Специфика земельного участка как объекта оценки

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах гос. регистрации прав на землю.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, т.к. должна учитывать возможность их дальнейшего использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом стоит особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородности почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Большое значение при оценке имеет категория использования земли, т.к. она обуславливает правовое положение, разрешаемое использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Методы оценки земли.

Доходный подход:

- метод капитализации дохода.

- дисконтирование денежных потоков.

- техника остатка дохода для земли.

Сравнительный подход:

- метод изъятия.

- метод определения затрат на освоение.

- оценка по затратам на инфраструктуру.

- оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов.

Таблица 6.3

Расчет стоимости земельного участка

Показатели	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3	Среднее значение
Рыночная стоимость 1 кв.м.	21 739	20 000	18 182	20 000
Площадь помещения, в кв.м.
Рыночная стоимость жилого дома, руб.	2 500 000	2 000 000	2 000 000	2 166 667
Рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка	200,0	200,0	200,0	200,0
Площадь земельного участка	220,00	210,00	220,00	217,00
Рыночная стоимость земельного участка, руб.	44 000	42 000	44 000	43 333
Доля	0,021	0,021	0,022	0,020

 

Стоимость земельного участка составляет:

2 126 000 * 0,021 = 40 000 руб.

Вывод: Рыночная стоимость земельного участка под объектом, площадью 215 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а» по состоянию на 15 декабря 2016 г., составила: 40 000 (Сорок тысяч) рублей.

Вывод итоговой стоимости объекта оценки.

В зависимости от конкретной ситуаций, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а так же субъективное мнение оценщика.

На оснований информации, изложенной в отчете, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жилье, оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка в регионе объект оценки остается ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению.

В результате проведенного анализа и расчетов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила:

Таблица 6.1

Скорректированная стоимость

Наименование	Затратный	Сравнительный	Скорректированная стоимость, руб.
Единый объект оценки	1 980 000	2 126 000	2 060 000
Присвоенный вес	0,50	0,50	1,00

 

Рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а», по состоянию на 15 декабря 2016 г., составила без учета НДС: 2 060 000 (Два миллиона шестьдесят тысяч) рублей.

В стоимость объекта оценки также включена стоимость земельного участка.

 

 

Таблица 6.2

Стоимость объекта оценки с учетом стоимости

земельного участка

Наименование	Адрес/ местоположение объекта права	Рыночная стоимость объекта права, руб. (без НДС)
Жилой дом, общая площадь 111,7 кв.м	Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а»	2 020 000
Земельный участок под объектом оценки, площадью 215 кв.м.	Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а»	40 000

 

Генеральный директор - С.В. Бумаженко

Оценщик

МП

 

 

Оценщик Е.В. Петров

 

12.12.16 г.

Практическая работа 7

Цель: Ознакомится с дефектной ведомостью, перенести в отчет. Ознакомится с локальным сметным расчетом и составить текущую ведомость на ремонт жилого дома.

Тема: Ознакомиться с дефектной ведомостью на ремонт объекта недвижимости, с локальной ведомостью, составить текущую ведомость на ремонт жилого помещения.

Задание 1

Перенести дефектную ведомость в отчет, изучить локальный сметный расчет и ответить на вопросы.

 

Контрольные вопросы:

1. Какова цель составления дефектной ведомости?

2. Чем отличается дефектная ведомость от текущей (локальной) сметы?

3. Какие единицы измерения применяются в смете?

4. Какие строительные материалы являются наиболее дорогими?

5. Какие конструкции здания подлежат в основном ремонту?

6. Каких материалов затрачено больше всего на ремонт вашего объекта недвижимости?

7. Посчитайте, сколько стоит общий ремонт вашего объекта недвижимости?

Локальная смета отражает стоимость строительства нового жилого дома в текущих ценах, а также затраты на общестроительные работы по возведению объекта недвижимости с учетом прибыли застройщика (18 % от стоимости строительства) и заработной платы рабочим.

Смета отражает последовательность строительных и изыскательских работ, такие как:

- разработка грунта с погрузкой на автомобили-самосвалы;

- разработка грунта вручную с креплениями в траншеях;

- устройство бетонных фундаментов;

- кладка стен (кирпич, брус, железобетонные плиты и др.);

- устройство покрытий дощедчатых (полы).

Также смета включает в себя стоимость неучтенных материалов в текущих ценах, накладные расходы и налог на добавленную стоимость.

Для строительства оцениваемого объекта оценки основными строительными материалами являлись брус деревянный, бетон, рулонный утеплитель, асбестоцементные листы.

Дефектная ведомость отражает затраты на ремонт жилого дома, т.к. конструктивные элементы с течением времени износились и требуют восстановления. Ее содержание выглядит следующим образом:

 

Утверждаю:

Директор МУП «Шушенское МПО ЖКХ»

А. Ф. Кузнецов

Дефектная ведомость

на ремонт жилого дома

по адресу: п. Шушенское кв. Строителей № 9

по МУП «Шушенское МПО ЖКХ» на 2016 год

№ п/п	Наименование работ	Ед. измер.	Всего натур. Показ.	Всего подл. ремонту	% выполнения
	Конструктивные элементы
	Утепление цоколя минватой	м	81,5
	Смена отдельных досок наружной обшивки деревянных стен	м2-м\п	367,5
	Ремонт конопатки в деревянных рубленных стенах	1м шва
	Смена отдельных участков деревянных перегородок	м2
	Смена утеплителя в перекрытии	1 м2
	Смена отдельных листов шиферной кровли	1м2
	Ремонт оконных переплетов до 2м3	м2	109,44
	Ремонт оконных переплетов более 2м3		61,92
	Ремонт подоконных досок	1 м.п.	67,65
	Ремонт дверных полотен	1 м2	131,04
	Смена стекол	м2 проем	88,22
	Смена ступеней и подступков в деревянных лестницах	1 ступень
	Ремонт дощатых полов	м2
	Смена плинтусов в отдельных местах (10 % от S пола)	м2 пола
	Дверных заполнений	м2
	Штукатурка стен внутри здания	м2
	Штукатурка стен фасада (цоколь)	м2
	Известковая окраска стен фасада	м2
	Восстановление разрушенной бетонной отмостки	1 м2
	ОТОПЛЕНИЕ
	Смена труб отопления 15-20 мм.	100 м.п.
	Смена труб отопления 40 мм.	100 м.п.
	Смена труб отопления 25-32 мм.
	Смена кронштейнов	100 шт.
	Смена вентиля	шт.
	Вывертывание и ввертывание радиаторной пробки	1 пробка
	Перегруппировка секций старого радиатора	1 секция
	Смена радиаторных блоков	Экм.	115,5
	Ремонт кранов регулировки у радиаторных блоков	1 кран
	Прочистка и промывка радиаторов	рад
	Смена сгонов	шт.
	Смена полотенцесушителей	шт.
	Ремонт изоляции труб	м3	4,8
	ВОДОСНАБЖЕНИЕ
	Ремонт водопроводного крана без снятия с места	1 кран
	Смена отдельных участков из стальных водогазопроводных труб – 50 мм.	п.м.
	Смена отдельных участков из стальных водогазопроводных труб – 40 мм.	п.м.
	Смена отдельных участков из стальных водогазопроводных труб – 25-32 мм.	п.м.
	Смена отдельных участков из стальных водогазопроводных труб – 15-20 мм.	п.м.
	Смена вентиля	шт.
	ВОДООТВЕДЕНИЕ
	Смена мойки	1 шт.
	Смена смесителей	шт.
	Смена унитаза с высокорасположенным смывным бачком	1 шт.
	Смена отдельных участков трубопроводов канализации из чугунных труб д50 мм.	п.м.
	Смена отдельных участков трубопроводов канализации из чугунных труб д100 мм.	п.м.
	Смена сифонов	шт.
	Прочистка внутренней канализации	м.п.
	Смена фасонных частей Д-50 мм.	шт.
	Смена фасонных частей Д-100 мм.	шт.
	ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЕ
	Замена перегоревшей электролампы	1 эл. лампа
	Смена штепсельных розеток	шт.
	Смена патронов	шт.
	Смена выключателей	шт.
	Замена неисправных участков электросети здания 3×2, 5 мм2	м
	2*2, 5 мм2	1 м. пров.
	Смена колодок клемных	шт.
	Замена щитков квартирных	шт.
	Замена приборов учета/счетчиков/электроэнергии/	1 счетчик
	БЛАГОУСРОЙСТВО
	Устройство МАФ	шт.
	Ямочный ремонт придомовой территории	м2

 

Техник участка

 

 

Дефектная ведомость, в отличие от локальной применяется уже после того как износились несущие конструкции здания и выражает стоимостное устранение физического износа путем проведения необходимых работ.

Наиболее дорогими являются материалы, используемые для строительства несущих конструкций и фундамента (деревянный брус, кирпич, бетон), утеплительные материалы (стекловолокно, пенополистирол, утеплитель ДСП, рулонные и плиточные утеплители), а также некоторые виды отделочных материалов и противоэрозийных составов.

На ремонт жилого дома больше всего было затрачено панелей ПВХ для облицовки наружных стен и линолеум ПВХ для покрытия полов. Работы, связанные с этими материалами составили 3 / 4 стоимости ремонта дома.

 

 

Задание 2

На основании изученных ведомостей и определения физического износа, составьте текущую ведомость на ремонт вашего объекта недвижимости.

 

Утверждаю

Директор МУП «Шушенское МПО ЖКХ»

Мухин А. В.

Локальный сметный расчет на текущий ремонт жилого дома

По адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а».

№ п/п	Наименование работ	Обоснование цен	Ед.изм.	Цена за ед.	Кол-во единиц	Сметная стоимость, руб.
	ВНУТРЕННЯЯ ОТДЕЛКА
	Покрытие полов линолеумом	Линолеум ПВХ	м2			4 200
	Частичная замена потолочных плиток	Гипсокартон	м2
	Оштукатуривание стен	Известь	кг
	Частичная замена обоев	обои 0,6 мм.	м2	21,5
	Замена неисправных участков электросети	Проводка 4×4 мм.	м
	Смена выключателей	Выключатель стандартный	шт
	ВНЕШНЯЯ ОТДЕЛКА
	Ремонт оконных переплетов	Строительная пена (балончик)	шт
	Известковая окраска стен фасада	Известь
	Смена стекол	Стекло 65×175	шт
	Ремонт подоконных досок	Доска профильная 40×150 мм.	м3	1 200	0,3
	Смена ступеней и подступков в деревянных лестницах	Доска профильная 40×150 мм.	м3	1 200	0,2
	Замена перил фасада	Брус 150×150	м3	1 700	0,5 м3
	Облицовка наружных стен	Панели ПВХ	м2			8 450
	Покраска стен	Краска для стен стандартная	кг
	ПРИДОМОВАЯ ТЕРРИТОРИЯ
	Ямочный ремонт	Гравий	тонн	1 800	1,2	2 160
	Итого:					20 322

 

Вывод: Стоимость проведения необходимых ремонтных работ жилого дома составила 20 300 (Двадцать тысяч триста) рублей.

Проведение ремонтных работ позволит увеличить функциональность использования жилого дома и значительно увеличит текущую рыночную стоимость, т.к. работы включали в себя дополнительные улучшения по реконструкции и восстановлению внешнего облика объекта оценки.

 

13.12.16 г.

Практическая работа 8

Цель: Научиться составлять акт обследования жилого помещения и заключения о техническом состоянии здания.

Тема: Составление акта и заключения по обследованию объекта недвижимости жилого дома.

Задание 1

Составить акт о техническом состоянии здания.

 

Акт

Город, район (поселок) п. Ермаковское № 8 «05» декабря 2016 г.

Междуведомственная комиссия, назначенная решением бюро инвентаризации

П. Шушенское; зам. главы администрации 256, 5 декабря 2015 года

(название административного органа, назначившего комиссию,

По градостроительному и коммунальному хозяйству

Дата и № решения)

В составе зам. главы Анюткина Вячеслава Андреевича

(районной, городской, районной в городе)

Администрации Ермаковского района Мухина М. И.

(председатель), представителя Управления жилищного (коммунального)

хозяйства Усынина Е.Г., представителя отдела главного архитектора Назарян Е. А., представителя бюро технической инвентаризации Спирина А. Е., при

участии приглашенных экспертов Государственного санитарного надзора

(указать должность организацию,

Блинова Т. С., Кайдунов А. А., Петрова Ф.П.

Ф.И.О., в случае их отсутствия - подчеркнуть)

В присутствии представителя Сергеевой У. В.

(наименование организации-владельца жилого дома)

Произвела по указанию (запросу, заявлению) БТИ обследование жилого дома (жилой площади, находящейся в пользовании гр. Кужугет Ю. С.

№ 7 «а») по Аэродромной ул.

(пр-ту, шоссе, пер.) с целью использования жилого дома для проживания

Рассмотрев предъявленную документацию технический паспорт, кадастровый паспорт, сводную и дефектную ведомость на ремонт

(перечислить всю предъявленную документацию или

перечислить ее в приложении к акту)

и произведя необходимые уточнения на месте по состоянию на

«5» декабря 2016 г. комиссия установила следующее:

1. Жилой дом 2008 года постройки, общей площадью 111,7 кв.м.,

(приводятся общие сведения о жилом доме, обследуемой квартире и

Состоит из пяти комнат, группа капитальности - 1

занимаемой съемщиком жилой площади: год постройки, группа капитальности;

этаж; этажность; инженерное оборудование; отдельная или коммунальная;

состав квартиры и жилой площади; смежные, проходные, изолированные

количество съемщиков и прочее)

2. Техническое состояние жилого дома хорошее, износ составляет 15 %

(указывается тех. Состояние здания; характер явления; причины, степень,

Требуется косметический ремонт, замена стекол, перил, подоконных

характер и объем нарушений (повреждений); отклонение от норм)

досок, ремонт стен и полов

3. На время ремонта необходимо учитывать правильное использование

(указываются меры, которые необходимо принять для обеспечения

и утилизацию строительного мусора, материалов и применяемых веществ

безопасности или нормальных условий проживания жильцов)

 

Задание 2

Составить заключение о пригодности (или непригодности) проживания в данном объекте недвижимости.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании изложенного выше комиссия считает, что квартиры (жилые помещения квартир) № 7 «а» подлежит внутреннему косметическому ремонту

по Аэродромной ул. (пер., пр-ту, шоссе) в городе (поселке) п. Ермаковское

согласно требований п.п. 175 «Положения по оценке пригородных жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилого фонда для проживания» следует отнести к категории пригодных (непригодных)

(указывается группа в соответствии с п.3.4.)

 

Председатель комиссии:

Зам. главы администрации Мельникова Т. В.

(Ф.И.О.) (подпись)

Члены комиссии:

председатель управления жилищного

(коммунального) хозяйства п. Ермаковское Сидоров Ю. С.

указать должность (Ф.И.О.) (подпись)

представителя отдела Главного

архитектора Петрова А. В.

указать должность (Ф.И.О.) (подпись)

представителя бюро технической

инвентаризации Иванова А. С.

указать должность (Ф.И.О.) (подпись)

представителя управления пожарного

надзора Грунина Н. П.

указать должность (Ф.И.О.) (подпись)

 

Эксперты:

Булатова С. Д.

Корниенко В. А.

(указать должность, организацию,

Ф.И.О.)

Примечание: В необходимых случаях к акту прилагаются протоколы технических обследований, проведенных лабораторией санэпидстанции, и заключение главного санитарного врача о невозможности продолжения пребывания людей в здании, заключение станции (лаборатории) по борьбе с разрушениями древесины.

 

Пятикомнатный деревянный жилой дом находится на земельном участке, общая площадь 111,7 м2; жилая площадь 61,7 м2; подсобная – 30 м2; помещения общего пользования – 20 м2.

Наружные стены и перегородки деревянные из бруса. Состояние удовлетворительное. Перекрытия – панели ж/бетонные

Полы в жилых комнатах и кухне ДВП, окрашены. Проемы створные, окрашены. Отделка стен в жилых комнатах – обои, в кухне клеенка, состояние удовлетворительное. Трещин по стыкам плит перекрытия не наблюдается, ремонт перекрытия не требуется.

Кухня, коридор – потолочная плитка. Наблюдается частичное оштукатуривание стен и покраска. Требуется текущий ремонт.

Входная дверь металлическая.

Водоснабжение, отопление централизованное; ремонт не требуется.

 

Задание 3

Составить заключение по учебной практике.

В ходе прохождения учебной практики, разделенной на отдельные практические задания, мной были закреплены и расширенны полученные теоретические и практические знания по дисциплинам и профессиональным модулям.

Учебная практика по профессиональному модулю ПМ 04 «Определение стоимости недвижимого имущества» позволила детально изучить последовательность этапов процесса оценки.

Ознакомление с порядком и правилами составления типового договора на оценку недвижимости и порядком составления сопроводительного письма позволило раскрыть условия соблюдения сделки между оценщиком и заказчиком риэлторских услуг. В сопроводительное письмо к отчету об оценке было включено описание федеральных стандартов оценки (ФСО) и основания проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Описание объекта оценки и его местоположения проводились в табличной форме, что позволило наиболее наглядно раскрыть особенности влияния условий. Оцениваемый объект расположен на окраине населенного пункта и имеет типичное окружение, т.е. окружение составляют объекты для жилого использования. Характеристика численности региона свидетельствует о стабильном уровне доходов населения, т.к. данная территориальная зона является самой крупной по плотности населения. В с. Ермаковское проживает 8 577 человек, что составляет около 35 % от общей численности населения Ермаковского района. Богатство и разнообразие природных объектов позволяют району развиваться как одному из туристских центров края.

Вторичный рынок помещений различного функционального назначения (торговые, офисные и складские площади, сервис, общепит, бытовой и медицинский и др.) практически сравнялись по ценовой нише. Это связано, прежде всего, с высокой предпринимательской деятельностью по региону. Основная отрасль специализации района – сельское хозяйство.

Наиболее крупными предприятиями района являются:

- ТОО «Стандарт» - производство хлеба и хлебобулочных изделий.

- ЗАО «Ермакуголь» - производство холстопрошивного полотна.

- АООТ «Ермаковский ДОК» - производство пиломатериалов.

- ОАО «Лесозаготовки и переработки» - заготовка и переработка древесины.

- ООО ПКФ «Содружество и Ко» - глубокая переработка древесины.

Краткий обзор рынка жилой недвижимости показал, что в последнее время на рынке жилых и нежилых помещений наблюдаются важные положительные изменения. Существенно возросло количество предлагаемых качественных помещений. Спрос стал более ориентирован именно на качество и местоположение объекта недвижимости, что образовало дефицит высококачественных помещений. В среднем за год жилые помещения подорожали на 6-12 %, хотя другие типы недвижимости возросли лишь 1-2 % в год.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта является использование в качестве жилья, т.е. по назначению. Также возможно использование части жилого дома под сдачу в аренду и использование части земельного участка под строительство гаража, для будущей сдачи гаражных помещений в аренду. С финансовой точки зрения этот вариант использования прилегающего к объекту земельного участка является осуществимым и востребованным в данном сегменте рынка.

Технический паспорт домовладения и прилегающих к нему построек включал составление экспликации земельного участка, распределение общей площади строений и сооружений, экспликацию и перечень подсобных строений и сооружений. Оцениваемый пятикомнатный деревянный жилой дом находится на земельном участке, общая площадь 111,7 м²; жилая площадь 61,7 м²; подсобная – 30 м2; помещения общего пользования – 20 м². На земельном участке имеются: гараж, баня, хоз. постройки, инженерные сооружения (водоснабжение, канализация – септик).

Определение признаков износа жилого дома позволило рассчитать совокупный износ, который составил 12 %. В него не включался функциональный и экономический износ, т.к. оцениваемый объект построен в 2008 году и не имеет морального износа.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывалась тремя основными подходами: доходным, сравнительным и затратным.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов была составлена шкала корректировок, по которой выбраны следующие элементы сравнения:

- условия финансирования;

- дата предложения;

- местоположение;

- состояние;

- общая площадь.

Стоимость недвижимого имущества, определенная при помощи сравнительного подхода, по состоянию на 15 декабря 2016 г., составляет: 2 126 000 (Два миллиона сто двадцать шесть тысяч) рублей.

Ранее просчитанный процент износа позволил определить затраты на восстановление функционального состояния объекта. Совокупный износ жилого дома составил 253 000 (Двести пятьдесят три тысячи) рублей. Исходя из полученной информации была получена итоговая рыночная стоимость, определенная затратным подходом, которая составила 1 980 000 (Один миллион девятьсот восемьдесят тысяч) рублей.

Наиболее достоверным подходом к оценке жилой недвижимости, из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее эффективные результаты, принят весовой коэффициент 0,5.

Принимая во внимание весомость выше приведенных аргументов «за» и «против» использования затратного подхода, оценщик принял решение придать ему весовой коэффициент 0,5.

Определение кадастровой стоимости участка под объектом включала учет правового положения, разрешаемого использования и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Итоговая согласованная рыночная стоимость, с учетом текущих ценовых ставок и стоимости земельного участка составила 2 060 000 (Два миллиона шестьдесят тысяч) рублей.

Дополнительным индивидуальным заданием по учебной практике являлось составление текущей ведомости на ремонт жилого дома. Была подведена стоимость проведения необходимых ремонтных работ жилого дома, которая составила 20 300 (Двадцать тысяч триста) рублей.

Проведение ремонтных работ оцениваемого жилого дома позволит увеличить функциональность его использования и значительно увеличит текущую рыночную стоимость, т.к. работы включали в себя дополнительные улучшения по реконструкции и восстановлению внешнего облика объекта оценки.

Таким образом, изучение экономических, научных и практических задач позволило улучшить навыки обобщения и критической оценки теоретических положений; умения выработки собственной точки зрения и разработки конкретных предложений при решении выявленных проблемных вопросов.

 

Задание 4

Составить СПИСОК ПРИМЕНЯЕМЫХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

 

Все, что наработано российскими специалистами по оценке за последние 25 лет, нашло свое отражение в комплексе документации, являющейся нормативно-правовой и организационно-методической базой оценочной деятельности в Российской Федерации. Одним из основных таких направлений являются федеральные стандарты оценки.

Федеральные стандарты оценочной деятельности определяют требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Следует различать, что документы, имеющие практически одно и то же название – «стандарты оценочной деятельности» – подразделяются на федеральные стандарты оценки (второй тип документации), а также стандарты и правила оценочной деятельности (четвертый тип). Первым типом являются федеральные законы об оценочной деятельности и различные постановления.

Федеральные стандарты оценки (за исключением стандартов, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости) разрабатываются национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков или саморегулируемыми организациями оценщиков и представляются на рассмотрение в Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ. Далее их утверждает своим приказом Министерство экономики и развития Российской Федерации. Существует программа разработки федеральных стандартов оценки, и если саморегулируемые разработчики в нее не укладываются, то Минэкономразвития должно разрабатывать такие федеральные стандарты самостоятельно.

В настоящий момент действуют 11 федеральных стандартов:

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)» от 20.05.15.

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20.05.15.

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» от 20.05.15.

4. «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.10.

5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 04.07.11.

6. «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 07.11.11.

7. «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» от 25.09.14.

8. «Оценка бизнеса (ФСО N 8)» от 01.06.15.

9. «Оценка для целей залога (ФСО № 9) от 01.06.15.

10. «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10) от 01.06.15.

11. «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (ФСО № 11) от 22.06.15.

Как отмечается в законе, разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки. Международные стандарты оценки с 1985 года разрабатывает Международный комитет по стандартам оценки (МКСО). Он объединяет в себе опыт оценщиков 50 стран мира.

Кроме требований к экспертам-оценщикам, закрепленным в ФСО, существуют также требования ряда международных стандартов (МСО) для тех оценщиков, кто связан с международным бизнесом. Несколько образовательных учреждений в России предлагают обучение и сертификацию отечественных оценщиков в соответствии с требованиями системы европейской сертификации оценщиков по стандарту ИСО/МЭК 17024-2003 и требованиями Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGoVA). Рыночная практика и стандарты оценки имеют значительные различия в разных странах, потому сертификация рассматривается как средство, с помощью которого обеспечивается соответствие работы единым качественным требованиям.

 

Задание 5

Составить список используемых источников и литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, ФЗ-123 от 19.11.12 «Ответственность за нарушения в области экспертизы стоимости имущества».

2. Земельный кодекс Российской Федерации, ФЗ-74 от 15.07.10 «О порядке определения кадастровой стоимости» (изменения внесены 14 июня 2015 г.).

3. Налоговый кодекс Российской Федерации, ФЗ-157 от 13.10.15 «Правила расчета облагаемой налоговой ставки для объектов недвижимости».

4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июня 1998 г. № 135 ФЗ (изменения внесены 27 июля 2016 г.).

5. Федеральный закон от 27.06.12 «О правах и обязанностях оценщика при проведении оценочной деятельности» (изменения внесены 5 апреля 2014 г.).

6. Федеральный закон от 23.07.14 «О правах и обязанностях потребителя при проведении оценочных работ оценщиком».

7. Федеральный закон от 04.12.13 «О порядке предоставления вознаграждения оценщику за проведение оценочной деятельности» (изменения внесены 4 августа 2015 г.).

8. Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

9. Основные положения оценочной деятельности (на основе ФЗ «Об оценочной деятельности»).

10. СНиП 2.08.02-84 «Правила застройки жилых домов и иных жилых пом