Четырнадцать миллионов пятьсот тридцать девять тысяч) рублей.

 

МЕТОД ЧИСТЫХ АКТИВОВ.

определение стоимости компании методом чистых активов

(Общая схема).

 

Метод чистых активов позволяет оценить предприятие с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки статей баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждой статьи активной части баланса, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

На предприятии ОАО ПТП «Волгоградпищепром» отсутствует просроченная кредиторская задолженность, коэффициент оборачиваемости достаточно высокий, угроза предъявления штрафов и пеней практически отсутствует, поэтому корректировка пассивной статьи баланса нами не проводилась.

Результат оценки рыночной стоимости предприятия методом чистых активов приведен в таблице № 8.1, общее описание активов предприятия приведено ниже.

 

Табл. № 8.1

Наименование	Код строки баланса	Стоимость по данным бухгалтерии на 01.01.01, тыс. руб.	Рыночная стоимость на 01.01.01, тыс. руб.
АКТИВ
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы (04,05)			2,55
в том числе: патенты, лицензии, товарные знаки (знаки обслуживания), иные аналогичные с перечисленными права и активы	111		2,55
Основные средства (01, 02, 03)		7 945	17 122
в том числе: здания, машины и оборудование	122	7 945	17 122
Незавершенное строительство (07, 08, 16, 61)			13,8
Долгосрочные финансовые вложения (06, 82)			1 015
в том числе: инвестиции в зависимые общества	142		1 015
ИТОГО по разделу I		7 964	18 153
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы		2 861	3 543
в том числе: сырьё, материалы и др. аналогичные ценности (10, 12, 13, 16)	211	1 441	2 091
Готовая продукция и товары для перепродажи (40, 41)	214	1 277	1 363
Расходы будущих периодов	216		88,5
Прочие запасы и затраты	217
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям
Дебиторская задолженность (пла­тежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)		1 740	1 128
в том числе: покупатели и заказчики (62, 76, 82)		1 555
Прочие дебиторы
Денежные средства
в том числе: касса (50)
Расчетные счета (51)
Прочие денежные средства
ИТОГО по разделу II		4 932	5 002
Баланс (сумма строк 190+290)		12 896	23 155
ПАССИВ
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ
Уставный капитал (85)		6 304	6 304
Нераспределенная прибыль прошлых лет (88)
Нераспределенная прибыль отчетного года (88)
ИТОГО по разделу III		7 627	7 627
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты (90, 94)		2 585	2 585
в том числе: займы, подлежащие погашению в течение 12 месяцев после отчетной даты		2 585	2 585
Кредиторская задолженность		2 684	2 684
в том числе: поставщики и подрядчики(60, 76)		1 603	1 603
Задолженность перед персоналом организации (70)
Задолженность перед государствен­ными внебюджетными фондами (69)
Задолженность перед бюджетом (68)
Авансы полученные (64)
Прочие кредиторы
ИТОГО по разделу V		5 269	5 269
Баланс		12 896	12 896
ИТОГО ЧИСТЫЕ АКТИВЫ (190+290-220-252-244-(450+590+610+620+630+650+660))	7 368	17 627

 

 

Примечание. Свободные строки баланса, в таблице № 8.1 не приводятся.

 

 

ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ АКТИВОВ ПРЕДПРИЯТИЯ.

 

Активы предприятия представлены нематериальными активами, основными средствами (объектами недвижимости, машинами, оборудованием и транспортными средствами), долгосрочными финансовыми вложениями, запасами (сырьём и материалами, малоценными и быстроизнашивающимися предметами, готовой продукцией, товарами для перепродажи, расходами будущих периодов, прочими запасами и затратами), налогом на добавленную стоимость, дебиторской задолженностью, денежными средствами.

НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ.

Перечень нематериальных активов представлен в таблице № 8.2.

Табл. № 8.2

№ п/п	Наименование	Балансовая стоимость	Начисленная амортизация	Стоимость по данным бухгалтерии на 01.01.01, руб.	Рыночная стоимость на 01.01.10. руб.
	Товарный знак	934,43	-	934,43	2 550,00
	Программный продукт (бухгалтерская программа ООО «Тайдекс»)	26 025,04	25 193,37	831,67	0,00
	Итого нематериальных активов	26 959,47	25 193,37	1 766,10	2 550,00

 

В данной строке баланса произведена корректировка только стоимости товарного знака, который оценивался как сумма затрат на его регистрацию по 30 классу товаров и услуг – макаронные изделия. Рыночная стоимость товарного знака была определена как сумма затрат на создание и регистрацию товарного знака с привлечением независимого патентоведа. Она складывается из оплаты труда патентоведа в среднем в размере 2000 руб. и уплаты государственных пошлин на сумму в размере 550 руб.

Из-за высокого морального износа программный продукт рыночной стоимости на дату оценки не имеет.

ОСНОВНЫЕ СРЕДСТВА.

Основные средства оцениваемого комплекса представлены объектами недвижимости, машинами и оборудованием и транспортными средствами.

Объекты недвижимости оцениваемого имущественного комплекса представлены позициями, представленными в Приложении №1.1.

Оцениваемый имущественный комплекс ОАО ПТП «Волгоградпищепром» расположен в Дзержинском районе г. Волгограда в непосредственной близости от одной из главных улиц района – ул. Ангарской. Рассматриваемые границы имущественного комплекса находятся в пределах улиц Осипенко, Новосельной, Продольной. Окружающая застройка представлена в основном жилыми зданиями. Плотность застройки средняя. Транспортная доступность хорошая. Расстояние до ближайшей трамвайной остановки – 200 м, интервал движения трамваев 7-10 минут. Также имеется подъездная асфальтовая дорога.

На территории предприятия доступны: водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, канализация, телефонная связь, есть собственная котельная.

Социальная структура Дзержинского района достаточно развита. В пределах рассматриваемой территории сосредоточены: детские сады, школа, продовольственные и промышленные магазины и другие объекты коммунально-бытового назначения.

КАРТА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

Рис.№ 8.1

ОАО ПТП «Волгоградпищепром»

Местоположение оцениваемых объектов, с точки зрения экологической обстановки, можно считать удовлетворительным.

Район является спальным, поэтому существуют ограничения по использованию производственных территорий. Разрешено размещение предприятий только пищевой промышленности, не производящих вредных выбросов, и складов.

Стоимостной потенциал земельного участка встроенного помещения по адресу: ул. Продольная, 3 на котором расположен магазин, выше, чем имущественного комплекса по ул. Осипенко, 12, так как он находится на пересечении оживленных улиц Продольной и Римского-Корсакова.

Вывод. Территория рассматриваемого имущественного комплекса имеет высокий стоимостной потенциал для жилой и коммерческой недвижимости, и в меньшей степени для производственной. Недвижимость по ул. Осипенко, 12 – одна из немногочисленной складского и производственного назначения в данном районе. Дефицит складских помещений сложившийся в рассматриваемом районе предопределяет высокий спрос на них. По нашему мнению местоположение является одним из основных факторов, влияющих на стоимость рассматриваемой недвижимости.

Ниже приведено общее описание объектов недвижимости.

Инв. № 010004 Здание проходной пристроено к зданию конторы, введено в эксплуатацию в 1985 году. По своему объемно – планировочному решению соответствует современным требованиям, предъявляемым к вспомогательным зданиям и помещениям.

Объект имеет хорошее естественное освещение, а также все необходимые для эксплуатации инженерные коммуникации. Суммарный износ основных конструктивных элементов и инженерных коммуникаций составляет 32%.

Инв. № 010006 Здание ГСМ введено в эксплуатацию в 1960 году. По своему конструктивному решению представляют полуподвальный склад горюче-смазочных материалов. Пригоден для применения только по своему прямому назначению, как склад. Состояние стен и перекрытия неудовлетворительное. Это связано с тем, что за зданием не было надлежащего обслуживания, не проводились своевременные ремонтные работы. Суммарный износ основных конструктивных элементов и инженерных коммуникаций составляет 60%.

Инв. № 010007 Здание гаража введено в эксплуатацию в 1969 году. По своему объемно – планировочному решению соответствует современным требованиям, предъявляемым к зданиям подобного назначения. Состояние гаража в целом удовлетворительное. Суммарный износ основных конструктивных элементов и инженерных коммуникаций составляет 31%.

Инв. № 010008 Здание зарядной и складов введено в эксплуатацию в 1960 году. Представляет собой кирпичное одноэтажное здание переменной высоты, в своём составе имеет помещения зарядной и склады. По своему объемно – планировочному решению соответствует современным требованиям, предъявляемым к складским помещениям. Суммарный износ основных конструктивных элементов и инженерных коммуникаций составляет 31%.

Инв. № 010010 Здание подстанции введено в эксплуатацию в 1960 году (согласно Перечня основных средств, представленных к оценке). К конструктивным особенностям можно отнести два вида кровли, имеющейся в здании – рулонная и из асбестоцементного волнистого листа. Суммарный износ основных конструктивных элементов и инженерных коммуникаций составляет 33%.

Инв. № 010011 Здание конторы введено в эксплуатацию в 1950 году. Представляет собой административное кирпичное двухэтажное здание. К конструктивным особенностям можно отнести деревянные перекрытия. Уровень отделки не соответствует современным требованиям и морально устарел. Состояние в целом не вполне удовлетворительное. Однако наружная отделка находятся в хорошем состоянии. Суммарный износ основных конструктивных элементов и инженерных коммуникаций составляет 44%.

Инв. № 010012 Здание мастерской и склада введено в эксплуатацию в 1952 году. Представляет собой кирпичное одноэтажное здание с небольшой двухэтажной административной пристройкой. К конструктивным особенностям можно отнести деревянные чердачные перекрытия. Суммарный износ основных конструктивных элементов и инженерных коммуникаций составляет 56%. Двухэтажная часть находится в очень плохом состоянии, стянута по всему периметру тяжами. Суммарный износ основных конструктивных элементов инженерных коммуникаций составляет 56%.

Инв. № 010014 Встроенное помещение по ул. Продольной, 3 введено в эксплуатацию в 1996 году (согласно Перечня основных средств, представленных к оценке, что не соответствует году постройки). Текущее состояние объекта недвижимости можно оценить как удовлетворительное, пригодное к эксплуатации. Несущая способность основных конструктивных элементов не нарушена. Основным недостатком является низкое качество внутренней отделки помещений и не соответствие ее современному дизайну. Для более эффективного использования оцениваемого объекта, повышения его привлекательности, как объекта торговли, необходимо выполнение капитального ремонта внутренней отделки. Суммарный износ основных конструктивных элементов и инженерных коммуникаций составляет 33%.

Инв. № 010015 Главный корпус макаронного цеха введен в эксплуатацию в 1950 году. Представляет собой кирпичное переменной высоты производственное здание. Помимо производственной части включает в себя помещения холодных складов. Уровень отделки производственных площадей соответствует современным требованиям по отделке подобных помещений. Суммарный износ основных конструктивных элементов и инженерных коммуникаций составляет 37%.

Выводы. При осмотре был выявлен значительный износ здания механической мастерской и склада, склада ГСМ, в остальных зданиях аварийных участков и разрушений в несущих конструкциях, элементах и системах не выявлено. В целом имеет место высокий процент износа внутренней отделки, дефектные участки перекрытий и т. д. Требуется текущий ремонт внутренней и наружной отделки. По нашему мнению все вышеперечисленные факторы являются отрицательными и могут снизить рыночную стоимость перечисленных выше объектов.

Подробное описание и техническое состояние конструктивных элементов рассматриваемых объектов недвижимости приведено в Приложении №1.1. Расчет рыночной стоимости зданий и сооружений затратным и доходным методом приведен в Приложении №2.1.

 

Машины и оборудование оцениваемого имущественного комплекса согласно классификации единых норм амортизационных отчислений (ЕНАО) относятся к группам «Силовые машины и оборудование» и «Рабочие машины и оборудование».

Силовые машины и оборудование представлены котельным оборудованием и трансформаторами. В состав котельного оборудования входят стационарные водогрейные котлы импортного производства, работающие на газовом топливе, водогрейный бойлер с насосом. Данное оборудование находится в хорошем состоянии. Силовые трансформаторы, изготовлены в Румынии в 1964г. Общее техническое состояние оценивается как удовлетворительное.

Рабочие машины и оборудование представлены технологическим оборудованием пищевой промышленности, вентиляционным, компрессорным, металлорежущим оборудованием, подъемно-транспортными машинами, оборудованием для электрогазосварки, торговым оборудованием, измерительными и регулирующими приборами, вычислительной и оргтехникой.

Значительную часть машин и оборудования оцениваемого имущественного комплекса составляет технологическое оборудование макаронной промышленности, которое приобреталось в 70-е, 80-е годы. Оборудование для макаронной промышленности представлено технологическими линиями по производству длиннорезанных и короткорезанных макаронных изделий, оборудованием участка бестарного хранения муки, прессами, сушилками, фасовочно-упаковочным и др. оборудованием. Данное оборудование в основном отечественного производства. Линия по производству короткорезанных макаронных изделий BRAIBANTI и фасовочно-упаковочный полуавтомат ZAMBONI итальянского производства. На данный момент технологическая линия BRAIBANTI эксплуатируются практически на полную мощность. Интенсивность эксплуатации оборудования макаронной промышленности оценивается как средняя, общее техническое состояние характеризуется как удовлетворительное.

По двум прессам ЛПЛ-2М из четырех установленных ранее в линии для производства короткорезанных макаронных изделий заканчиваются работы по реконструкции. Пуск линии планируется во втором квартале 2001г.

Фасовочно-упаковочный автомат АП3Д, два макаронных пресса ЛПЛ-2М, установка ЛОА, вентилятор Ц4-75-5, холодильные шкафы находятся в неудовлетворительном состоянии: демонтированы и разукомплектованы. Реализация данного оборудования возможна только по стоимости лома.

В процессе осмотра машин и оборудования к осмотру не были представлены «Бетоно-смеситель ВГ-160» Инв. № 050003, «Станок вибрационный ФБС-4» Инв. № 050004 и «Автомат АПЗД» Инв. № 050035. В ходе консультаций с материально ответственными лицами и инженерно-техническим персоналом ОАО ПТП «Волгоградпищепром» не удалось получить достоверную информацию о месте нахождения данных объектов, а, следовательно, однозначно идентифицировать оборудование для определения их рыночной стоимости. Поэтому сумма рыночной стоимости в группе машин и оборудования основных средств ОАО ПТП «Волгоградпищепром» получена без учета данных позиций. В случае предоставления к осмотру данных объектов мы готовы пересчитать стоимость основных средств и произвести необходимые корректировки в отчете.

Подробное описание технических характеристик и фактическое состояние оцениваемых машин и оборудования приведено в Приложении №1.2.

Расчет рыночной стоимости машин и оборудования затратным методом и методом сравнительного анализа рынка продаж приведен в Приложении №2.1.2.

 

Транспортные средства представлены легковыми, грузовыми автомобилями и полуприцепами отечественного производства. Автомобильный парк оцениваемого имущественного комплекса содержит 10 транспортных единиц. Все транспортные средства находятся в технически исправном состоянии, регулярно и своевременно проходят техосмотр. Интенсивность эксплуатации, в общем, характеризуется как средняя. Ремонт и обслуживание осуществляется собственными силами. Качество ремонта и обслуживания оценивается как удовлетворительное. Оцениваемый автомобильный парк полностью выполняет необходимые потребности, предъявляемые предприятием по доставке сырья, готовой продукции и общехозяйственным нуждам.

Подробное описание и техническое состояние основных систем, узлов и агрегатов оцениваемых транспортных средств приведено в Приложении № 1.2.

Расчет рыночной стоимости транспортных средств затратным методом и методом сравнительного анализа рынка продаж приведен в Приложении № 2.1.2.