Комплексный Due Diligence площадки под застройку – советы экспертов

 

Что нужно проверить при выборе ЗУ под строительство: исходные документы, границы, ВРИ, ограничения-обременения, определение возможности изменения ВРИ при несоответствии целям строительства

Решение о строительстве коммерческого объекта принято, бизнес - план составлен, инвестиции привлечены. Что нужно знать о земле, на которой будет осуществлено строительство, чтобы избежать неприятных сюрпризов как на этапе подготовки к строительству, так и по ходу строительства и тем более при дальнейшей эксплуатации Вашего объекта?

После того, как цель строительства определена, район будущей застройки, удовлетворяющий всем установленным параметрам, известен, отобрано несколько земельных участков подходящей площади, расположенных на максимально удобном удалении от всех необходимых элементов инфраструктуры (определяется индивидуально, в зависимости от назначения строящегося объекта), необходимо детально изучить правовой статус выбранных участков, оценить размер вложений, необходимых для достижения конечной цели строительства, выявить возможные риски и разработать механизм их минимизации.

Рассмотрим пошаговый алгоритм проверки:

1. Определяем правообладателя земельного участка. Для этого заказываем выписку из Единого государственного реестра прав (15 июля 2016 г. вступили в силу поправки в законодательство, отменяющие выдачу свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Особое внимание обращаем на то, что выписка определяет правообладателя земельного участка на день ее получения, т.е. при затянувшемся во времени выборе и согласовании всех деталей будущей сделки выписку из ЕГРП необходимо будет получить повторно.

Одновременно с правообладателем выписка из ЕГРП позволит нам выявить внесенные в реестр ограничения / обременения. Таковыми могут являться обязательства, обеспечиваемые ипотекой, долгосрочная аренда в отношении всего участка или его части и иные ограничения / обременения, предусмотренные законом.

2. Определяем проблемность участка с точки зрения кадастрового учета. Заказываем выписку из государственного кадастра недвижимости, на основании которой мы сможем определить следующие параметры:

· установлены ли границы земельного участка с точностью, предусмотренной действующим законодательством для данного земельного участка (отсутствие установленных границ земельного участка является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности и дальнейшего отказа, а установление границ с точностью измерения ниже нормативной повлечет для будущего владельца дополнительные финансовые потери на проведение кадастрового учета в будущем, а также возможные «неприятные сюрпризы» при определении фактического местоположения приобретаемого земельного участка, такие как пересечения границ с иными земельными участками, нежелание смежных землепользователей согласовывать предложенное Вами местоположение границ и так далее);

· соответствуют ли сведения государственного кадастра недвижимости сведениям ЕГРП (на практике весьма распространенным является случай, когда после проведения кадастровых работ претерпел изменения ряд параметров земельного участка, например, в ходе уточнения границ изменилась его площадь. Данная проблема должна будет решаться автоматически с 1 января 2017 г. путем создания объединенного реестра (ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости);

· каким образом был сформирован приобретаемый земельный участок. Было ли это первичное образование из государственной или муниципальной собственности, образование путем преобразования (раздела или выдела) исходного земельного участка. Определив способ формирования земельного участка, можно будет оценить риски по признанию процедуры постановки образованного земельного участка на кадастровый учет порочной, заранее обезопасив себя от претензий со стороны третьих лиц, чьи права могли быть нарушены таким формированием.

· выявляем ограничения / обременения. Таковыми могут являться охранные зоны, сервитуты и иные ограничения / обременения, предусмотренные законом.

3. Определение фактического места положения земельного участка путем выноса в натуру (определение на местности) поворотных точек земельного участка.

Федеральным законом от 08.03.2015 г. № 46 ФЗ признан утратившим силу п.1 ст. 7.2 КоАП РФ об ответственности за сохранность межевых знаков, в связи с чем возросло число самовольно «измененных» границ земельных участков, особенно на этапе продажи. На практике самым распространенным видом мошенничества является установление временных/условных границ земельного участка (колышки, вбитые без учета сведений ГКН, часто создают у покупателя обманчивое представление о фактическом месте положения приобретаемого объекта). Вот чем обусловлена важность определения юридической границы приобретаемого земельного участка путем выноса ее в натуру. Данная процедура возможна только при наличии установленных границ земельного участка, сведения о которых внесены в ГКН.

 

4. Выявление судебных споров, участником которых могут являться приобретаемый земельный участок, расположенный в его границах объект недвижимости (при его наличии), а также текущий собственник объекта продажи. Данное действие позволит оценить риски по предъявлению к Вам, как к новому владельцу земельного участка, требований со стороны третьих лиц.

С особым вниманием следует относиться к проверке сведений о текущем правообладателе. Сбор информации относительно его текущей деятельности, наличии активов, непогашенной задолженности, а также деловой репутации продавца позволят избежать неприятностей на случай его банкротства со всеми вытекающими последствиями.

5. Проверка утвержденной градостроительной документации.

Общедоступные ресурсы:

· Официальные сайты муниципальных образований;

· Информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Проверка градостроительного режима земельного участка включает в себя анализ следующих источников информации:

1. Документы территориального планирования - схемы территориального планирования (РФ/субъектов/муниципальныхобразований).

2. Документы градостроительного зонирования - правила землепользования и застройки (п.2 ст.30 ГрК РФ)

3. Документация по планировке территории: проект планировки территории, проект межевания территории, градостроительный план земельного участка.

5.1. Чем сведения, содержащиеся в документах территориального планирования, полезны для застройщика? Схемы территориального планирования являются основанием для: принятия решения о резервировании земельного участка с учетом правил, предусмотренных ст. 70.1 ГрК РФ 5; изъятия земельного участка для публичных нужд в порядке, предусмотренном главой VII.1 ЗК РФ 6 (и правообладатель до приобретения должен проверить не подлежит ли земельный участок или ОКС, расположенный на нем, перспективному изъятию); принятия решения о переводе земельного участка из одной категории в другую.

5.2. Какие сведения в Правилах землепользования и застройки необходимы застройщику?ПЗЗ позволяют определить фактические параметры разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства, а именно – плотность и высотность застройки.

Состав ПЗЗ: карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент содержит информацию о: видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельных (минимальных и (или) максимальных) размерах земельных участков и предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства.

С 01.01.2017 ГрК РФ будет предусматривать возможность включения в ПЗЗ объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов) без проведения публичных слушаний.

5.3. На что обратить внимание в проекте планировки территории? ППТ определяет расположение земель общего пользования, которые не подлежат приватизации. Также как ДТП является основанием для принятия решения об изъятии земельного участка. Но самое главное, ППТ определяет местоположение объектов федерального, регионального или местного значения (такой участок не может быть предоставлен в собственность или аренду).

5.4. Значение градостроительного плана земельного участка. Градостроительный план ЗУ представляет собой выписку о всех градостроительных характеристиках земельного участка. ГПЗУ является основанием для выдачи разрешения на строительство.

В отношении ГПЗУ с 01.01.2017 на основании Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ «О внесении изменений в ГрК и отдельные законодательные акты» вступают в силу ряд важных изменений:

1) устанавливается информационный характер ГПЗУ, он исключается из видов документации по планировке территории

2) устанавливается срок действия ГПЗУ (от 3 до 8 лет), в течение которого он может быть использован для подготовки проектной документации, а также для выдачи разрешений на строительство. По истечении установленного срока использование информации, указанной в ГПЗУ, не допускается.

Предварительный анализ градостроительной документации позволяет не только определить параметры будущего объекта строительства, но и до совершения сделки установить, может ли участок в целом быть пригодным для целей застройки. Консультанты обращают внимание на необходимость проверки документов планировки территории на предмет наличия/отсутствия сведений о резервировании участка и (или) изъятии для государственных (муниципальных) нужд. Поскольку изъятие земельного участка полностью блокирует возможность его хозяйственного освоения, что может повлечь значительные убытки для застройщика.

PROЗЕМЛЮ, ЗИМА-ВЕСНА 2017

 

Зинаида Слепцова

Юрист