Назовите источники дохода, используемые при применении доходного подхода. Алгоритм расчета чистого операционного дохода — КиберПедия 

Типы сооружений для обработки осадков: Септиками называются сооружения, в которых одновременно происходят осветление сточной жидкости...

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ - конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой...

Назовите источники дохода, используемые при применении доходного подхода. Алгоритм расчета чистого операционного дохода

2017-12-12 224
Назовите источники дохода, используемые при применении доходного подхода. Алгоритм расчета чистого операционного дохода 0.00 из 5.00 0 оценок
Заказать работу

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

 

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

 

В оценке недвижимости выделяют несколько разновидностей доходов и расходов, связанных между собой следующей цепочкой расчетов:

· "ПВД (потенциальный валовый доход)" - "Потери от незанятости и при сборе арендной платы" + "Прочие доходы" = "ДВД (действительный валовый доход)"

· "ДВД (действительный валовый доход)" - "ОР (операционные расходы)" - "Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью" = "ЧОД (чистый операционный доход)"

· "ЧОД (чистый операционный доход)" - "Капиталовложения" - "Обслуживание кредита" + "Прирост кредитов" = "Денежный поток до уплаты налогов"

· "Денежный поток до уплаты налогов" - "Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости" = "Денежный поток после уплаты налогов"

В практике оценки обычно вместо денежных потоков российские оценщики дисконтируют потоки ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами). ЧОД определяется по формуле: ЧОД = ПВД – ОР

Потери определяются на основе:

· рыночных данных;

· ретроспективной информации.

Коэффициент потерь (Кп, в диапазоне от 0 до 1 либо от 0% до 100%) определяется из следующего соотношения: (1-Кп) = (1-Ка)(1-Кs), где Ка – коэффициент недосбора арендной платы; Кs – коэффициент недоиспользование площадей.

Прочие доходы – это доходы, получение которых можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например: доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.) и не включаемых в арендную плату.

Операционные расходы – это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы подразделяют на:

· условно-постоянные расходы (FC);

· условно-переменные, или эксплуатационные расходы (VC);

· расходы на замещение, или резервы (РЗ).

Условно-постоянные:

· налог на имущество;

· страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

· (заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на данную заработную плату).

К условно-переменным расходам относятся расходы:

· коммунальные;

· на содержание территории;

· на текущие ремонтные работы;

· заработная плата обслуживающего персонала + налоги на заработную плату;

· расходы по обеспечению безопасности;

· расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы на замещение рассчитываются с использованием 3-ей функции сложных процентов (PMT/FVA) с учетом:

· стоимости быстроизнашивающихся активов, срок службы которых меньше срока службы здания (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру), срок службы которых < срока службы здания), продолжительности срока их полезной службы;

· процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства (если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным).

 


Поделиться с друзьями:

Состав сооружений: решетки и песколовки: Решетки – это первое устройство в схеме очистных сооружений. Они представляют...

Особенности сооружения опор в сложных условиях: Сооружение ВЛ в районах с суровыми климатическими и тяжелыми геологическими условиями...

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...

Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...



© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!

0.046 с.