0).

5.1. При проведении оценки и составлении отчета об определении рыночном стоимости оценщик должен:

5.1.1.дать полное и понятное объяснение проводимой оценке так, чтобы исключить возможность ошибочного толкования;

5.1.2. гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на рыночных данных;

5.1.3. гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на приемлемых методах и процедурах;

5.1.4.нредоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные, обоснования, анализ и выводы;

5.1.5. при составлении отчета соблюдать требования МСО 3.

Соответственно, оценщик должен:

5.1.5.1.дать определение типа рассчитываемой стоимости, указать цель оценки и предполагаемое использование оценки, указать фактическую дату оценки и дату составления отчета;

5.1.5.2. четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество, а также оцениваемые права и интересы;

5.1.5.3. изложить объем и глубину проделанной работы и степень, в которой имущество было обследовано;

5.1.5.4. изложить все предположения и ограничивающие условия, на которых основывается оценка;

5.1.5.5. полностью и исчерпывающе разъяснить применяемые базы оценки и подходы к оценке, а также привести обоснования для их применения и соответствующие выводы;

5.1.5.6. включить в отчет подписанное оценщиком заявление о соответствии (сертификат стоимости), подтверждающий объективность, непредвзятость, независимость от размера оплаты или от другого вознаграждения, профессиональный вклад, применимость стандартов и другую раскрываемую информацию.

6.0. Замечания

6.1. Понятие и определение рыночной стоимости имеют первостепенное значение для всей оценочной деятельности. В разделе «Общие понятия и принципы оценки» и Кодексе поведения, документах, на которые опираются настоящие стандарты, кратко разъясняются экономические и методологические основы этих фундаментальных понятий и принципов.

6.2. Понятие рыночной стоимости не зависит от какой-либо фактической сделки, совершаемой на дату оценки. Рыночная стоимость — это, скорее, предполагаемая цена, которая была бы установлена при продаже на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Рыночная стоимость — это представление о цене, на которую в этот момент согласились бы покупатель и продавец при выполнении условий определения рыночной стоимости, если бы каждый из них имел достаточно времени для изучения имеющихся на рынке других возможностей и альтернатив, несмотря на то, что для подготовки формальных контрактов и связанной с ними документации для заключения сделки может потребоваться какое-то время.

6.3. Понятие рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство иногда служит основанием для замены термина «рыночная стоимость» термином «стоимость на открытом рынке». Слова «открытый» и «конкурентный» не имеют абсолютного значения. Для одного имущества рынок может быть международным или местным. Рынок может состоять из многочисленных покупателей и продавцов либо характеризоваться ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставляется на продажу, по определению не является ограниченным или суженным. Иными словами, отсутствие слова «открытый» не означает, что сделка носит частный или закрытый характер.

6.4. Рыночные оценки обычно основываются на информации, касающейся сопоставимых объектов имущества. Процесс оценки требует, чтобы оценщик провел необходимое и адекватное исследование, компетентный анализ и вынес подкрепленные информацией и доказательствами суждения. В этом процессе оценщики не принимают данные на веру, они должны рассмотреть все наблюдаемые на рынке и относящиеся к делу факты, тенденции, сопоставимые сделки и другую информацию. В случаях, когда рыночные данные ограничены или по существу отсутствуют (как, например, для некоторых специализированных объектов имущества), оценщик должен надлежащим образом раскрыть ситуацию и указать, ограничены ли каким-либо образом расчеты в силу недостаточности данных. Собственное суждение оценщика требуется при всех оценках, однако в отчете об оценке следует раскрыть, исходит ли оценщик при установлении рыночной стоимости из рыночных данных или же характер имущества и отсутствие сопоставимых рыночных данных вынуждают его в большей мере полагаться на свое суждение.

6.5. Так как меняющиеся условия характерны для рынков, оценщики должны рассматривать, удовлетворяют ли имеющиеся в наличии данные критериям для рыночной стоимости.

6.5.1.Периоды быстрых изменений рыночных условий характеризуются быстро меняющимися ценами. Такое состояние обычно называют неравновесием. Период неравновесия может продолжаться годами и оказывать определяющее влияние на текущие и ожидаемые рыночные условия. В других обстоятельствах быстрые изменения в экономике могут приводить к неустойчивости рыночных данных. Если некоторые продажи не вписываются в рыночную ситуацию, оценщик обычно приписывает им меньший вес. Оценщик все же может на основании имеющихся данных сделать вывод о реальном ценовом уровне рынка. Цены отдельных сделок могут и не быть показателем рыночной стоимости, однако в процессе оценки анализ таких данных следует принимать во внимание.

В условиях скудного предложения или при ухудшении конъюнктуры рынка большого числа «заинтересованных продавцов» может как быть, так и не быть. Некоторые сделки (но не обязательно все) могут включать элементы финансового (или иного) давления или условия, которые снижают или исключают практическую заинтересованность некоторых собственников в продаже. В таких рыночных условиях оценщики должны учитывать все соответствующие факторы и приписывать отдельным сделкам такие веса, которые, по их мнению, отражают рынок надлежащим образом. Ликвидаторы и управляющие конкурсной массой обычно по должности обязаны получить от распродажи активов максимальную цену. Однако продажи могут иметь место и без проведения надлежащего маркетинга или после недостаточного маркетингового периода. Оценщик должен проанализировать эти сделки, чтобы установить, в какой степени они соответствуют требованиям определения рыночной стоимости, а также вес, который следует приписать таким данным..В переходные периоды на рынках, которые характеризуются быстрым ростом или падением цен, существует риск завышения или занижения стоимости в случае, если информации за прошлые периоды будет приписан необоснованно высокий вес или если в отношении будущих состояний рынков будут приняты неоправданные предположения. В этих обстоятельствах оценщики должны тщательно проанализировать и отразить действия и реакции рынка и позаботиться о том, чтобы их отчеты полностью раскрывали результаты их исследований и выводов.

6.6. Понятие рыночной стоимости также предполагает, что в сделке по рыночной стоимости имущество будет надлежащим образом выставлено на рынок с обеспечением свободного доступа в течение достаточного периода времени и при наличии необходимой рекламы. Предполагается, что выставление имеет место до фактической даты оценки. Рынки внеоборотных активов, как правило, отличаются от рынков акций, облигаций и текущих активов. Внеоборотные активы зачастую являются уникальными. Они обычно продаются реже и притом продаются на рынках, которые менее формальны и менее эффективны, чем, например, в случае котируемых на бирже ценных бумаг. Кроме того, внеоборотные активы менее ликвидны. В силу этих причин, а также потому, что внеоборотные активы обычно не продаются на публичной бирже, применение понятия рыночной стоимости требует использования допущений, например, об адекватном выставлении имущества на рынке в течение разумного периода времени для надлежащего маркетинга и завершения переговоров о заключении сделки.

6.7. Доходные объекты имущества, которые относятся к долгосрочным инвестициям инвестиционной компании, пенсионного (накопительного) фонда, трастовой компании или компании с аналогичными формами имущественных прав, обычно оцениваются на основе продажи активов на индивидуальной основе в соответствии с установленным планом продаж. Суммарная стоимость таких активов, рассматриваемых как портфель инвестиций или как группа объектов имущества, может быть больше или меньше, чем сумма рыночных стоимостей всех активов, взятых по отдельности.

6.8. При всех оценках следует указывать их цели и предполагаемое использование. Если функция оценки связана с подготовкой финансовых отчетов, то в дополнение к другим требованиям к отчету об оценке оценщик должен с исчерпывающей ясностью указать, к какой категории отнесен каждый из активов.

6.9. В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся определенное арендованное имущество, некоторые специализированные объекты имущества, устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка, некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды, и др.

7.0. Требования в отношении раскрытия информации

7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые с целью определения и составления отчета о рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям раздела 5.0. Отчеты должны содержать конкретную ссылку на определение рыночной стоимости, данное в настоящем стандарте, вместе с конкретным указанием того, как расценивается данное имущество с точки зрения его полезности, либо наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), а также изложение всех основных допущений.

7.2. Определяя величину рыночной стоимости, оценщик должен четко установить дату оценки (дату, к которой относится расчет стоимости), цель и функцию оценки и другие имеющие отношение к делу и подходящие критерии с тем, чтобы гарантировать возможность адекватной и логичной интерпретации наблюдений, заключений и выводов оценщика.

7.3. Хотя в определенных обстоятельствах могут оказаться уместными принятие и использование альтернативных выражений стоимости, оценщик должен гарантировать, что если такие стоимости будут найдены и включены в отчет, их не следует истолковывать так, как будто они представляют собой рыночную стоимость.

7.4. В случае если оценка проводится «внутренним оценщиком», т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате оценки или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений.

8.0. Условия отступления

8.1. При работе в соответствии с данным стандартом любые отступления могут быть сделаны только в соответствии требованиями МСО 3 «Составление отчета об оценке».

9.0. Дата вступления в силу

9.1. Настоящий стандарт оценки вступил в силу «01» июля 2006 г.

СТАНДАРТ 2 (МСО 2)