Нарушение целостности конструкций зданий и сооружений

ЖКС обследует КЖФ на предмет деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей, ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги др., разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток.

Проводит поэтажный осмотр сверху вниз — от чердака к подвалу. При этом:

- устанавливается физическое состояние перекрытий (особенно в санитарных узлах), окон, дверей, стен, перегородок, балконов;

- при обследовании каменных стен обследует: наличие сырости и деформации (трещин, выпучиваний, отклонение от вертикали, разрушение перемычек, ослабленных участков стен). После отбивки штукатурки устанавливается прочность и качество кладки, состояние кирпича, прочность сцепления, наличие и расположение трещин.

- проводит осмотр крепления выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги др., разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток

- при обследовании стен крупнопанельных зданий устанавливается наличие трещин в панелях, протечек в наружных стенах, протечек по линии заделки балконных плит.

- при обследовании деревянных зданий устанавливаются участки выпучивания стен и других деформаций, а также повреждения древесины гниению и домовым грибком, жучком;

- проводит осмотр крепления выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги др., разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток

- контролирует состояние элементов деревянных конструкций, соприкасающихся с грунтом, заделанным в кирпичную кладку или бетон, а также в местах значительных температурных перепадов

- проводит визуальным осмотром состояние кровли на водонепроницаемость, и выдержаны заданные уклоны кровли по обеспечению полного отвода воды по наружным или внутренним водостокам, техническое состояние водостоков, отмостки и ливнеприемники.

- устанавливает дефектные места, требующие длительного наблюдения;

- при разрушении - щели между асфальтовыми или бетонными отмостками (тротуарами) и стенами здания должны расчищаться, а затем заделываться горячим битумом, цементным раствором, смолой или мятой глиной

ЖКС обязана принять меры по устранению всякого рода щелей и зазоров, устранить локальные дефектные места в несущих и ограждающих конструкций и выявить возможные повреждения их в результате атмосферных и других воздействий.

ЖКС обязана по всем выявленным фактам нарушения технического состояния обслуживаемых объектов сообщать Потребителю.

При выявлении объемов ремонтных работ (реконструкции) подлежащих проведению с включением в Планы капитального и текущего ремонтов ЖКС совместно с Потребителем проводят комиссионные обследования и готовит необходимую документацию.

ЖКС обязана организовать эксплуатацию и техническое содержание малых теплогенерирующих установок обслуживающим персоналом для осуществления оказания услуг по обеспечению здания (сооружения) ГВС, в том числе на отопление.

С целью контроля качества и своевременного исполнения производственной программы и заявок Потребитель ведет Журнала по ТО, в который заносит сведения об исполнении Производственной программы, заявок, выявленные нарушения, а также отметки об устранении ЖКС выявленных нарушений и сроках их устранения.

При возникновении ситуаций с нарушением целостности конструктивных элементов здания (сооружения), Потребителем организуется комиссионное обследование с участием ЖКС с локализацией (ограждения) места обнаружения деформаций, устанавливаются маяки с фиксацией номера и датой установки. ЖКС заводится Журнал наблюдения за маяками, в котором ежедневно отражаются результаты замеров по номерам маяков. При необходимости организуется выездные проверки и участие Филиала в работе комиссии по обследованию и принятию решений.

 

ТРЕБОВАНИЯ К ТЕХНИЧЕСКОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ КЖФ

 

1. Техническое содержание подвалов

ЖКС обязана обеспечить:

- заданный температурно-влажностный режим подвалов и техподполий.

- работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.

Не допускается:

- подтопление подвалов и техподполий из-за неисправностей и утечек от инженерного оборудования;

- захламление и загрязнение подвальных помещений.

- использовать подвалы и технические подполья для хозяйственных и других нужд без соответствующего разрешения.

Подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию.

Инженерно-технические работники ЖКС по обслуживанию КЖФ должны знать проектные характеристики и нормативные требования к основаниям зданий и сооружений, прочностные характеристики и глубину заложения фундаментов, несущую способность грунтов оснований, уровень грунтовых вод и глубину промерзания.

Входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) ЖКС или у Потребителя (о чем должна быть соответствующая надпись), двери должны быть утеплены, уплотнены и обиты с двух сторон кровельной сталью.

2.Техническое содержание помещений.

ЖКС должна обеспечить заданный температурно-влажностный режим внутри здания.

3. Техническое содержание чердаков и кровель:

ЖКС должена обеспечить:

- исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;

- защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования;

- воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий;

- освещенность;

- достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков;

- исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка.

Несущие конструкции крыши, устройства и оборудование, в том числе расположенные на крыше, карниз и водоотводящие элементы крыши, ограждения, гильзы, анкеры, устройства молниезащиты должны быть до ремонта кровельного покрытия приведены в технически исправное состояние.

Приклейка гидроизоляционных слоев к основанию и оклейка их между собой должна быть прочной, отслоение рулонных материалов не допускается, рулонный ковер в местах примыкания к выступающим элементам должен иметь механическое закрепление с устройством фартука с промазкой его примыкания герметиком, армированной стеклотканью и т.п.

Кровля должна быть водонепроницаемой, с поверхности должен обеспечиваться полный отвод воды по наружным или внутренним водостокам, должны быть выдержаны заданные уклоны кровли.

Запрещается в мягких кровлях уплотнять швы сопряжений цементно-песчаным раствором с последующим нанесением по нему мастики.

Неисправности системы водоотвода: наружного (загрязнение и разрушение желобов и водосточных труб, нарушение сопряжений отдельных элементов между собой и с кровлей, обледенение водоотводящих устройств и свесов) и внутреннего (протечки в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, засорение и обледенение воронок и открытых выпусков, разрушение водоотводящих лотков от здания, протекание стыковых соединений водосточного стояка, конденсационное увлажнение теплоизоляции стояков) следует устранять по мере выявления дефектов, не допуская ухудшения работы системы.

Чердачные перекрытия с теплоизоляционным слоем шлака, керамзитового гравия и др. должны иметь деревянные ходовые мостики, а по утепляющему слою - известково-песчаную стяжку (корку).

Повреждение кровли, свесов, желобов и водоприемных воронок необходимо устранять немедленно.

Сметание хвои, листьев и мусора в желоба и воронки внутренних и наружных водостоков не допускается.

Мягкие кровли от снега не очищают, за исключением:

- желобов и свесов на скатных рулонных кровлях с наружным водостоком;

- снежных навесов на всех видах кровель, снежных навесов и наледи с
балконов и козырьков.

Крышу с наружным водоотводом необходимо периодически очищать от снега (не допускается накопление снега слоем более 30 см; при оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине).

Осмотр, очистку и ремонт стальных кровель следует производить только в валяной или резиновой обуви. Ремонт крыш с асбестоцементными кровлями должен выполняться с передвижных стремянок. При этом необходимо выполнять все меры, предусмотренные правилами техники безопасности.

6.11.Техническое содержание окон, дверей, лестниц

ЖКС должна обеспечить нормативные воздухо-изоляционные, теплоизоляционные и звукоизоляционные свойства окон, дверей и световых фонарей.

Неисправное состояние лестниц (коррозия металлических косоуров, повышенные прогибы площадок и маршей, неплотное прилегание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины, отслоения пола в лестничных площадках и ступенях, углубления в ступенях от истирания, ослабление крепления ограждений, поручней и предохранительных сеток, повреждение перил, загнивание древесины, недостаточная прочность креплений тетив к подкосоурным балкам и т.п.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения.

Заделку трещин, углублений, выбоин и околов в конструкциях лестниц следует производить по мере появления дефектов с применением материалов, аналогичных материалу конструкций. Потерявшие прочность лестничные ступени в разборных маршах должны быть заменены новыми.

Зазоры между лестничным маршем и стеной следует заделывать цементным раствором. Исправлять сколы в валиках проступей рекомендуется путем применения готовых вставок или бетонирования на месте.

В каменных ступенях поврежденные места следует вырубать и заделывать вставками из камня.

Замена поврежденных и закрепление отслоившихся керамических плиток на лестничных площадках новыми должна производиться немедленно после обнаружения дефектов.

Деревянные поручни, имеющие трещины и искривления, следует заменять новыми. Мелкие повреждения (заусенцы, неровная поверхность) следует устранять путем зачистки поверхности или замены отдельных негодных частей вставками с последующей отделкой поручня.

Поврежденные участки поливинилхлоридного поручня следует вырезать и заменять новыми такой же формы и такого же цвета. Стыки вставок поручня должны быть сварены и зачищены.

6.12.Техническое содержание лестничных клеток.

- исправное остекление;

- регулярно проветриваться, температура воздуха не менее +16°С.

- рекомендуется перед наружными входными дверями устанавливать скребки и металлические решетки для очистки обуви от грязи и снега;

входы из лестничных клеток на чердак или кровлю (при бесчердачных крышах) должны быть закрыты на замок.

Запрещается использовать лестничные помещения (даже на короткое время) для складирования материалов, оборудования и инвентаря, устраивать под лестничными маршами кладовые и другие подсобные помещения.

Задвижки, электрощитовые и другие отключающие устройства, расположенные на лестнице, должны находиться в закрытых шкафах, ключи от которых хранятся у диспетчера ЖКС.

6.13.Техническое содержание малых теплогенерирующих установок.

ЖКС обязана устранить по мере выявления недостатков (до начала отопительного периода), не допуская ухудшения состояния конструкций следующие неисправности:

- неравномерный нагрев поверхностей;

- трещины в печах и трубах;

- щели вокруг разделки и выпадение из нее кирпичей;

- перегревание и разрушение топливной камеры и дымоходов;

- повреждение топочной арматуры и ослабление ее в кладке;

- разрушение боровов и оголовков труб;

- обледенение оголовков дымовых газовых труб.

Неисправности, вызывающие нарушения противопожарных требований и утечку газа, а также обледенение оголовков дымовых труб (газоходов), обязаны быть устранены немедленно.

ЖКС обязана обеспечить восстановление защитных устройств от проникания в каналы атмосферных осадков, а также эксплуатацию печей по соответствующим правилам и нормам.

Печи и очаги должны иметь предтопочные листы, а также разделки от дымоходов до деревянных конструкций, соответствующие нормам проектирования.

6.14. Техническое содержание внутренних системы отопления.

- поддержание оптимальной (не ниже допустимой) температуры воздуха в отапливаемых помещениях;

- равномерный прогрев всех нагревательных приборов;

- поддержание требуемого давления (не выше допускаемого для отопительных приборов) в подающем и обратном трубопроводах системы;

- герметичность системы отопления;

- немедленное устранение всех видимых утечек теплоносителя;

- ремонт или замену неисправных кранов на отопительных приборах и самих отопительных приборов;

- наладку системы отопления, ликвидацию излишне установленных отопительных приборов и установка дополнительных в отдельных помещениях, отстающих по температурному режиму.

Температура воздуха в помещениях зданий в отопительный период года должна быть не ниже значений, предусмотренных стандартами.

Трубопроводы в тепловых пунктах, чердачных и подвальных помещениях должны быть окрашены и иметь соответствующие маркировочные щитки с указанием направления движения теплоносителя. Задвижки и вентили должны быть пронумерованы согласно схеме (проекту).

Наружная поверхность запорной арматуры должна быть чистой, а резьба смазана машинным маслом, смешанным с графитом.

Трубопроводы и отопительные приборы должны быть закреплены, а их уклоны установлены по уровню.

Трубопроводы и арматура систем отопления, находящиеся в не отапливаемых помещениях, должны иметь тепловую изоляцию, исправность которой необходимо проверять не реже двух раз в год.

После ремонта и профилактических работ системы должны быть подвергнуты гидравлической опрессовке и пробному пуску, во время которого необходимо убедиться, что все отопительные приборы прогреваются, а качество тепловой изоляции трубопроводов, прокладываемых в неотапливаемых помещениях хорошее.

Контрольно-измерительные приборы, регулирующая и запорная арматура должны находиться в технически исправном состоянии и отвечать установленным требованиям.

6.15. Техническое содержание системы горячего водоснабжения

Качество воды, подаваемой в системы горячего водоснабжения здания должно отвечать требованиям ГОСТов.

Температура воды, подаваемой к водоразборным точкам (кранам, смесителям), должна быть не менее 60°С в открытых системах горячего водоснабжения и не менее 50°С - в закрытых. Температура воды на выходе из водоподогревателя системы горячего водоснабжения должна выбираться из условия обеспечения нормируемой температуры в водоразборных точках, но не более 75°С.

Давление в системе следует поддерживать 0,05-0,07 Мпа (0,5-0,7 кгс/см2) выше статического давления.

Водонагреватели и трубопроводы должны быть постоянно наполненными водой.

В процессе эксплуатации необходимо следить за отсутствием течей в стояках, запорно-регулирующей и водоразборной арматуре, устранять причины, вызывающие их неисправность и утечку воды.

6.16.Техническое содержание внутридомового электрооборудования

ЖКС обязана обеспечить эксплуатацию:

- шкафов вводных и вводно-распределительных устройств, начиная с входных зажимов питающих кабелей или от вводных изоляторов на зданиях, питающихся от воздушных электрических сетей, с установленной в них аппаратурой защиты, контроля и управления;

- этажных щитков и шкафов, в том числе слаботочных с установленными в них аппаратами защиты и управления;

- электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода.

Текущее обслуживание электрооборудования, средств автоматизации, гильз, анкеров, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей должно проводиться в соответствии с установленными требованиями.

Чистку светильников следует, как правило, совмещать с очередной сменой перегоревших ламп и стартеров, с заменой вышедших из строя отражателей, рассеивателей и других элементов светильников.

Люминесцентные светильники в одном и том же помещении должны быть укомплектованы люминесцентными лампами одной цветности, как правило, типа ЛБ или ЛТБ.

Осмотр люминесцентных светильников со стартерной схемой включения и замену залипших стартеров следует производить один раз в месяц.

ЖКС обязана:

- обеспечивать нормальную, безаварийную работу силовых, осветительных установок и оборудования автоматизации;

- обеспечивать запроектированные уровни искусственного освещения помещений;

- осуществлять мероприятия по рациональному расходованию электроэнергии, по снижению расхода электроэнергии, сокращению затрат времени на осмотр и ремонт оборудования, повышению сроков службы электрооборудования и электрических сетей;

- обеспечивать и контролировать работоспособность систем автоматического включения и выключения электрооборудования;

- не допускать нарушения графиков работы электрооборудования;

- в насосных установках применять электродвигатели требуемой мощности;

- при выявлении неисправностей, угрожающих целостности электрооборудования здания или системы внешнего электроснабжения, безопасности людей, пожарной безопасности, исправности бытовых электроприборов, компьютеров, теле- и радиоаппаратуры немедленно отключить неисправное оборудование или участок сети до устранения неисправности;

- немедленно сообщать в энергоснабжающую организацию об авариях в системе электроснабжения, связанных с отключением питающих линий и (или) несоблюдением параметров подающейся электрической энергии;

- контролировать использование в осветительных приборах коридоров, лестничных клеток и других помещений ламп с установленной мощностью, не превышающей требуемой по условиям освещенности;

- принимать меры по предупреждению повреждений в электрической сети, приводящих к нарушениям режима ее функционирования, с целью предотвращения повреждений бытовых электроприборов, компьютеров, теле- и радиоаппаратуры.

6.18. Техническое содержание внутренней системы водоснабжения и водоотведения

Система водопровода должна выдерживать давление до 10 кгс/см2 (1 МПа), канализационные трубопроводы, фасонные части, стыковые соединения, ревизии, прочистки должны быть герметичны при давлении 1 кгс/см2 (0,1 МПа).

ЖКС обязана обеспечить:

- устранение сверхнормативных шумов и вибрации в помещениях от работы систем водопровода (гидравлические удары, большая скорость течения воды в трубах и при истечении из водоразборной арматуры и др.), регулирование (повышение или понижение) давления в водопроводе до нормативного в установленные сроки;

- устранение утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулируещей арматуры, срывов гидравлических затворов, гидравлических ударов (при проникновении воздуха в трубопроводы), заусенцев в местах соединения труб, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и негерметичности стыков соединений в системах канализации, обмерзания оголовков канализационных вытяжек и т.д. в установленные сроки.