Принципы жилищного законодательства

 

Принципы жилищного законодательства – это основные начала, воплощающие его коренные, наиболее характерные черты.

Принципы жилищного законодательства

Доступности найма жилья

общие

специальные

Обеспечения сохранности жилищного фонда

Стабильного пользования жильем

законности

Неразрывной связи прав и обязанностей

	Сочетания личных интересов с общественными		Равноправия граждан

 

 

 

Граждане по своему усмотрению и в своих интере­сах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в си­лу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Жилищные права могут быть ограничены на осно­вании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безо­пасности государства.

Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собствен­ников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании Жилищного Кодекса или другого федерального закона.

Жилище неприкосновенно.

Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Жилищным Кодексом це­лях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного реше­ния.

Проникновение в жилище без согласия прожи­вающих в нем на законных основаниях граждан допуска­ется в случаях и в порядке, которые предусмотрены фе­деральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при ава­рийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоя­тельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

 

 

 

ИСТОЧНИКИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА

Источники жилищного права - это формы (способы) выражения и закрепления норм жилищного права.

ЖК

ГК (гл.18,35)

Подзаконные нормативные акты

 

Международные договоры

Источники жилищного права

Федеральные законы

Конституция РФ

законы

Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления

Постановления Правительства РФ

Постановления Пленума Верховного Суда РФ

Указы Президента РФ

Постановления Конституционного суда

Нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти

Нормативно-правовые акты субъектов РФ

 

 

 

 

Конституция РФ – является правовой основной жилищного законодательства: нормы Конституцииопределяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные отношения. Конституция относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и субъектов РФ (ст. 72), в ней закреплено право граждан РФ на жилище (ст. 40), неприкосновенность жилища (ст. 25) и другие принципы.

Жилищный кодекс – комплексный нормативный акт, регулирующий жилищные отношения в «широком» смысле. ЖК РФ принят 22 декабря 2004 г. и введен в действие с 1 марта 2005 г. Кодекс содержит 165 статей, регулирующих право собственности и другие вещные права на жилые помещения, правила заключения договора социального найма жилых помещений, правовой режим специализированного жилищного фонда, фонда ЖСК и ТСЖ, а также порядок оплаты жилья и коммунальных услуг и управления многоквартирными домами.

Гражданский кодекс РФ – источниками жилищного права являются главы 18 и 35 ГК. Глава 18 ГК регулирует право собственности на жилую площадь, права членов семьи собственника, а также предусматривает возможность создания товариществ собственников жилья для управления общим имуществом в многоквартирных домах. Глава 35 ГК посвящена договору коммерческого найма жилых помещений. ГК регулирует также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, мена, дарение, рента и т.д.).

Федеральные законы обычно развивают и дополняют ЖК, конкретизируя отдельные вопросы, с их помощью вносятся изменения и дополнения в ЖК. Наиболее важное значение в настоящее время имеют: ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ от 22 декабря 2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах» и др.

В Указах Президента РФ формулируются основные направления жилищной политики и принципы развития жилищного законодательства, которые в дальнейшем развиваются и конкретизируются в законах и подзаконных нормативных актах. В переходный период, на практике часто прибегали к Указам Президента и в тех случаях, когда необходимо было быстро внести изменения в устаревшее законодательство или устранить пробелы в нем. Так, Указом Президента РФ 23 декабря 1993 г. было утверждено «Временное положение о кондоминиуме», которое действовало до принятия Закона «О товариществах собственников жилья» в 1996 г. Указом Президента от 10 июня 1994 г. утверждены также «Положение о жилищных кредитах» и «Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов».

Постановления Правительства РФ – принимаются в пределах его компетенции и они не должны противоречить законам и указам Президента. В сфере жилищного права Постановлениями Правительства часто утверждаются различные Правила и Типовые договоры. Так, Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. утверждены «Правила пользования жилыми помещениями», а Постановлением Правительства от 21 мая 2005 г. утвержден Типовой договор социального найма жилищного помещения.

Нормативные правовые акты субъектов РФ (республик в составе РФ, краев, областей, г. Москвы и Санкт-Петербурга, автономных областей и округов). Акты субъектов РФ также делятся на законодательные акты представительных органов государственной власти (Закон Приморского края от 11 июня 2002 г. «О защите прав граждан в жилищно-коммунальной сфере» и иные нормативные правовые акты, принимаемые в пределах своей компетенции исполнительными органами государственной власти (Положение о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг» утв. Постановлением Губернатора Приморского края от 20 сентября 2004 г.). Они не должны противоречить федеральным законам и подзаконным нормативным актам.

Нормативные правовые акты органов местного самоуправления по жилищным вопросам принимаются с учетом местных условий на основе действующих законов и подзаконных нормативных актов федеральных органов и актов субъектов РФ и не должны им противоречить. Так, Решением Думы г. Владивостока от 29 сентября 2005 г. «Об установлении нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения в г. Владивостоке» установлены нормы площади жилого помещения в г. Владивостоке, а Решением городской Думы от 28 октября 2005 г. определен «Порядок снижения оплаты коммунальных услуг для населения при нарушении качества и сроков их предоставления в г. Владивостоке».

Жилищный кодекс впервые установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального жилищного законодательства (ст. 9). Согласно ч. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные национальным законом, то применяются правила международного договора. Так, на территории РФ действуют международно-правовые акты ООН, содержащие правила в сфере жилищных отношений. Примерами могут служить: Всеобщая декларация прав человека (1948 г.), Международный Пакт о гражданских и политических правах и Международный Пакт об экономических, социальных и культурных правах (1966 г.).

Среди источников жилищного права важную роль играют Постановления Конституционного Суда РФ, принятые по жалобам и запросам о проверке конституционности законов и нормативных правовых актов, по спорам о компетенции, по делам о толковании Конституции РФ. Для жилищного права важное значение имеют: Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. по делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой и др., Определение Конституционного суда РФ от 4 декабря 2003 г. по запросу Конституционного Суда Республики Татарстан о проверке конституционности п/п 9 п. 1 ст. 14 ФЗ «О ветеранах» и т.д. Хотя Конституционный Суд РФ не издает новых норм права, однако, признание им определенных норм не соответствующими Конституции РФ влечет утрату этими нормами юридической силы и прекращение их действия независимо от последующего изменения или отмены данного акта законодателем. Суды всех инстанций при рассмотрении конкретных дел непосредственно ссылаются на Постановления Конституционного Суда как на источник права.

Постановления Пленума Верховного Суда РФ по мнению большинства юристов не являются источниками жилищного права, так как они не создают новых норм, а только разъясняют уже существующие. Вместе с тем суды широко используют Постановления Пленума Верховного Суда при рассмотрении конкретных дел, ссылаясь на них как на источники права.

 

ЗАЩИТА ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ

 

ЖК установил правовой механизм защиты жилищных прав, основанный на Конституции РФ. Часть 1 ст. 48 Конституции РФ гарантирует каждому гражданину судебную защиту его прав и свобод, в том числе и жилищных. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.

Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46 ГПК РФ.

Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.

Принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (часть 2 статьи 15 ЖК РФ, пункт 1 статьи 130 ГК, мировым судьям в силу пункта 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (пункт 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ).

Мировым судьям также подсудны дела по таким имущественным спорам, как взыскание с граждан и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей суммы, установленной пунктом 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ.

Кроме того, по жалобам граждан на нарушение конституционных прав и свобод и по запросам судов Конституционный Суд РФ проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.

Административный порядок защиты жилищных прав (т.е. обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, являющимся вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право) применяется лишь тогда, когда такой порядок прямо предусмотрен ЖК или иным федеральным законом. Однако соблюдение административного порядка не лишает заинтересованное лицо права на обращение в суд: решение, которое было принято в административном порядке, может быть обжаловано в суд в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ.

Примерный перечень способов защиты жилищных прав установлен в ст. 11 ЖК.

 

Признание жилищного права

Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения

Способы защиты жилищных прав

Признание судом недействующими полностью или частично нормативно-правовых актов, нарушающих жилищные права и противоречащих закону

Неприменение судом нормативно-правовых актов, противоречащих закону

Прекращение или изменение жилищного правоотношения

Иные способы, предусмотренные законом

 

Как разъяснил Пленум Верховного Суда в Постановлении от 2 июля 2009 г. при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ).

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ).

При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.

Если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

 

ПРАВО НА ЖИЛИЩЕ

 

Право граждан на жилище впервые в нашей стране закреплено в ст. 44 Конституции СССР 1977 г. Статья 40 Конституции РФ подтвердила право каждого гражданина России на жилище. Однако ни Конституция СССР, ни Конституция РФ не раскрывали содержания и не давали понятия права на жилище. В юридической литературе в настоящее время общепризнанно, что содержание конституционного права на жилище составляют два элемента, две юридические возможности:

1. гарантированная законом возможность владения, пользования и
распоряжения жилым помещением;

2. возможность приобретения нового жилья.

Вопрос о юридической природе права на жилище в литературе спорен. При его освещении необходимо учитывать, что право на жилище можно рассматривать на разных уровнях:

1. на конституционном (в том виде как его закрепляет Конституция РФ);

2. на отраслевом (как оно регулируется жилищным и гражданским законодательством).

На отраслевом уровне право на жилище безусловно является субъективным правом, что касается конституционного уровня, то здесь высказаны разные точки зрения.

Юридическая природа права на жилище
Субъективное право (О.А. Красавчиков)		Элемент правового статуса гражданина (И.Б. Марткович)		Элемент правоспособности (В.Н. Литовкин)

Субъективное право - это мера юридически обеспеченного поведения управомоченного лица, то есть это уже реализованное право, когда субъект может непосредственно пользоваться им. Право на жилище на конституционном уровне субъективным явно не является, так как чтобы иметь возможность пользоваться жильем, необходимо наступление определенного юридического факта: получение жилья в доме государственного или муниципального фонда, строительство, покупка и т.д.

Правовой статус гражданина включает основные, наиболее важные права, осуществление которых гарантировано государством (право на жизнь, на труд, на образование и т.д.). Право на жилище реально государством в современных условиях обеспечено быть не может.

Правоспособность - это возможность иметь субъективные права и нести юридические обязанности. Правоспособность представляет собой возможность иметь любые не противоречащие закону права, в том числе и право на жилище.

Право на жилище на конституционном уровне - это право каждого гражданина РФ на приобретение жилого помещения по основаниям, предусмотренным законом, и бессрочное пользование им.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).