ГК России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский; – М.,Родос, 1998. С. 297

[1] Термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указе Петра Первого о единонаследии 1714 г. Он заменил различные термины, использовавшиеся в законодательстве ранее, объединив ряд имуществ в единую правовую категорию, сгладив «различия между вотчинами и поместьями» – см. подробнее Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) / Вступительная статья Е.А. Суханова. – М., 1995, с. 98.

[2] СУ РСФСР, 1922, № 71, ст. 904.

[3] Статья 21 ГК РСФСР 1922 г.

[4] За исключением, пожалуй, того, что были установлены различные сроки владения недвижимым и движимым имуществом для приобретения его в собственность на основании приобретательной давности (п. 3 ст. 50 Основ). В п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» содержалась такая же норма о приобретательной давности. Однако, Закон никак далее не проводил деление имущества на недвижимое и движимое, равно как и не раскрывал понятие недвижимости.

[5] В период действия Основ подобные нормы не были приняты.

[6] Шершеневич Г.Ф. Указ, соч., с.96. Различие движимых и недвижимых вещей проводилось в части 1 тома X Свода Законов Российской Империи.

[7] Статья 524 ФГК, статьи 750 – 751 ГК Мексики, статья 43 ГК Бразилии. Переводы ГК Мексики и ГК Бразилии см. в кн.: Гражданское и семейное право развивающихся стран: Сборник нормативных актов. Гражданские кодексы стран Латинской Америки / Отв. ред. В.В. Безбах. – М., 1988, с. 49, 68.

[8] Полезные ископаемые прямо отнесены к недвижимости, в частности, и ГК Нидерландов в пункте 1 статьи 3 книги 3.

[9] См. Шершеневич Г.Ф. Указ, соч., с. 97, с. 208. Ситуация не изменилась и после принятия в 1912г. Закона о праве застройки. Сам закон вопрос о природе права на такие строения не решил, однако Правительствующий Сенат придерживался мнения, что такие строения являются движимостью (Подробнее см. Копылов А.В. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки. – В кн.: Гражданское право России при переходе к рынку: Сб. науч. статей преподавателей кафедры гражданского права юр. ф-та МГУ, посвященный памяти проф. В.П. Грибанова / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М.,1995, с. 109-110). Германское право (§ 95 ГГУ) также исключает из числа недвижимостей строение или иное сооружение, возведенное на земельном участке лицом, имеющим ограниченное право на чужой земельный участок. Наследственное право застройки (§§ 1012 – 1017 ГГУ) было вообще отменено.

[10] Итальянское законодательство придерживается другого подхода. Конструкция суперфиция позволяет считать лицо, в пользу которого учреждено право возвести строение на чужой земле, собственником возведенного здания (ст. 952 ГК Италии). Однако если суперфиций установлен на определенный срок, по окончании этого срока право собственности на здание, сооружение переходит к собственнику земли (ст. 953).

[11] Признание транспортных средств недвижимым имуществом не является типичным для законодательства зарубежных стран. Например, ГК Мексики 1928 г. в статье 756 прямо устанавливает, что «суда любого вида являются движимостями».

Смысл отнесения к недвижимости таких объектов – распространение на них особенностей режима, который устанавливается для недвижимости. Однако было бы неправильным утверждать, что последствия признания судов недвижимостью автоматически приводят к распространению на них соответствующего режима в полном объеме. Даже сам ГК делает в этом отношении ряд исключений. Так, если общим правилом является регистрация договоров аренды недвижимости (п.2 ст. 609), то в силу статей 633 и 643 ГК это правило к аренде транспортных средств не применяется.

[12] Единственным исключением является признание недвижимостью такого сложного имущественного комплекса, как предприятие (ст. 132 ГК).

[13] В то же время ГК Нидерландов не включает в понятие недвижимости имущественные права, оперируя в статье 3 книги 3 понятием «вещи».

[14] Interpretation Act 1978 – The Public General Acts and Church Assembly Measures of 1978. – L., 1979, chap. 30.

[15] Такое же мнение высказано Е. А. Сухановым – см. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / М. И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.П. Звеков и др. – М., 1995, с. 241.

[16] СЗРФ, 1997, № 20; ст. 2240.

[17] См. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. – СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

[18] С.А. Хохлов отмечал, что применение формального критерия, согласно которому право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, отразится на практике разрешения споров между заказчиками и подрядчиками по вопросу о праве собственности – см.: Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права – Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1995, № 8, с. 125.

[19] Российское гражданское право решительно вернулось к пониманию «предприятия» не как самостоятельного субъекта права, а как объекта гражданских прав. Так, еще в Законе СССР от 4 июня 1990 г «О предприятиях в СССР» (Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1990, № 25, ст. 460) и в Законе РСФСР от 25 декабря 1990 г «О предприятиях и предпринимательской деятельности» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, № 30, ст. 418) предприятие рассматривалось исключительно как самостоятельный хозяйствующий субъект. При этом союзный закон в ст. 2 говорил о видах предприятий, а глава вторая российского закона определяла организационно-правовые формы предприятий, подменяя этим термином понятие коммерческой организации. И союзное, и российское законодательство о собственности 1989-1990 г г также не позволяло рассматривать предприятие в качестве объекта гражданских прав, да и категории недвижимого имущества оно не выделяло. Объектом права предприятие впервые было названо в 1991 г в Основах гражданского законодательства, однако само это понятие тогда раскрыто не было.

В этой связи грубой ошибкой представляется использование в Законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним понятия «предприятия как юридического лица» (см. п. 2 ст. 22 названного закона).

[20] Некоторые авторы выделяют в качестве самостоятельного элемента предприятия «клиентеллу», под которой понимается «наличие постоянных клиентов у предприятия, перспективы его развития». Этот элемент может быть включен и в более широкое понятие «фактических отношений предприятия со своими контрагентами» – См. Кулагин М.И. Предпринимательство и право опыт Запада – М., 1992, с. 66.

[21] Современные предприятия в ряде случаев могут быть перемещаемы без особого для них ущерба. Так, например, перенесение кафе или магазина из одного помещения (арендуемого) в другое (арендуемое или приобретенное в собственность) не будет означать прекращения существования одного объекта или появление другого. Перемещение, конечно, отразится на составе предприятия изменятся входящие в него права, может измениться и общая стоимость имущественного комплекса, однако само предприятие как объект при этом сохранится.

[22] Такое предложение высказано В.П. Мозолиным – См. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин, Ин-т. гос-ва и права РАН – М., 1996, с. 229.

[23] Такой акт в настоящее время принят. – См Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Он будет введен в действие одновременно на всей территории РФ через шесть месяцев после его опубликования, т.е. с 30 января 1998 г.

[24] В перечень вещных прав в статье 216 ГК включены и специальными правилами ГК регулируются те вещные права, которые могут возникать только в отношении недвижимости, в частности, земли, среди которых право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты. Право застройки российское гражданское законодательство особо не выделяет, хотя и допускает право собственника разрешить другим лицам строительство на своем участке (ст. 263 ГК) и регулирует права собственника здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу (ст. 271, 272 ГК). Однако следует иметь в виду, что названные нормы главы 17 ГК до сих пор в действие не введены.

[25] Неизбежным последствием признания права собственности на недвижимость не только государства, но и иных субъектов гражданского права, стало рассмотрение недвижимости как самостоятельного объекта специального налогообложения. Рассмотрение этого вопроса, однако, выходит за рамки настоящей статьи.

[26] И хотя соответствующие статьи ГК до сих пор в действие не введены, законодательство и практика последних лет начинают оперировать понятием сервитута.

[27] На значение этой нормы именно для решения вопроса о бесхозяйных землях обращал внимание С.А. Хохлов. – См. Хохлов С.А. Указ, соч., с. 129.

[28] Авторы уже цитированного нами научно-практического комментария к ГК РФ исходят из другой презумпции. По их мнению, суд обязан обеспечить действие норм о приобретательной давности, и даже если требуемый законом пятнадцатилетний срок еще не истек, но какое-либо лицо осуществляет добросовестно, открыто и непрерывно владение бесхозяйной недвижимостью как своей собственностью, суд должен отказать муниципальному образованию в иске (с. 374 – 375). Представляется, что оснований для такого толкования буквальное прочтение абзаца 3 пункта 3 статьи 225 ГК не дает: «Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть... приобретена в собственность в силу приобретательной давности».

[29] Законодательство некоторых стран различает исключение из оборота в силу прямого указания закона и в силу особенностей природы самой недвижимости – в тех случаях, когда недвижимость не может находиться в «исключительном обладании одного лица». Подобное разграничение содержится, например, в статье 749 ГК Мексики. Такое деление имеет исторические корни в римском праве. Римские юристы выделяли и исключали из оборота недвижимые вещи, которые «по самой природе не могут быть предметами исключительного частноправового господства отдельных лиц». Подробнее см. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. – М., 1996, с. 133 – 137.

[30] См. также статью 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ, 1996, № 5, ст. 411).

[31] См. пункт 8 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1993, № 44, ст. 4191).

[32] Сделка, требующая государственной регистрации, должна быть совершена в письменной форме. Однако в таких случаях при несоблюдении письменной формы недействительность сделки будет влечь не дефект формы как таковой, а отсутствие ее регистрации.

[33] Предприятие «оказалось» настолько сложным объектом с точки зрения регистрации прав на него, что законодатель предусмотрел в Законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним помимо регистрации прав на предприятие в целом самостоятельную регистрацию прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.

[34] Конкретные механизмы реализации права пользования жилым помещением членов семьи собственника – это предмет специального (жилищного) законодательства.

[35] Проект части третьей ГК содержит сходные коллизионные нормы, а также целый ряд коллизионных норм в отношении вещных прав на недвижимое имущество (Проект раздела VII «Международное частное право» опубликован в Ведомственном приложении «Российской газеты» 30 ноября 1996 г.).

[36] Проект раздела VI «Наследственное право» опубликован в Ведомственном приложении «Российской газеты» 8 февраля 1997 г.

[37] В связи с этим не должно применяться как не соответствующее закону, в частности, правило постановления Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» (СЗ РФ, 1995, № 7, ст. 534), определяющее в качестве момента возникновения права собственности на земельную долю дату принятия административного решения о передаче земли в общую собственность, а не дату регистрации.

[38] Правило ГК о регистрации не договора, а перехода права на основании договора купли-продажи недвижимости не применимо к случаям, когда объектом купли-продажи является жилое помещение. Пункт 2 статьи 558 ГК исходит из общего правила о правоустанавливающей государственной регистрации такого договора. Подобное правило предусмотрено и в отношении договора продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК).

[39] Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990, № 11, ст. 164.

СУБЪЕКТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.
П. В. Крашенинников

Обращаясь к определению субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений (жилых домов, квартир, а также изолированных комнат в домах или квартирах), следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих этих участников оборота, так и других лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. В то же время особенности правового положения таких других лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос – носителем какого права по отношению к жилищу соответствующее лицо является.

Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане – собственники жилых помещений вправе использовать его, как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица – только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет и не может быть