Перспективы развития найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в РФ.

Проблемы правового регулирования и пути их решения

Асапова Регина Вадимовна

студентка 3 курса Волго-Вятского института (филиала)

Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), г. Киров

Научный руководитель: Верхорубов Игорь Николаевич

преподаватель кафедры гражданского права и процесса
Волго-Вятского института (филиала)

Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), г. Киров,

 

АННОТАЦИЯ

Анализируется новый вид договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Обозначена специфика договора, проведено его исследование с позиций определения сторон договора, существенных условий, прав, обязанностей и ответственности сторон по договору. Указано на необходимость доработки положений жилищного законодательства, регулирующих договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Ключевые слова: договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования: стороны договора, порядок предоставления жилого помещения, права, обязанности и ответственность сторон по договору.

 

The prospects of hiring of premises of housing stock of social use in Russia.

Problems of legal regulation and ways of their solution

Asapova Regina Vadimovna

3^rd year students of the Volgo-Vyatsky Institute (branch) of Moscow State

University of Law named after O. E. Kutafin (MSLA), Kirov

 

Annotation:

This paper presents a new type of tenancy agreement, the housing Fund for social use. Marked the specifics of the agreement, conducted his study of the positions of the identification of the parties of the contract, essential conditions, rights, duties and responsibilities of the parties under the contract. Indicated the need for improvements provisions of the housing legislation governing the tenancy agreement, the housing Fund for social use.

Key words: the contract of hiring of an inhabited premise in housing fund of social use: the parties of the contract, subject, term, order of granting of an inhabited premise, right, duties and responsibility of the parties under the contract.

 

На протяжении нескольких лет в теории неоднократно анализировался сложившийся опыт практического применения жилищного законодательства, который показал, что многие российские граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не в состоянии решить свою жилищную проблему за счёт существовавших до недавнего времени форм жилищного обеспечения.

В рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений и института коммерческого найма стала чрезвычайно актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но нуждаются в получении жилья и не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств [1].

Так, с вступлением в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ в Российской Федерации была узаконена новая форма жилищного обеспечения граждан - предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в так называемых наемных домах.

Предоставление жилья гражданам из фонда социального использования является законной гарантией реализации конституционного права на жилище, предоставляя реальную возможность получения жилого помещения во владение и пользование на определенный срок, в том числе и на срок решения финансовых проблем, связанных с покупкой жилья [2].

С одной стороны, новеллу жилищного законодательства следует рассматривать как весьма важный шаг на пути к решению жилищной проблемы, с другой стороны, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является новым и слабо апробированным на практике видом жилищного договора и нуждается в корректировке.

Для того чтобы определить дальнейшие перспективы развития указанного нововведения жилищного законодательства, необходимо указать и проанализировать особенности данного договора, в частности проблемные вопросы, их влияние на жилищные отношения и возможность из разрешения.

Во-первых, новый вид договора найма, на мой взгляд, не совсем корректно поименован. Поскольку понятие «договор найма жилого помещения фонда социального использования» является родовым по отношению ко всем видам найма, объектом которых являются жилые помещения фонда социального использования, оно в полной мере применимо и к договору социального найма жилого помещения. В связи с этим использование обобщающего понятия может повлечь за собой терминологическую путаницу [3].

Во-вторых, неудачной представляется формулировка ч. 3 ст. 91.14 о том, что наймодатель вправе прекратить приём заявлений, если их количество достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования [4]. Данная норма требует уточнения в части возложения обязанности на наймодателя прекратить приём заявлений.

Жилищный кодекс РФ справедливо предоставил решение данной злободневной проблемы не только государственным и муниципальным органам (как при социальном найме), но и частным лицам, соответствующим требованиям, установленным Правительством Российской Федерации, данная особенность имеет свое предназначение – создать рынок арендного жилья по доступным ценам.

Но наряду с этим мы сталкиваемся, во-первых, со сложностями выявления критериев отнесения граждан к числу лиц, имеющих право на предоставление такого жилого помещения. Во-вторых, в связи с включением частного сектора плата за предоставление жилья на некоммерческой основе устанавливается наймодателем, что, возможно, приведет к завышению цены за аренду жилья.

На мой взгляд, данный вопрос может быть решен путем совершенства законодательства в части правового регулирования статуса наймодателя, а именно по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наймодателями должны быть либо государственный или муниципальный орган, либо некоммерческая организация, не ставящая получение прибыли в качестве основной цели деятельности и не распределяющая ее между участниками. Прибыль, получаемую от сдачи внаем жилых помещений в наемных домах социального использования, такая организация должна направлять исключительно на достижение социально полезной цели – обеспечить максимальное число граждан доступным и благоустроенным жильем со всеми удобствами [3]. Иначе данный договор практически не будет отличаться от договора коммерческого найма.

Также следует критически отнестись к норме о том, что доля жилых помещений, предоставленных по договорам некоммерческого найма в наемном доме социального использования, не может быть менее 50 % [4].

Данное положение не позволяет в полном объёме разрешить проблему дефицита жилья для некоммерческого найма, так как фактически позволяет половину квартир в наемном доме социального использования сдавать в коммерческий наем [3].

Таким образом, изложенного достаточно, чтобы признать наличие проблемных моментов и необходимость их решения, но, тем не менее, это не является поводом для умаления значения новой формы обеспечения граждан жильем, которая, бесспорно, является условием повышения доступности получения жилья гражданами, нуждающимися в социальной поддержке. Остается надеяться, что в ближайшее время новелла жилищного законодательства будет должным образом реализована на практике: наемные дома будут построены, а нуждающиеся в жилых помещениях граждане получат в пользование доступное, благоустроенное и комфортное жилье. К тому же для того, чтобы говорить об устойчивости новых отношений, должно пройти еще некоторое время.

 

Примечания

1. Богданов Е.В. Конституция и жилищное законодательство России // Современное право. 2014. № 2.

2. Сосипатрова Н.Е. Реформирование договорных отношений в жилищном фонде социального использования // Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского. Серия Право. 2014. № 6.

3. Крюкова Е.С. Новеллы жилищного законодательства в сфере наемных отношений // Вестник СамГУ. 2014. № 11.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.

// Собрание законодательства РФ. 2005. № 1.