Государственное управление жилищным фондом».

Приступая к изучению данной темы, студентам следует обратить внимание на то, что специальная Глава 2 ЖК РФ отведена объектам жилищных прав и жилищному фонду. Частью 1 ст. 15 ЖК РФ установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, а также определены важнейшие признаки жилого помещения: первый - изолированность, второй - помещение должно являться недвижимым имуществом и третий - пригодность для постоянного проживания граждан. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение определены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». К числу таких требований отнесены: требования к расположению жилых помещений; требования к надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; требования к оборудованности жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме инженерными системами (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и т. д.); требования к окружающей среде и параметрам микроклимата жилого помещения. В этом Постановлении также указаны основания признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (физический износ, изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения), а также сам порядок такого признания (принятие соответствующего решения межведомственной комиссией).

Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» установлены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10». Таковыми являются гигиенические требования к участку и территории жилых зданий, гигиенические требования к жилым помещениям и помещениям общественного назначения, размещаемых в жилых зданиях, гигиенические требования к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений, гигиенические требования к естественному и искусственному освещению и инсоляции, гигиенические требования к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электромагнитных полей и излучений, ионизирующего излучения, требования к внутренней отделке жилых помещений и др.

В ЖК РФ определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир). Жилищным кодексом закреплены также нормативные определения понятий «жилой дом», «квартира», «комната» (жилого дома или квартиры).

В статье 17 ЖК РФ воспроизводится норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая важнейшую особенность правового режима жилого помещения, а именно возможность его использования исключительно для целей проживания. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями». Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК РФ; ст. 687 и 688 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.

В п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъясняется, что при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ; п. 2 ст. 288 ГК РФ); поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним; соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

В то же время, ст. 17 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы. Однако при этом необходимо осуществить перевод жилого помещения в разряд нежилых.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое регулируется нормами Главы 3 ЖК РФ. Условия такого перевода, а также возможные ограничения содержатся в ст. 22 ЖК РФ. В ст. 23 ЖК РФ закрепил единый порядок перевода помещений. Такой перевод осуществляется органом местного самоуправления на основании принятого им решения. В Кодексе также предусмотрены основания отказа в таком переводе (ст. 24 ЖК РФ), однако предусмотрено право заявителя обжаловать решение об отказе в переводе помещения в судебном порядке.

В ЖК РФ предусмотрены основные правила о переустройстве и перепланировке. Им посвящена специальная глава 4 «Переустройство и перепланировка жилого помещения». ЖК РФ на законодательном уровне определил понятие переустройства и перепланировки, порядок их проведения, основания отказа в их осуществлении, последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения, а также возможность сохранения жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии на основании судебного решения. Регулирование отношений, предусмотренных ею, осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. В ст. 25 ЖК РФ даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений. Понятие «технический паспорт жилого помещения» содержится в ст. 19 ЖК РФ. Конкретный перечень мероприятий по переустройству и перепланировке жилых помещений, а также условия и порядок работ по переустройству и перепланировке изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. № 26617. Перечень документов РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения определен в ст. 26 ЖК РФ исчерпывающим образом. Ст. 27 ЖК РФ предусмотрены случаи отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

ЖК РФ определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений (ст. 29), а также содержит последствия таких действий. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии положительного решения о согласовании, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК. В отношении лица, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение действующее законодательство предусматривает административно-правовые (в соответствии с ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ - наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей) и гражданско-правовые санкции: в отношении нанимателя - расторжение договора социального найма, в отношении собственника может применяться такая мера ответственности, как продажа жилого помещения с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

ЖК РФ введено новое правило, согласно которому на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии может решаться судом при рассмотрении дел: 1) по иску органа, осуществляющего согласование, о продаже с публичных торгов жилого помещения или о расторжении договора найма жилого помещения; 2) по иску заинтересованного лица об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства, перепланировки; 3) по иску к органу местного самоуправления к другим лицам, оспаривающим право истца на выполненные переоборудования (например, к собственнику другой комнаты в той же квартире, претендующему на эти переоборудования) о согласовании самовольно произведенных переустройств и (или) переоборудований и признании права на них.

Отказ органа местного самоуправления, осуществляющего согласование, в оформлении переустройств (перепланировок) может быть оспорен в суде но правилам главы 25 ГПК РФ, если при этом не возникает спора о праве, подведомственного суду, что препятствует решению вопроса в указанном порядке (ч. 3 ст. 247 ГПК). Вынесенное судом решение о признании необоснованным отказа в переустройстве или перепланировке является основанием для внесения органом технической инвентаризации соответствующих изменений в техническую документацию на данное жилое помещение.

При изучении вопроса о жилищных фондах, студенты должны иметь в виду, что ЖК РФ установлена новая классификация видов жилищного фонда, при этом введено дополнительное основание классификации (ст. 19 ЖК). ЖК РФ сохранил прежнее основание (по формам собственности), но одновременно ввел новое - цели использования жилищного фонда, установив четыре вида жилищного фонда: социального использования, специализированный, индивидуальный и коммерческого использования.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ (ст. 19 ЖК РФ). В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 года № 1301 «Об утверждении Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации". Согласно ч. 5 ст. 19 ЖК РФ государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Студенты должны обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 20 ЖК РФ государственный жилищный надзор осуществляется соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ. Например, в Республике Татарстан в соответствии с Указом Президента Республики Татарстан от 31 декабря 2010 г. № УП-905 «Об утверждении Перечня исполнительных органов государственной власти Республики Татарстан, уполномоченных на осуществление регионального государственного контроля (надзора)» таким органом выступает Государственная жилищная инспекция РТ. Свои полномочия ГЖИ РТ осуществляет на основании соответствующих административных регламентов, в том числе – «Административного регламента по осуществлению государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг требованиям законодательства», утвержденного Приказом Государственной жилищной инспекции РТ от 7 июля 2010 г. № 39.

 

Методические рекомендации по изучению темы № 5

«Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»

Приступая к изучению данной темы, необходимо иметь в виду, что право собственности на жилые помещения регулируется как гражданским, так и жилищным законодательством. ГК РФ содержит специальную главу 18, посвященную регулированию вещных прав на жилые помещения. Вещным правам на жилые помещения посвящен раздел второй ЖК РФ. Указанный раздел состоит из двух глав, одна из которых регламентирует права и обязанности собственников жилых помещений, а также иных граждан, проживающих в принадлежащих им жилых помещениях, другая — режим общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Особенность жилого помещения как объекта права предполагает и особенности права собственности на него, выражающиеся, во-первых, в особенности содержания права собственности на жилое помещение как субъективного гражданского права, во-вторых, в том, что собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

При изучении второго вопроса необходимо особое внимание обратить на следующее. Права и обязанности собственника жилого помещения определяются гражданским и жилищным законодательством, правомочиями по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и в пределах, установленных ГК РФ и ЖК РФ. Права и обязанности собственника жилого помещения как пользователя жилого помещения определяются ЖК РФ и Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25. К числу прав собственника жилого помещения относятся: право пользования жилым помещением для собственного проживания и проживания членов своей семьи; право на вселение членов своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ; право на выселение бывших членов семьи, бывших членов семьи по истечении предоставленного судом срока, в течение которого за ними по решению суда сохраняется право пользования жилым помещением собственника (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ), и лиц, пользующихся принадлежащим ему жилым помещением по завещательному отказу; право на передачу жилого помещения в пользование гражданам и юридическим лицам на основании договоров найма, аренды, безвозмездного пользования или на иных законных основаниях.

На собственника возлагаются определенные обязанности. Представляется показательным, что в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанности собственника жилого помещения трактуются как пределы осуществления права собственности на жилое помещение. Нарушение этих обязанностей влечет применение в отношении собственника мер ответственности. Например, ст. 293 ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях: нарушения прав и интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 29 ЖК РФ в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается продажа его с публичных торгов.

Важнейшей особенностью жилого помещения как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи. ГК РФ в ст. 292 признает за ними право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Круг лиц, относящихся к членам семьи собственника, определяет ст. 31 Жилищного кодекса РФ.

В названии ст. 31 ЖК РФ «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении» законодатель не упоминает термин «члены семьи». Однако, по мнению специалистов, членство в семье сохраняет значение юридического факта, порождающего право пользования чужим жилым помещением [Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения // Жилищное право. – 2005. - № 7]. Ст. 31 ЖК РФ выделяет три вида лиц, проживающих совместно с собственником - члены его семьи; бывшие члены его семьи; граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения. В последнем случае речь идет о лицах, заключивших с собственником договор найма, договор безвозмездного пользования или иное соглашение (например, договор пожизненного содержания с иждивением, по которому получатель ренты сохраняет право пользования жилым помещением). Объем прав и обязанностей этих лиц определяется не законом, а договором.

Говоря о членах семьи, проживающих вместе с собственником в жилом помещении, можно выделить две группы. К первой относятся супруг, родители и дети данного собственника. Ст. 31 ЖК РФ содержит правило, в силу которого указанные лица автоматически приобретают право пользования жилым помещением, если проживают в нем постоянно. По умолчанию при вселении собственником в свое жилое помещение супруга, детей или родителей у них возникает право постоянного пользования жилым помещением. Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки. Вторая группа членов семьи - другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - иные граждане (бабушки, внуки, племянники, так называемые «фактические супруги», зятья, снохи, отчимы, пасынки и пр.). Эти лица, напротив, автоматически не приобретают право пользования жилым помещением. В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ они могут быть признаны членами семьи собственника. Такое признание может осуществить суд. Для признания указанных лиц членами семьи собственника требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование).

Право члена семьи собственника жилого помещения в силу п. 3 ст. 292 ГК РФ обладает признаками абсолютной защиты, т.е. его обладатель может требовать устранения нарушении его прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. В судебной практике часто заявляются, например, иски о вселении в жилое помещение. Содержание прав членов семьи собственника состоит, прежде всего, в возможности использовать жилое помещение для своего проживания, причем эти лица (если иное не предусмотрено соглашением с собственником) вправе пользоваться не отдельной его частью, а помещением в целом.

Право пользования жилым помещением членом семьи собственника может прекратиться по основаниям, предусмотренным законом или соглашением, заключенным с собственником: например, в случае отчуждения собственником жилого помещения или в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения. Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ за бывшими членами семьи собственника жилого помещения право пользования жилым помещением, не сохраняется, они подлежат выселению. Однако в самой ст. 31 ЖК РФ содержится важная правовая гарантия прав бывших членов семьи собственника жилого помещения – возможность сохранения права пользования на основании решения суда в определенных случаях. Предоставить такой срок суд вправе, если: 1) у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания для возникновения или осуществления права пользования иным жилым помещением; 2) имущественное положение бывшего члена семьи собственника и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. Более того, суд вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник платит алименты, по их требованию. Ранее по ЖК РСФСР 1983 г. в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения бывшие члены его семьи сохраняли право пользования его жилым помещением.

Право пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника прекращается и в том случае, если по судебному решению за ним сохранено это право на определенный срок, но до истечения этого срока возникли обстоятельства, предусмотренные ч. 5 ст. 31 ЖК РФ: 1) отпали обстоятельства, которые явились основанием для сохранения права пользования жилым помещением; 2) прекращено право собственности на жилое помещение самого собственника.

Возможность прекращения права пользования жилым помещением собственника по воле последнего может быть ограничена в случаях, предусмотренных законом. Например, в случае отчуждения жилого помещения собственником законом предусмотрена в определенных случаях необходимость согласования данного вопроса с органом опеки и попечительства. Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также указание на характер их прав. Так, ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ уточнен круг лиц, чьи права требуют такой специальной охраны. Это находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, а также оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства).

Из предусмотренного ч. 4 ст. 31 ЖК РФ правила о возможном выселении собственником жилого помещения бывших членов его семьи имеется и другое исключение. Статьей 19 ФЗ № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Следовательно, члены семьи собственника, которые имели право на приватизацию жилого помещения, но не воспользовались своим правом на получение права собственности на долю жилого помещения, не подлежат выселению из этого жилого помещения в случае прекращения семейных отношений с собственником, приватизировавшим жилое помещение.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 разъяснено, что «к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие».

При изучении третьего вопроса следует обратить внимание на то, что Право собственности возникает лишь по тем основаниям, которые указаны в законе. Такие основания изложены в гл. 14 ГК РФ. В теории гражданского права все основания возникновения права собственности подразделяются на первоначальные и производные. К первоначальным основаниям возникновения права собственности на жилой дом и (или) жилое помещение относятся: возведение жилого дома; предусмотренный законом случай возникновения права собственности на самовольную постройку; приобретательная давность; приобретение права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость. К производным основаниям возникновения права собственности относятся: 1) переход права собственности на жилой дом, квартиру к другому лицу (лицам) по воле собственника по договорам купли- продажи, мены, дарения, пожертвования, ренты; 2) переход права собственности в случае приобретения жилого помещения, проданного в порядке принудительного отчуждения; 3) переход права собственности на имущество граждан в порядке наследования; 4) переход права собственности в случае реорганизации юридического лица; 5) полная уплата пая членом жилищного и жилищно-строительного кооперативов; 6) приватизация жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

При изучении четвертого вопроса следует обратить внимание на то, что право собственности на жилое помещение, прекращается, так же как и возникает, по основаниям, предусмотренным законом. Право собственности на жилое помещение прекращается по общим основаниям, по которым прекращается право собственности любого собственника (ст. 235 ГК РФ), а также по особым основаниям, по которым прекращается право собственности именно на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ, ч. 5, 6 ст. 29 и ч. 1 и 10 ст. 32 ЖК РФ). К общим основаниям принудительного прекращения права собственности на жилое помещение относятся: 1) обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника; 2) отчуждение жилого помещения собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд, а также в связи с изъятием земельного участка по другим основаниям, предусмотренным законом; 3) выкуп бесхозяйственно содержимого жилого помещения, отнесенного в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством культурным ценностям, если такое отношение к помещению грозит утратой им своего значения; 4) реквизиция; 5) конфискация; 6) национализация; 7) прекращение права общей собственности на жилое помещение в случае, предусмотренном п. 4 ст. 252 ГК РФ, в связи с выплатой денежной компенсации за долю в праве общей собственности на общее имущество.

 

Методические рекомендации по изучению темы № 6

«Правовые основы приватизации жилищного фонда»

Приступая к изучению данной темы, студентам следует обратить внимание на то, что особым основанием возникновения права собственности на жилое помещение является приватизация жилых помещений, т. е. переход жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в частную собственность граждан РФ, проживающих в жилом помещении этих фондов на условиях договора социального найма и имеющих право пользования им. Передача жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется на добровольной основе и бесплатно. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, становятся их собственниками, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать эти помещения в аренду, внаем, передавать их в залог, а также совершать иные сделки, не противоречащие законодательству.

Приватизация жилых помещений регулируется Законом РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Этот Закон стал правовой основой преобразования отношений собственности в жилищной сфере. Создание частного жилищного фонда в Российской Федерации за счет бесплатной приватизации жилых помещений стало основным способом развития института частной собственности на жилое помещение и рынка жилья.

Законом определены виды помещений, не подлежащих приватизации. К ним отнесены помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитии, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения и фонд жилья для временного поселения.

Передача жилого помещения в собственность проживающих в нем граждан в порядке бесплатной приватизации производится только по их желанию, выраженному в заявлении, которое подписывается всеми проживающими, включая несовершеннолетних, достигших 14 лет. С этими лицами заключается договор о передаче им жилого помещения в собственность в порядке приватизации в равных долях, включая несовершеннолетних детей до 14 лет. Несогласие на приватизацию хотя бы одного из проживающих в квартире лиц, имеющих право пользования жилым помещением, исключает возможность приватизации жилого помещения. Оспорить отказ от приватизации члена семьи даже через суд невозможно. Однако член семьи может отказаться от участия в приватизации, дав согласие на приватизацию квартиры другими проживающими в этом жилом помещении лицами. В этом случае он не включается в качестве участника долевой собственности в договор о передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации, и у него право собственности на жилое помещение не возникает, но он сохраняет право пользования приватизированным жилым помещением наравне с лицом, ставшим его собственником. Такое лицо вправе приватизировать бесплатно другое жилое помещение. Согласно ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право на бесплатную приватизацию другого жилого помещения сохраняют также несовершеннолетние лица, участвовавшие в приватизации, после достижения ими совершеннолетия.

Отказ от включения несовершеннолетних в число сособственников приватизируемого жилого помещения может быть осуществлен их родителями, усыновителями, а также опекунами и попечителями только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

С принятием ЖК РФ, которым предусмотрено прекращение права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника такого помещения в связи с прекращением семейных отношений с ним, возник вопрос о том, подлежит ли выселению бывший член семьи собственника, имевший право на приватизацию жилого помещения, но отказавшийся от участия в приватизации. Статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» право такого члена семьи собственника на постоянное пользование жилым помещением сохранено. Этим Законом установлено, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, предусматривающей выселение бывших членов семьи собственника, не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не предусмотрено законом или договором. Пленум Верховного Суда РФ принял в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» также разъяснил, что к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Передача жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации оформляется договором передачи, заключаемым органом государственной власти или органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получившим жилое помещение по договору социального найма, и членами его семьи.

Вопросы об оформлении приватизации жилого помещения, заключении договора на передачу жилья в собственность граждан и его регистрации должны быть решены в двухмесячный срок. Однако если гражданин выразил желание приватизировать жилое помещение, подал заявление на приватизацию и необходимые для этого документы, однако умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то возникает спор по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу.

Разъяснения по вопросу о том, как должен быть разрешен такой спор, даны Пленумом Верховного Суда РФ в п. 8 Постановления от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство самого себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ неоднократно в своих определениях ссылалась на это разъяснение Пленума Верховного Суда РФ (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 декабря 2004 г. № 5-В04-116 и № 5-В04-95, от 4 октября 2005 г. № 5-В05-6, от 11 октября 2005 г. № 5-В05-129). Этими определениями отменены судебные постановления, которыми необоснованно отказано в удовлетворении исков наследников о включении жилого помещения в наследственную массу.

По делам, связанным с оспариванием отказа в приватизации, государственная пошлина определяется в размере, установленном для исков, не подлежащих оценке, поскольку передача жилого помещения производится на безвозмездной основе. Если же требование предъявляется лицами, претендующими на приватизированное жилое помещение по мотиву его принадлежности наследодателю, в том числе в случаях, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, то размер государственной пошлины определяется исходя из действительной стоимости жилого помещения, по поводу которого возник спор.

Студентам следует обратить внимание на то, что особое значение для совершенствования законодательства о приватизации жилых помещений имеет практика Конституционного Суда РФ. Именно в решениях Конституционного Суда РФ право на приватизацию жилых помещений было интерпретировано в качестве конституционно значимого. Так под влиянием указанных актов первоначально установленный законодательством о приватизации достаточ